導(dǎo)讀
在此次熱點(diǎn)城市樓市回落過(guò)程中，前期需求外溢所導(dǎo)致量?jī)r(jià)齊升的核心城市經(jīng)濟(jì)圈都出現(xiàn)了明顯跌幅。同一區(qū)域板塊相鄰項(xiàng)目銷售出現(xiàn)“冰火兩重天”的情況，這表現(xiàn)出市場(chǎng)已不再像“新政”前一樣非理性。
正如此輪樓市資金走向外溢趨勢(shì)一般，調(diào)控的效果也逐漸從核心城市向周邊蔓延。
中原集團(tuán)研究中心數(shù)據(jù)顯示，節(jié)后一周（10.10-10.16）40個(gè)監(jiān)測(cè)內(nèi)城市一二手房銷售數(shù)據(jù)發(fā)生變化，廈門(mén)、蘇州等前期較熱的城市成交面積環(huán)比節(jié)前一周均出現(xiàn)了較大幅度下降。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，受到新政影響的22個(gè)城市，簽約成交量實(shí)際跌幅達(dá)到了30%至40%，預(yù)計(jì)成交量將在10月下旬開(kāi)始逐漸反映到簽約數(shù)據(jù)上，“如果年末央行額度吃緊，房?jī)r(jià)的下調(diào)很可能會(huì)蔓延到很多城市。”
市場(chǎng)不再非理性
10月21日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市10月份上半月與9月份新建商品住宅價(jià)格變動(dòng)情況。樓市在10月上半月出現(xiàn)了快速退燒。
其中，北京10月份上半月一手房?jī)r(jià)格相對(duì)9月全月下降3.7%，在統(tǒng)計(jì)的15個(gè)城市中領(lǐng)跌，合肥則以相對(duì)下降3.6%在二線城市中領(lǐng)跌。
張大偉認(rèn)為，本輪樓市政策在10月中旬進(jìn)入執(zhí)行階段，本輪是過(guò)去十幾年房地產(chǎn)調(diào)控執(zhí)行力度最大的一次。嚴(yán)格執(zhí)行政策可以說(shuō)也是出現(xiàn)10月份市場(chǎng)快速回落的主要原因。
在此次回落過(guò)程中，前期需求外溢所導(dǎo)致量?jī)r(jià)齊升的核心城市經(jīng)濟(jì)圈都出現(xiàn)了明顯跌幅。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，南京、天津在10月上半月一手房較9月份分別下跌1.7%、2.3%。
南京網(wǎng)上房地產(chǎn)（南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中心主辦）數(shù)據(jù)顯示，第41周（10月10-16日）南京房屋認(rèn)購(gòu)數(shù)量為2180套，成交1312套，盡管認(rèn)購(gòu)數(shù)量環(huán)比上漲184%，但成交量出現(xiàn)下跌，跌幅環(huán)比達(dá)22%。與九月份周平均銷售數(shù)據(jù)相比，第41周認(rèn)購(gòu)量下跌26%，成交量更是出現(xiàn)腰斬，下跌56%，南京樓市已初露降溫跡象。
南京江寧相近區(qū)域兩個(gè)項(xiàng)目在上周末同時(shí)開(kāi)盤(pán)，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，東城金茂悅加推135套房源，剩余量約兩成。純新盤(pán)融僑悅城首開(kāi)推出368套房源，銷售則截然相反，僅售出約兩成。
同一區(qū)域板塊相鄰項(xiàng)目銷售情況“冰火兩重天”，表現(xiàn)出市場(chǎng)已不再像“新政”前一樣非理性。業(yè)內(nèi)人士表示，這一方面是由于融僑品牌在南京的知名度不如金茂；另一方面，江寧屬于此次南京“新政”限購(gòu)區(qū)域，在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的銷售狀況也會(huì)受到壓制。
穗深周邊區(qū)域也出現(xiàn)了回落。合富輝煌統(tǒng)計(jì)顯示，10月10日至16日東莞住宅累計(jì)簽約894套，環(huán)比國(guó)慶節(jié)當(dāng)周下滑60%，網(wǎng)簽均價(jià)15641元/平方米，環(huán)比下跌15%。
