北京10月26日電 一年前，翰同資本與高和資本合作發(fā)起了一支專注于房地產(chǎn)輕資產(chǎn)領(lǐng)域的股權(quán)投資基金。這支基金聚焦在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，從運(yùn)營、管理、服務(wù)到交易，針對各種資產(chǎn)類型系統(tǒng)梳理所有涉房領(lǐng)域后，他們選擇投資那些房地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域的領(lǐng)先公司。

高和翰同眾贏I號基金首期募資規(guī)模10億元，去年底封閉。根據(jù)備案信息，基金投資于以輕資產(chǎn)模式開展房地產(chǎn)相關(guān)運(yùn)營、服務(wù)，擁有創(chuàng)新商業(yè)模式的企業(yè)。

過去10個(gè)月，高和翰同基金先后投資了集中式連鎖公寓“新起點(diǎn)公寓”、聯(lián)合辦公品牌“優(yōu)客工場”、長租公寓租房平臺“嗨住”、中高端別墅預(yù)訂平臺“第六感SenseLuxury”等7家新創(chuàng)企業(yè)。

高和翰同基金CEO王倩，此前供職于美國華平投資集團(tuán)執(zhí)行董事，她曾經(jīng)投資過7天連鎖酒店、紅星美凱龍、魔方公寓等項(xiàng)目，去年離職創(chuàng)業(yè)，選擇以基金切入房地產(chǎn)輕資產(chǎn)投資。

王倩說，中國房地產(chǎn)每年都會(huì)有變化，2014年和2015年上半年市場一片慘淡的時(shí)候，所有公司都在找房地產(chǎn)新的增長點(diǎn)、投資方向和轉(zhuǎn)型，但市場轉(zhuǎn)好以后，行業(yè)又重新追求高周轉(zhuǎn)、高毛利、高規(guī)模，銷售1000億、3000億，甚至更大的規(guī)模。

“傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)只習(xí)慣算大賬。房子賣不出去的時(shí)候，大家都在說轉(zhuǎn)型，一旦市場好了，房子賣上去了又不轉(zhuǎn)型。”王倩說。

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)其實(shí)是單位人效最高的行業(yè)之一，但也是管理相對粗放的行業(yè)之一，尤其是資產(chǎn)運(yùn)營，大部分地產(chǎn)企業(yè)基礎(chǔ)薄弱，需要研究怎么轉(zhuǎn)型到精細(xì)化運(yùn)營。

為什么是房地產(chǎn)輕資產(chǎn)？

盡管并不確定房地產(chǎn)接下來會(huì)如何轉(zhuǎn)型，但是王倩與高和資本蘇鑫對房地產(chǎn)輕資產(chǎn)股權(quán)投資上“一拍即合”，成立了這支基金。

之所以看好房地產(chǎn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，王倩認(rèn)定這是一個(gè)非常大的市場，因此有很多投資機(jī)會(huì)。從美國、歐洲和日本等發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，大規(guī)模開發(fā)早已在上百年前完成，之后都是存量資產(chǎn)運(yùn)營、改造、交易，但同樣形成了一個(gè)龐大的市場。

“尤其是中國之前粗放建設(shè)，大多數(shù)沒有精工細(xì)作的情況下，大量機(jī)會(huì)可言。許多新建開發(fā)、城市經(jīng)濟(jì)的存量資產(chǎn)沒有發(fā)揮出價(jià)值。比如一些商業(yè)地產(chǎn)僅有一街之隔，但有的租金幾十塊供不應(yīng)求，有的租金幾塊錢仍然空置。”王倩繼續(xù)解釋。

傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營能力欠缺，給互聯(lián)網(wǎng)的嫁接改造帶來了新機(jī)，而且有著很大的崛起空間。

資產(chǎn)經(jīng)營存在放大效應(yīng)，比如商業(yè)地產(chǎn)，實(shí)際上有乘數(shù)效應(yīng)，也就是資本化率，當(dāng)運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)的租金凈收入取得1個(gè)單位的增長時(shí)，像北京、上海這些核心商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值會(huì)有20-25倍的放大效應(yīng)，意味著如果租金能上漲100塊錢，資產(chǎn)會(huì)增值2500塊錢。

“輕資產(chǎn)的運(yùn)營規(guī)模發(fā)展得非?？欤?yàn)槊撾x了重資產(chǎn)對資本要求的包袱。輕資產(chǎn)主要依靠標(biāo)準(zhǔn)化的流程、體系，基于互聯(lián)網(wǎng)的管理和擴(kuò)張，容易構(gòu)建一些領(lǐng)先優(yōu)勢和競爭品類。”王倩說。

