在經(jīng)歷了連續(xù)低潮后，樓市終于在2016年徹底來了一場蛻變。從年初的二手房預(yù)熱市場，到新房日漸刷新入市門檻拉升均價，購房人、開發(fā)商合力將北京商品住宅銷售創(chuàng)造出全新的紀錄，僅僅用8個月的時間，住宅成交金額已經(jīng)超過2015全年……在收獲了沉甸甸的金九之后，全國樓市風(fēng)向突變，北京樓市迎來了“史上最嚴”的調(diào)控政策，市場再度回歸平靜。
二手房預(yù)熱，新房爆發(fā)
從轟轟烈烈的去庫存運動，到春節(jié)前央行頒布降低首付的通知，全國房地產(chǎn)市場開始從昔日的沉悶中復(fù)蘇，而北京市場受到全國樓市熱情的影響，這一輪行情預(yù)熱，從二手房率先開始。
正月初四開始，北京二手房市場新增房源登記量和新增買房客戶登記量都開始呈現(xiàn)明顯增加的態(tài)勢。業(yè)內(nèi)人士分析，一系列樓市利好政策的刺激之下，改善型購房開始入場，換房需求的激增如燎原之勢燃燒了整個樓市。根據(jù)中原機構(gòu)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2016年一季度，北京房價明顯上漲，二手房平均漲幅達到了35%，但不均衡非常明顯，學(xué)區(qū)房漲幅甚至超過40%。
二手房市場的熱情很快傳導(dǎo)至新房市場。進入3月份，項目也開始整裝入市。由于近兩年住宅用地供應(yīng)量持續(xù)不足，未來可供開發(fā)用地減少，房企對于手中項目并不急于清盤，而是放慢節(jié)奏，持續(xù)順銷。與此同時，基于土地成本的攀升，新增項目多售價高企，在年初北京新房市場量少價高的格局已經(jīng)形成。
進入二季度，市場延續(xù)了一貫的向好勢頭，新房、二手房在成交均價和套數(shù)上環(huán)比均有提升。到了5月，新房項目集中入市，開啟持續(xù)“小陽春模式”，開發(fā)商大力推盤，無論從成交價格還是成交數(shù)量上而言，數(shù)字都非常搶眼。通州商住類項目在雙限的影響下，整個市場的成交均價被大幅拉升，平均漲幅達到20%-25%。與此同時，“北京商住房全面限購”的傳聞相繼傳出，剛需、投資需求集中進入市場，讓公寓市場的成交量成功問鼎多年來的最高點。
庫存創(chuàng)新低
在供需兩旺的熱情助攻之下，上半年還未結(jié)束，購房人已快速消化了樓市的既有庫存。機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至5月底，北京商品住宅庫存套數(shù)為64415套，這也是自2014年3月之后，26個月來住宅庫存量的新低。在經(jīng)歷了2015年近9萬套的高峰后，進入2016年以來北京住宅庫存出現(xiàn)明顯快速下滑，不斷擊穿底線，在3月跌破7萬套之后，5月又再度跌破6.5萬套。此時，北京商品住宅庫存逼近合理去化周期下限。
按照此前6個月的月均成交量計算，目前北京6.5萬套庫存的去化周期僅為8個月，在全國大部分三四線城市都掙扎在“去庫存”生死線上時，北京住宅庫存量卻已經(jīng)瀕臨合理去化周期的下限。
亞豪機構(gòu)市場部總監(jiān)郭毅分析其原因稱，自2014年末開始初現(xiàn)端倪的樓市調(diào)控放松，迄今已經(jīng)歷了一年多的時間，其間降首付、降低二手稅費，同時信貸貨幣政策寬松，使得包括北京在內(nèi)的資源集中、人口凈流入城市的房地產(chǎn)市場迅速反彈。同時，開發(fā)商重新回歸一線城市造成的地王效應(yīng)，更助力樓市形成新一輪的恐慌型消費。
進入下半年，全民談房再掀高潮。不管是上海離婚登記處擁擠的夫妻，還是深夜奔赴北京五環(huán)外開盤現(xiàn)場的購房人，房子在他們眼中已經(jīng)成為家庭資產(chǎn)的保險箱。在采訪中，不止一位從事一線開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)負責(zé)人曾對記者表示，對北京的房價和樓市“真有點看不懂了”、“閉著眼都有擋不住的購房人蜂擁而來”。
新政突襲，市場降溫
就在全民借錢買房、離婚買房的熱火朝天中，進入9月，市場開始慢慢發(fā)生變化。一些商業(yè)銀行從8月開始基本停止商貸業(yè)務(wù)，銀監(jiān)會也收緊了各大銀行的貸款業(yè)務(wù)。
9月30日，北京市住建委公布了新一輪的調(diào)控政策，從土地供應(yīng)、金融杠桿和銷售價格，三個層面對北京樓市加以管制。這次被稱為史上最嚴的調(diào)控政策，對北京純商品住宅成交量有了立竿見影的效果。根據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，“十一”長假7天，北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實現(xiàn)成交1154套，成交面積8.76萬平方米，日均成交量僅165套，相比中秋小長假的日均成交套數(shù)減少了161套，而相比9月的日均成交量更是減少了320套。事實上，小長假之后，新政的效果還在持續(xù)釋放影響。
“新政出臺的前兩天，我們的項目開盤，當時300多套房源全部獲得認購，但新政出臺后到目前這段時間，已經(jīng)有將近80組客戶棄購。所有的新房項目都受到了影響。”某房企負責(zé)人告訴新京報記者，受到首付成數(shù)提高，以及普宅和非普宅的區(qū)分，一些客戶不得不重新調(diào)整購房計劃。
中原地產(chǎn)分析師張大偉認為，按照新政的規(guī)定，基本所有豪宅客戶，都將需要70%首付。“對于北京市場而言，千萬豪宅這部分購房者將快速降低入市節(jié)奏。這部分占市場的比例大約在15%以上。”張大偉進一步表示，預(yù)計北京房價將快速降溫，四季度漲幅將明顯放緩，在自住房大量供應(yīng)后，部分區(qū)域的價格很可能出現(xiàn)調(diào)整。
而在更多的業(yè)內(nèi)人士看來，此次調(diào)控更大的作用在于嚴格抑制老項目后期的盲目跟風(fēng)調(diào)價，管控房企不合理的漲價行為，從供應(yīng)端入手，讓樓市重新回歸理性。對于未來預(yù)期，多位從業(yè)人士都表示，這一波下調(diào)趨勢或?qū)⒀永m(xù)至年底，甚至到明年年中。
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