張大偉表示，由于網(wǎng)簽的滯后性，實(shí)際成交數(shù)據(jù)并不能完全反映當(dāng)下樓市的真實(shí)狀況，從市場(chǎng)價(jià)格看，北京、深圳、合肥、蘇州、南京等地都出現(xiàn)二手房標(biāo)價(jià)大幅下降，而在限購(gòu)城市中，蓄客大量放棄購(gòu)房意向的現(xiàn)象比較明顯。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉認(rèn)為，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一線和部分熱點(diǎn)二線城市實(shí)施有針對(duì)性的調(diào)控政策后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化。從房?jī)r(jià)環(huán)比漲跌幅度看，15個(gè)一線和部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到明顯遏制，房?jī)r(jià)走勢(shì)趨穩(wěn)。
土拍收緊
國(guó)慶節(jié)期間多城發(fā)布調(diào)控“新政”時(shí)，除對(duì)樓市本身進(jìn)行限購(gòu)、限貸等政策加碼，還紛紛對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控收緊。
如東莞市將連續(xù)出讓7宗商服用地。根據(jù)記者初略估算，這些土地面積共約34.90萬(wàn)平方米。其中松山湖占5宗。
在推出土地的同時(shí)，東莞市國(guó)土局公告文件明確要求，松山湖的這些項(xiàng)目規(guī)劃用途為“其他商服用地、其他普通商品住房用地”，在建成后，作為重點(diǎn)及高端企業(yè)總部人才房配套，售價(jià)不能高于9500元/平方米；此外，該批房源竣工后，5年內(nèi)不能進(jìn)入市場(chǎng)交易銷售，并且自產(chǎn)權(quán)登記之日起，5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓或出租。
也就是說(shuō)，這五塊新推土地不僅僅是“限價(jià)地”，對(duì)于交易時(shí)限也做出了明確限定。另?yè)?jù)房天下數(shù)據(jù)顯示，目前松山湖區(qū)域二手房均價(jià)為22081元/平方米，這批土地的入市對(duì)于前期相對(duì)火熱的東莞松山湖區(qū)域房?jī)r(jià)將起到一定的“降火”效果。
此外，部分城市對(duì)參與招拍掛的房企及其拿地資金要求進(jìn)一步加強(qiáng)。10月14日，南京掛出9塊土地，在土地出讓規(guī)則中，南京市國(guó)土局要求所有競(jìng)買人，若存在運(yùn)營(yíng)關(guān)聯(lián)則不得報(bào)名競(jìng)買同一幅地塊。此外，競(jìng)買保證金須為競(jìng)買人自有資金并提供證明。
合肥也做出了類似的規(guī)定，在市區(qū)和肥東縣、肥西縣、長(zhǎng)豐縣范圍內(nèi)的土地，競(jìng)買人每次拍賣會(huì)僅限參與其中1宗居住用地競(jìng)買，且任何有控股關(guān)系的競(jìng)買人不能同時(shí)參與1宗居住用地競(jìng)買。
根據(jù)中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)，“十一”期間調(diào)控升級(jí)城市中的20個(gè)，接近半數(shù)9月成交量已經(jīng)出現(xiàn)環(huán)比下滑，但東莞、蘇州、濟(jì)南等地環(huán)比增幅仍較大。
張大偉指出，在市場(chǎng)分化的基礎(chǔ)下，調(diào)控政策也開(kāi)始了明顯分化，房?jī)r(jià)上漲較快的城市，包括部分一二線及輻射區(qū)都出現(xiàn)了約束性政策，未來(lái)這種調(diào)控政策的區(qū)域分化也將更明顯。
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