資產(chǎn)的運(yùn)營管理也會(huì)在資本市場收獲更大的估值。大多數(shù)以物業(yè)開發(fā)銷售為主的上市房企，其市盈率都只有4-5倍，但一些房地產(chǎn)服務(wù)運(yùn)營商的市盈率可以達(dá)到15-20倍，如果加上互聯(lián)網(wǎng)的概念，估值會(huì)更高。一個(gè)最明顯的例證，從花樣年控股拆分物業(yè)服務(wù)上市的彩生活，其港股市值已經(jīng)與大股東花樣年相差無幾。

不一樣的玩法：專業(yè)細(xì)分

“房地產(chǎn)企業(yè)早年憑借獲取土地和資本的能力，有些玩法到今天已經(jīng)不一樣了。房地產(chǎn)不適合創(chuàng)業(yè)，除了早期上世紀(jì)80年代馮侖那一代人白手起家，現(xiàn)在地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)沒有太多的創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)。”王倩說，“但輕資產(chǎn)給了房地產(chǎn)從業(yè)者很多的創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)。”

高和翰同基金沿著行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈系統(tǒng)布局，現(xiàn)在基金投資的大多數(shù)創(chuàng)新類企業(yè)，存在互為上下游的合作關(guān)系，形成了一個(gè)生態(tài)圈。

這也形成了高和翰同基金的一個(gè)投資風(fēng)格：專業(yè)細(xì)分。王倩介紹，基金所有的操盤人員，相比大多數(shù)VC不會(huì)同時(shí)觀察研究每一個(gè)行業(yè)，但因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)行業(yè)有著較長的從業(yè)背景，所以不管是項(xiàng)目判斷，或者投后支持，對房地產(chǎn)行業(yè)細(xì)分領(lǐng)域的認(rèn)知非常深刻。

王倩和她的團(tuán)隊(duì)對整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值鏈進(jìn)行過梳理，形成了一個(gè)坐標(biāo)系：橫軸是產(chǎn)業(yè)鏈的主要環(huán)節(jié)，比如運(yùn)營、交易和服務(wù)；縱軸則是業(yè)態(tài)，囊括了居住、辦公、商業(yè)、停車、養(yǎng)老、倉儲(chǔ)等，其中居住又細(xì)分了常住和旅居。他們就沿著這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的坐標(biāo)系尋找代表性的企業(yè)投資。

高和翰同基金投資了海外高端度假別墅預(yù)訂平臺“第六感SenseLuxury”，這是旅居領(lǐng)域海外高端的“Airbnb”，專門針對一些高收入群體、大家庭聚會(huì)、小團(tuán)隊(duì)在國外度假提供別墅租賃的平臺。

王倩介紹，每個(gè)高收入家庭都有海外旅行計(jì)劃，帶著孩子一共7、8口人，居住選擇比較困難，眾口難調(diào)，而且需要3、4個(gè)房間，一般酒店不會(huì)有這樣的空間。但是“第六感SenseLuxury”會(huì)把所有符合中國人旅游目的地的別墅篩選出來，從一居到八居，還有自己的司機(jī)，服務(wù)人員，很大的活動(dòng)空間，價(jià)格也比3、4個(gè)五星級酒店房間要便宜，同時(shí)可以得到更多私享私密服務(wù)。

“全球旅行找居所，首先你要英文非常好，搜索很多國外網(wǎng)站，其次你得打電話，說英語，遇到非英語國家，也會(huì)很困難。”王倩說，“第六感SenseLuxury會(huì)把全世界最適合中國人居住的旅游目的地別墅推薦出來，可以用人民幣付款預(yù)定，并且是全球最低價(jià)。這款產(chǎn)品其實(shí)迎合了城市消費(fèi)升級的需求。”

不盈利的創(chuàng)業(yè)都是耍流氓

高和翰同基金投資這些創(chuàng)新類企業(yè)之前，會(huì)重點(diǎn)考察公司的商業(yè)模式，它們是否改善了一個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)的弊端或痛點(diǎn)，到底是提升了效果，改善了服務(wù)，還是降低了成本。“這些公司都應(yīng)該處于比較大的市場空間，細(xì)分行業(yè)有足夠的成長性，足夠?qū)拸V，能夠滋生大企業(yè)，對傳統(tǒng)形成顛覆。”

除了商業(yè)模式，王倩還特別看重企業(yè)核心團(tuán)隊(duì)的背景和能力。“不同的基金都有一些挺另類的判斷方法，我們會(huì)看創(chuàng)始人，要有非常強(qiáng)的行業(yè)背景和資源。”王倩說，房地產(chǎn)不適宜年輕人創(chuàng)業(yè)，他們剛從學(xué)校出來，雖然帶著很強(qiáng)的互聯(lián)網(wǎng)基因，但對行業(yè)沒有很深的了解，想去顛覆傳統(tǒng)不那么容易。

