“請于12月31日前繳納2016年度個人住房房產稅稅款。”上海市國家稅務局、上海市地方稅務局近日發(fā)布一則微博提醒本市房產擁有者。
消息出，部分市民訝異，“這恐怕是房產稅正式落地的信號”，一些居民甚至根據這則通知里的一些細節(jié)，就此認定，“房產稅稅率已經敲定，預計將在全國鋪開”。
事實究竟是怎樣的呢？
《國際金融報》記者調查后發(fā)現，此稅非彼稅。
上海市國家稅務局微博中所說“個人住房房產稅”并非大家認為的“房產稅”——而是上海在2011年便開始的房產稅試點。
上海國家會計學院博士葛玉御告訴《國際金融報》記者，中國推行的是“房地產稅”，而不是外界說的“房產稅”。而房地產稅的推行，只會“遲到”，卻不會缺席。
誠然，房地產稅是一個民生話題，全國推行究竟還有多遠？
在葛玉御看來，考慮到房地產稅立法尚未達成共識，開征房地產稅所需的條件尚不健全，現在不是實施房地產稅的最佳時候，“房地產稅在5年后真正推出可能更靠譜”。
上海市民該怎么繳房產稅
2011年1月，上海市和重慶市同時開展對個人住房征收房產稅的試點。
記者了解到，上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法規(guī)定，合并計算的家庭全部住房面積人均超過60或等于60平方米的，要對新購住房超出部分的面積征收房產稅，稅基暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納，適用稅率暫定為0.6%。如果該住房的市場交易價格低于當地上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。
其中，房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。
《房產稅暫行條例》中明確規(guī)定，“個人所有非營業(yè)用的房產，免納房產稅。”也就是說，征收的房產稅主要針對企業(yè)擁有的房屋或出租等形式的經營用途的房屋，針對個人住宅的房產稅還沒有開始進行全面征收。
條款比較生澀，舉個例子。
以上海試點的情況，假設一個三口之家已有一套住房面積為180平方米的房子，那剛好人均60平方米，現在又新購一套80平方米總價100萬的房子。那么按照相關規(guī)定本地戶籍：新購房屋屬于家庭第二套以上，計稅價格為交易價格70%，稅率為0.6%，低于平均價格2倍的0.4%。免稅額為人均60平方米（含60）。那么，這戶家庭一年應繳房產稅為100萬×70%×0.6%=4200元。
記者了解到，除了人均面積小于60平方米減免的情況之外，上海居民家庭在“新購一套住房后的一年內出售該家庭原有唯一住房”等5種情形可以免征房產稅。
據《國際金融報》記者了解，納稅人于每年5月、11月兩次繳納房產稅，所以不少地方稅務局會在這兩個時間節(jié)點發(fā)布類似《通告》的公文，提醒廣大納稅人及時在申報期內繳納當期應納稅款，并補繳以往欠稅。
文首的那則微博，正是上海市稅務部門每到年底發(fā)布的“催繳”通知。
南京成都市民為何也擔心
只是由于“房產稅”話題太過敏感，2011年后，每次上海市發(fā)布繳稅通知，都會引發(fā)相關話題討論。
其實，發(fā)慌的不僅僅是上海市民。
家住南京的張小姐在前幾日被朋友“告知”，要開始征收房地產稅了。
“特別突然，當時周邊的朋友都說，上海已經開始征收，后來不放心打電話詢問相關部門才發(fā)現是一場烏龍。”張小姐告訴《國際金融報》記者，前幾年說房地產稅試點擴容，推測南京榜上有名，所以大家都很敏感。
一位成都房地產人士告訴《國際金融報》記者，11月1日，成都市地稅部門發(fā)布的一則“關于做好房產稅納稅工作”的通知，在當地同樣引起市民的討論。他告訴記者，通知中明確，“房產稅征收是依照房產原值為計稅依據的，以房產原值一次減除30%后的余值，按1.2%稅率計征；以房產租金收入為計稅依據的，按12%稅率計征”。
“通知發(fā)出后，成都市民都在傳房產稅‘落地’。”該人士告訴記者，因為傳得沸沸揚揚，成都市地稅部門通知發(fā)出的第二天不得不公開辟謠。
記者了解到，成都市地稅部門相關人士對外強調，這則通知針對的是非個人的經營性用房征收房產稅，并非新政，而是根據1986年頒布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》所規(guī)定執(zhí)行的。依照條例，房產稅按年征收，由納稅人于每年5月、11月兩次繳納，2016年11月為今年第二個征期。所以，通告中的房產稅與熱議中的房地產稅無關。
滬渝試點效果緣何不佳
上海和重慶的房產稅試點政策已經實施了五年，效果如何？
相關統(tǒng)計數據顯示，5年間，上海住宅成交均價從2010年底的2.1萬元/平方米，上升至今年的4.5萬元/平方米，漲幅超110%?？紤]到近年新增交易偏重郊區(qū)和統(tǒng)計價格以網簽價格計算等原因，實際房價漲幅還要略高。不過，上海市2015年房產稅稅收收入統(tǒng)計情況表顯示，房產稅收入和其他收入對比相對微弱。
