業(yè)內(nèi)人士和專家聚焦樓市四大熱點(diǎn)
一線城市及部分二線城市樓市經(jīng)歷了上半年的升溫后，樓市趨緩、地王頻現(xiàn)、限購(gòu)限貸、杠桿風(fēng)險(xiǎn)等成為房地產(chǎn)業(yè)的熱點(diǎn)問(wèn)題。日前在海南舉行的2016博鰲房地產(chǎn)論壇上，與會(huì)人士就此發(fā)表了各自的看法。
熱點(diǎn)一：
房?jī)r(jià)會(huì)否繼續(xù)上漲？
“今年上半年出現(xiàn)的部分城市房?jī)r(jià)新一輪上漲不可持續(xù)，下半年或?qū)⑾陆怠?rdquo;新城控股集團(tuán)有限公司高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷說(shuō)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，6月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市數(shù)繼續(xù)減少，漲幅繼續(xù)收窄。
數(shù)據(jù)顯示，6月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別有55個(gè)和48個(gè)，分別比上月減少5個(gè)和1個(gè)；下降的城市分別有10個(gè)和14個(gè)，分別比上月增加6個(gè)和1個(gè)。新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的55個(gè)城市里，有33個(gè)城市的漲幅比上月收窄；最高漲幅為4.9%，低于上月0.6個(gè)百分點(diǎn)。
據(jù)測(cè)算，6月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均分別上漲1.8%和1.2%,分別比上月收窄0.1和0.2個(gè)百分點(diǎn)。分城看，一線城市環(huán)比漲幅比上月略有擴(kuò)大，二三線城市環(huán)比漲幅持續(xù)收窄。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來(lái)運(yùn)說(shuō)，幾個(gè)月來(lái)，房地產(chǎn)銷售保持較高增速，但在經(jīng)歷回落過(guò)程；房?jī)r(jià)漲幅有所放緩，樓市分化較為明顯。
談及未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌表示，預(yù)測(cè)下半年將會(huì)比較平穩(wěn)，增速會(huì)放緩。“由于房?jī)r(jià)已經(jīng)到達(dá)周期高位，明年部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。”
對(duì)于房地產(chǎn)下行趨勢(shì)的判斷，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生也表示認(rèn)同，她認(rèn)為上半年房?jī)r(jià)漲幅已形成階段性高點(diǎn)，未來(lái)整個(gè)市場(chǎng)趨緩已成趨勢(shì)。
熱點(diǎn)二：
“地王”頻現(xiàn)背后有何風(fēng)險(xiǎn)？
地王頻現(xiàn)成了上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大特征，全國(guó)50個(gè)主要城市冒出200余宗“地王”。與會(huì)人士認(rèn)為，這場(chǎng)“地王盛宴”背后的風(fēng)險(xiǎn)值得警惕。
“地王項(xiàng)目未來(lái)能否賺錢(qián)，要看貨幣政策是否會(huì)收緊。”迦南資本合作創(chuàng)始人、建銀精瑞資產(chǎn)管理有限公司董事長(zhǎng)李曉東表示。
對(duì)于地王頻出現(xiàn)象，經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚說(shuō)，這說(shuō)明中國(guó)房地產(chǎn)不夠健康，目前北、上、廣、深、杭均價(jià)已經(jīng)接近5萬(wàn)元，購(gòu)置100平方米房產(chǎn)需500萬(wàn)元，超過(guò)其高薪階層年收入的10倍，房?jī)r(jià)收入比過(guò)高。
“現(xiàn)在是沒(méi)買(mǎi)到地糾結(jié)三天，買(mǎi)到地糾結(jié)五年。”旭輝控股董事兼主席林中認(rèn)為，未來(lái)5年，北上廣深房?jī)r(jià)難以覆蓋現(xiàn)在的地價(jià)，近來(lái)在這些城市買(mǎi)地如果要想有錢(qián)掙，壓力不小。
熱點(diǎn)三：
樓市調(diào)控是否更嚴(yán)？
就在與會(huì)人士就“如何看待二線城市限貸限購(gòu)”討論之際，二線城市“四小龍”中的兩個(gè)先后發(fā)聲：南京宣布在南京購(gòu)買(mǎi)二套住房首付將不低于35％，土拍網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)90％時(shí)，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售。蘇州當(dāng)日也規(guī)定首套未結(jié)清二套房首付比例上調(diào)，外地人買(mǎi)二套房要交1年社保。
南京上半年房?jī)r(jià)飆漲，6月新建住宅均價(jià)同比漲幅高達(dá)29.7％。
歐陽(yáng)捷表示，二線熱點(diǎn)城市出臺(tái)調(diào)控政策，目的是解決房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的問(wèn)題，同時(shí)控制地價(jià)的快速上漲，兩者相輔相成。
中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一也表示，中央提出抑制資產(chǎn)泡沫，預(yù)示著熱點(diǎn)城市將嚴(yán)格實(shí)施差別化的住房信貸政策，以抑制房?jī)r(jià)、地價(jià)非理性上漲。南京、蘇州通過(guò)限購(gòu)、限貸等政策，力求降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿率，抑制投資需求，呼應(yīng)中央的“抑制資產(chǎn)泡沫”政策。
不過(guò)，此前合肥等城市的限貸政策被稱為“最嚴(yán)樓市限貸”引發(fā)爭(zhēng)議，有人認(rèn)為行政手段干預(yù)過(guò)多。顧云昌認(rèn)為，限購(gòu)、限貸等政策是不得已而為之，是短期行為。
“當(dāng)市場(chǎng)下行了，這些政策也沒(méi)必要再執(zhí)行。”顧云昌說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)還是應(yīng)回歸市場(chǎng)手段來(lái)調(diào)控，行政手段為輔。
熱點(diǎn)四：
杠桿風(fēng)險(xiǎn)到底大不大？
“中國(guó)居民購(gòu)房加杠桿的速度過(guò)快。”中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)“十三五”規(guī)劃專家委員會(huì)委員巴曙松在論壇上說(shuō)。
巴曙松表示，從他的研究來(lái)看，我國(guó)居民購(gòu)房杠桿率從2005年的17.1％猛增到2015年的39.9％，2016年這個(gè)數(shù)字估計(jì)會(huì)上升至44％。每一輪房?jī)r(jià)的上漲，都伴隨著居民購(gòu)房杠桿率的提升。
“通過(guò)交易杠桿大致評(píng)估后發(fā)現(xiàn)，新增的房貸銷售比處于高位，上漲空間有，但不宜有太樂(lè)觀的預(yù)期。”巴曙松說(shuō)，中國(guó)的新增房貸的銷售比從2011年以來(lái)持續(xù)上升，2016年上半年高達(dá)43％，而50％左右被認(rèn)為是居民新增房貸銷售比比較高的水平。
與會(huì)人士認(rèn)為，“首付貸”等杠桿產(chǎn)品應(yīng)該被重點(diǎn)關(guān)注，否則會(huì)引發(fā)一連串的負(fù)面效應(yīng)。
當(dāng)談及接下來(lái)是否會(huì)實(shí)行降準(zhǔn)、降息等政策時(shí)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱認(rèn)為，現(xiàn)在都在強(qiáng)調(diào)回歸中性，回歸中性意味著不擴(kuò)張、不收縮。
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