與大型PE選擇C輪或是D輪上市前的投資階段不同（通常是1億美金以上），高和翰同基金投資企業(yè)定位A輪到B輪，不會(huì)投天使輪，王倩認(rèn)為靠一個(gè)商業(yè)計(jì)劃并不能證明商業(yè)模式，她希望企業(yè)已經(jīng)做過幾個(gè)成功的案例，有了非常清晰的收入與盈利模式。所投企業(yè)要在一個(gè)細(xì)分行業(yè)具有核心競爭力，與競爭對手之間建成了“護(hù)城河”和壁壘?；疬M(jìn)來以后幫助企業(yè)補(bǔ)足短板，獲取資源，內(nèi)部管理，或者引進(jìn)一些核心人才。

“如果企業(yè)目前在虧錢，但未來有N種衍生服務(wù)可以賺錢，你一定要賺錢給我看到才行，或者明確達(dá)到一定規(guī)模效應(yīng)、市場占有率達(dá)到什么程度可以盈利。”王倩說，“我們的核心邏輯是不以盈利為目的創(chuàng)業(yè)都是耍流氓，給我們講‘羊毛出在豬身上’多半說不通。”

打破了投資人與被投企業(yè)的隔離

王倩總結(jié)高和翰同基金另一個(gè)投資風(fēng)格是“眾籌資源”?，F(xiàn)在這支基金的投資人主要是地產(chǎn)開發(fā)商、上下游企業(yè)家或高管，以及地產(chǎn)業(yè)內(nèi)資深人士。王倩說，傳統(tǒng)的基金投資人與被投企業(yè)是完全隔離的，企業(yè)運(yùn)營與投資人關(guān)注的維度沒有關(guān)系。但是他們這支基金的投資人與被投企業(yè)都在一個(gè)行業(yè)，許多投資人就是轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)企業(yè)，所以這些投資人希望可以借助基金的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，每天接觸房地產(chǎn)最新動(dòng)態(tài)和投資機(jī)會(huì)。

此外，基金的投資人也有許多存量資產(chǎn)亟待盤活，這些在行業(yè)細(xì)分領(lǐng)域做輕資產(chǎn)運(yùn)營的被投企業(yè)，可以幫助投資人做一些資產(chǎn)配置和運(yùn)營。一方面可以幫助被投企業(yè)擴(kuò)大業(yè)務(wù)量，另一方面也有助于投資人的資產(chǎn)升值。

“結(jié)果許多投資人愿意對被投企業(yè)追加投資，或者尋求直接并購的機(jī)會(huì)，這是我們這支基金與其他行業(yè)投資基金不太一樣的地方。其他基金投資一個(gè)公司，未來退出主要靠上市，并購的機(jī)會(huì)不是特別多。”王倩說，“但我們投資的企業(yè)做運(yùn)營也好，交易平臺也好，很多地產(chǎn)企業(yè)都非常愿意并購，因?yàn)樗麄円残枰鍪兄倒芾?，為上市公司注入新的概念和血液，被投企業(yè)與投資人的行業(yè)相關(guān)性很高。現(xiàn)在已經(jīng)有許多地產(chǎn)公司進(jìn)入了輕資產(chǎn)投資領(lǐng)域。”

目前，王倩的這支基金已經(jīng)完成了初步布局。對運(yùn)營商的企業(yè)投資上，居住類已經(jīng)投資了針對員工長租的新起點(diǎn)連鎖公寓，辦公類的聯(lián)合辦公優(yōu)客工場，商業(yè)類的商鋪運(yùn)營商鯤程投資；對互聯(lián)網(wǎng)交易平臺的企業(yè)投資，也已經(jīng)投資了海外高端度假別墅預(yù)訂平臺第六感SenseLuxury、長租公寓租房平臺嗨住、商辦O2O平臺空間家、商業(yè)空間共享平臺鋪天地。

王倩醞釀的下一步投資重點(diǎn)，計(jì)劃對基金投向做進(jìn)一步更新。

比如對細(xì)分門類運(yùn)營商的投資上要繼續(xù)深化，如輕奢公寓、精品文創(chuàng)辦公、社區(qū)商業(yè)運(yùn)營等；深耕商業(yè)地產(chǎn)板塊，結(jié)合消費(fèi)升級大概念及傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的痛點(diǎn)，布局特色內(nèi)容提供商，主要著眼于以運(yùn)動(dòng)健康、兒童、文創(chuàng)為主題的集合店，以及健身、餐飲、特色買手店、生活方式的連鎖運(yùn)營商，結(jié)合大數(shù)據(jù)分析的零售運(yùn)營服務(wù)商；還有涉房市場的后服務(wù)，如房地產(chǎn)金融、社區(qū)及物業(yè)服務(wù)、家裝、辦公后服務(wù)等。