上海證券交易所日前向各大券商債券部門(mén)等機(jī)構(gòu)下發(fā)《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)公司債券分類(lèi)監(jiān)管的函》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“試行監(jiān)管函”），擬對(duì)房地產(chǎn)以及鋼鐵等過(guò)剩行業(yè)的公司債券發(fā)行審核試行分類(lèi)監(jiān)管。試行監(jiān)管函還明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債券募集資金的使用，不得用于購(gòu)置土地，引起業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。

具體來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)分類(lèi)監(jiān)管采取“基礎(chǔ)范圍+綜合指標(biāo)評(píng)價(jià)”的分類(lèi)監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，“基礎(chǔ)范圍”是房地產(chǎn)企業(yè)申報(bào)公司債券應(yīng)當(dāng)符合的基礎(chǔ)條件。符合基礎(chǔ)范圍要求的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)具備資質(zhì)良好、主體評(píng)級(jí)AA及以上，并能夠嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)政策和市場(chǎng)調(diào)控政策等條件。發(fā)行主體限定在四類(lèi)企業(yè)：境內(nèi)外上市的房地產(chǎn)企業(yè)、以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)、省級(jí)政府（含直轄市）、省會(huì)城市、副省級(jí)城市及計(jì)劃單列市的地方政府所屬的房地產(chǎn)企業(yè)、中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)排名前100名的其他民營(yíng)非上市房地產(chǎn)企業(yè)。

“綜合指標(biāo)評(píng)價(jià)”是對(duì)符合基礎(chǔ)范圍要求的房地產(chǎn)企業(yè)作進(jìn)一步分類(lèi)，根據(jù)指標(biāo)將企業(yè)劃分為正常類(lèi)、關(guān)注類(lèi)和風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)。5項(xiàng)綜合指標(biāo)評(píng)價(jià)分別為，最近一年末總資產(chǎn)小于200億、最近一年度營(yíng)業(yè)收入小于30億元、最近一年度扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤(rùn)為負(fù)、最近一年末扣除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)65%以及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)非一二線(xiàn)城市占比超過(guò)50%。

在國(guó)開(kāi)證券研究部副總經(jīng)理杜征征看來(lái)，房地產(chǎn)是公司債市場(chǎng)發(fā)債規(guī)模最大的主體之一，未來(lái)監(jiān)管層對(duì)房企公司債的態(tài)度或?qū)A向于強(qiáng)化“監(jiān)管”，而不是“擴(kuò)大規(guī)模發(fā)展”。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債券募集資金的使用，不得用于購(gòu)置土地，會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債規(guī)模的下滑和發(fā)行周期的加長(zhǎng)，有利于平穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

中南地區(qū)一家券商資深分析師表示，監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債監(jiān)管趨嚴(yán)，有利于加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)公司債券發(fā)行人的償債能力、信息披露等要求，規(guī)范募集資金用途管理，加大券商等承銷(xiāo)機(jī)構(gòu)的核查職責(zé)要求，有利于維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)的穩(wěn)定，維護(hù)投資者尤其是中小投資者合法權(quán)益。