雖然十一假期前后，重點(diǎn)城市相繼出臺了樓市調(diào)控政策，不過對于龍頭房企來說，其銷售勢頭并未放緩。

這其中，恒大、萬科前10個(gè)月的銷售額雙雙突破3000億元，也成為首批躋身3000億元的房企，而緊隨其后的碧桂園也拿下了逾2700億元的銷售額，年內(nèi)突破3000億元只是時(shí)間問題。

對此，有業(yè)內(nèi)人士稱，從成交數(shù)據(jù)上看，今年前10個(gè)月房企銷售數(shù)據(jù)樂觀，調(diào)控出臺后的10月份也不差，而這將影響調(diào)控后房價(jià)的下調(diào)時(shí)間和空間。

恒大繼續(xù)領(lǐng)跑

萬科10月份大賣490億元

在度過三季度的銷售低迷期后，萬科在10月份迎來了爆發(fā)。當(dāng)月萬科實(shí)現(xiàn)銷售金額489.9億元，環(huán)比9月份增長93.02%，并創(chuàng)下行業(yè)單月銷售新高；實(shí)現(xiàn)銷售面積347.8萬平方；2016年前10個(gè)月公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積2339.9萬平方米，銷售金額達(dá)3118.9億元。

恒大方面，10月份銷售金額約為361.3億元，合約銷售面積約為406.2萬平方米，同比分別增長40.1%、23.8%。2016年前10個(gè)月，恒大累計(jì)銷售金額3167.1億元，累計(jì)銷售面積及銷售均價(jià)分別為3864.0萬平方米及8197元/平方米，三項(xiàng)數(shù)據(jù)同比分別增長104.9%、92.5%和6.4%。

此前的三季度，萬科的銷售額分別僅為207.7億元、162.1億元、213.4億元，而恒大則連續(xù)3個(gè)月突破400億元，一舉超過萬科。不過，在公布10月份的銷售業(yè)績后，兩者在銷售金額上的差距僅有1.5%。

對此，有業(yè)內(nèi)人士指出，像萬科、恒大這種體量的房企，實(shí)際上都能調(diào)節(jié)各月的銷售額，一般年底會截留一部分用到第二年的業(yè)績上，以保證企業(yè)銷售數(shù)據(jù)增長的連貫性。“今年兩家企業(yè)都有可能成為行業(yè)第一，放在以往，可能還不至于特別較勁。但目前這兩家公司處境微妙，誰也不原因看對方拿走行業(yè)第一的頭銜”。

此外，碧桂園前10個(gè)月共實(shí)現(xiàn)銷售金額2715.4億元；實(shí)現(xiàn)銷售建筑面積3317萬平方米，其中，碧桂園權(quán)益所有人應(yīng)占的合同銷售金額及合同銷售建筑面積分別為2070.8億元及2645萬平方米。

而并購不斷的融創(chuàng)也首次躋身千億級房企，其前10個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷售金額1080.3億元，同比增長91%，合約銷售面積約504.1萬平方米，合約銷售均價(jià)21430元/平方米。

實(shí)際上，與去年同期相比，今年前10個(gè)月包括恒大、碧桂園、魯能、榮盛、華發(fā)在內(nèi)的11家房企均實(shí)現(xiàn)了銷售業(yè)績翻番。這其中，受益于主力大盤熱銷及產(chǎn)品線轉(zhuǎn)型，魯能業(yè)績增長迅猛，已達(dá)成銷售金額517億元，并進(jìn)入TOP20房企。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)也顯示，包括恒大、萬科在內(nèi)的15家房企，前10個(gè)月的合計(jì)銷售金額達(dá)到了1.34萬億元，同比上漲91.2%。

不過，值得注意的是，近日召開的中央政治局會議再度提及“抑制資產(chǎn)泡沫”，表明中央層面對部分樓市過熱局面的態(tài)度依然維持從緊。而各調(diào)控城市的政府則繼續(xù)從嚴(yán)厲管控、嚴(yán)格執(zhí)法環(huán)節(jié)出發(fā)，將調(diào)控文件深入落實(shí)。與此同時(shí)，廣大三、四線城市的去庫存工作也在持續(xù)推進(jìn)。受熱點(diǎn)城市調(diào)控潮影響，10月份新房市場和二手房市場整體出現(xiàn)降溫，近期的新房推盤認(rèn)購率大幅下跌至4月份以來的最低水平，一線城市的成交全線下滑，調(diào)控對市場的影響仍在不斷顯現(xiàn)。

對于后市，有業(yè)內(nèi)人士指出，四季度市場整體成交下滑已定局，房企未來銷售也將步入平淡。不過，鑒于目前房企業(yè)績情況普遍不錯(cuò)，全年3000億級和1000億級的房企均將擴(kuò)容。

“大部分房企在2016年的銷售與資金狀況都非常不錯(cuò)，這種情況下即便最后2個(gè)月市場繼續(xù)降溫，但價(jià)格出現(xiàn)大幅變動的可能性不大。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出。

龍頭房企拿地積極

房企融資總額趨于平穩(wěn)

雖然銷售表現(xiàn)仍然搶眼，不過在土地市場上，CRIC監(jiān)測的40家品牌房企，10月份拿地量價(jià)環(huán)比均出現(xiàn)不同程度的下跌。其中，下滑最為明顯的當(dāng)屬成交均價(jià)，由9月份的9614元/平方米下滑至10月份4195元/平方米，回歸至年內(nèi)較低水平。

對此，有分析人士稱，10份月土地市場的量價(jià)齊跌并非常態(tài)，一方面10月份全國多省市集中頒布土地調(diào)控政策，如土地限價(jià)令直接控制土地出讓最高價(jià)格，另一方面，一、二線重點(diǎn)城市供地減少，40家房企在這些城市拿地投入大幅銳減。

而從企業(yè)表現(xiàn)來看，恒大、萬科、碧桂園等龍頭仍是積極擴(kuò)張。其中恒大拿地總面積居40家之首，其斥資60.64億元攬下228.8萬平方米土儲，加碼布局南昌、成都、寧波等二線城市的布局；萬科則是10月份拿地投入最多的企業(yè)，拿地投入金額多達(dá)110億元，其中74.5億拿下的天津津西青(掛)2016-03號地塊樓面價(jià)高達(dá)22628元/平方米，為10月份40家房企中成交總價(jià)最高的地塊。其公布的銷售簡報(bào)也顯示，自9月份銷售簡報(bào)披露以來萬科新增加項(xiàng)目18個(gè)，其中福州航城項(xiàng)目、杭州天馬公寓項(xiàng)目、寧波慈城新城云鷺灣北項(xiàng)目、寧波東錢湖白石仙坪項(xiàng)目、南京萬科九都薈南側(cè)地塊等項(xiàng)目，萬科擁有100%權(quán)益。

同時(shí)，CRIC的研究報(bào)告指出，總體來看，10月份大部分房企通過招拍掛拿地投入有所減少，18家拿地房企中有13家房企拿地投入環(huán)比都在下滑，但這并不能代表房企擴(kuò)張態(tài)度積極性。不少企業(yè)通過與政府合作開發(fā)大型城鎮(zhèn)項(xiàng)目獲得開發(fā)資源，如萬達(dá)、綠地簽約江西贛江新區(qū)大型城市建設(shè)項(xiàng)目，其中綠地合作項(xiàng)目投資額多達(dá)1000億元，也有房企通過“抱團(tuán)”合作方式獲得開發(fā)項(xiàng)目，如旭輝與新希望地產(chǎn)達(dá)成長期合作開發(fā)戰(zhàn)略。

此外，在資本市場收緊房企融資的背景下，10月份房企融資總量與9月份基本持平。從融資結(jié)構(gòu)來看，10月份銀行貸款成為房企融資主流，占到企業(yè)融資總額的50%，同時(shí)房企的票據(jù)、債券融資額占到總量的30%，規(guī)模仍然可觀。業(yè)內(nèi)人士指出，未來一段時(shí)間房企的融資總額將趨于平穩(wěn)。一方面，政府對房地產(chǎn)的調(diào)控目的應(yīng)該是控制市場熱度而非打壓，故房企合理的融資需求還會得到滿足；另一方面，熱點(diǎn)城市需求通過調(diào)控得到了一定的控制，為保證房企自身的持續(xù)發(fā)展，其必定會平衡拿地、融資、銷售三方面的資金動向，不管未來市場是否步入寒冬，其融資意愿不會降低。