房產專家蔡為民告訴《國際金融報》記者，現在上海重慶繳納的房產稅，更像是一種房產奢侈稅，并不是真正意義上的房產稅，因為從全世界范圍來看，房產稅征收對象很明確——就是有房產，就要交稅。
“目前上海或者重慶執(zhí)行的房產稅，不是很徹底，對市場的影響也很有限，甚至出現了很多規(guī)避交稅的方式方法，比如離婚這一類，都是規(guī)避的方式方法。”蔡為民說。
葛玉御也認為，上海和重慶的試點效果不太好，主要表現在三個方面，“第一，收入微薄。重慶集地稅局全局之力，征收的房產稅不足重慶財政收入的千分之一，上海情況也差不多。第二，房價調控不力。很多人寄希望于房產稅能調節(jié)房價，但事實上刨除其他因素，房產稅確實對房價調控作用微弱。第三，政策效果有違當初預期”。
葛玉御指出，如今上海的房產稅被稱為“增量房產稅”，意思是“既往不咎”，誰要新買房，征誰的；重慶的房產稅是“豪宅稅”，只對大面積和單價高的房產征收，普通的不征。這意味著上海和重慶的試點更像是“房產特別消費稅”，而非真正的“房地產稅”。
“從制度設計來說，上海和重慶的試點本來就是違背初衷的，從一開始就注定了效果不會好。”葛玉御直言，中央在2013年不再談擴大試點范圍，而是轉向“先立法，做好頂層設計”，其實也是看清“試點”效果不佳的現實。
改革切口是什么
房產稅試點效果不佳，是哪些環(huán)節(jié)出了問題呢？
葛玉御指出，關于房產稅方面，政府也一直想改革，而且是徹底改，“十八屆三中全會時，已經把‘房產稅’改為‘房地產稅’，并提出‘加快房地產稅立法并適時推進改革’”。
“房地產稅改革不只是一個稅種的改革，而是涉及到房地產業(yè)的相關稅種（包括房產稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅等）的系統(tǒng)改革。”葛玉御認為，房地產稅改革的基本目標是，簡化房地產業(yè)稅制，增加持有環(huán)節(jié)的成本，降低交易環(huán)節(jié)稅收負擔。
在葛玉御看來，房地產稅開征是遲早的事，2015年8月全國人大會議正式將包括房地產稅法在內的34項立法納入立法規(guī)劃中。
那么，房地產稅離全面開征還有多遠呢？換句話說，房地產稅推行還存在哪些困難呢？
葛玉御認為，“首先，理論與制度設計存在困難；其次，房產信息的困難：在房地產登記尚未完成，房產信息系統(tǒng)尚未建立的情況下，征收房地產稅意味著極大的征管成本。征管成本之大，甚至大過稅收收入本身。而觀念沖突與利益之爭相對于前兩種困難，可能才是最難的。”葛玉御表示，開征房地產稅幾乎遭到了來自社會各階層的質疑或反對。從政府層面講，地方政府不積極，因為真正的房地產稅開征，意味著土地出讓金一定會受到重大影響，未來的財政收入如何保障，大家都看不清楚，因此對未來這種不確定性有所抵觸。這些問題，都需要逐步去化解。
7月份，時任財政部部長樓繼偉在G20財長和央行行長會議上說，要“義無反顧”地改革房地產稅。
現任財政部部長肖捷對于房地產稅開征態(tài)度也較為堅決，基本不存在“冷對”房地產稅改革的可能性。根據以往的公開講話，業(yè)內有觀點認為，不難看出這位新財長推崇結構性減稅，在堅決開征房地產稅的同時，有可能對涉及房地產稅的相關稅種進行歸并。
那么房地產稅落地有時間表嗎？
北京大學法學院教授、中國財稅法學研究會會長劉劍文表示，“本屆人大任期到2017年底，預計房地產稅法最快將在2017年底前通過，慢的話可能會在2017年底提交審議，在下一屆人大任期內通過。”
“近五年不可能。”蔡為民告訴記者，在當前許多地方政府嚴重依賴“土地財政”的情況下，土地出讓金的問題就很難解決。如何解決這方面的問題，可能是房地產稅最先要面對的。
對樓市調控多大用
不可否認，房地產稅法從通過到實施應該會有一個過渡階段，讓社會對法律有充分的認知、了解和準備。
無論是房產稅，還是房地產稅，老百姓關心的無非一點：房價會降么？
葛玉御認為，未來房地產稅對樓市或者說對房價的影響，其實無法明確地判斷，理論上有一種邏輯，“房地產稅的開征勢必會大幅增加房產擁有者的持有成本，當擁有大量房子的人覺得不堪重負，會拋售房產（即便房價漲幅高于稅收，很多人也會因負擔稅收的痛苦感而賣房子），房子供應量大幅增加，那么，房價就有可能下降。”
在蔡為民看來，房地產稅對三四線城市的影響會比較大，“現在購房者的購房欲望已經在降低，尤其限貸限購政策開始后，三四線城市原本庫存高企，加上樓市買氣不足，如果再征收房地產稅，那么樓市成交量下滑是必然的”。
一位知名房企高管在接受《國際金融報》記者采訪時指出，從經濟學的角度看，房價漲跌會受到兩個根本因素影響：一是供求關系，二是貨幣供應。“那么，開征房地產稅，是影響供求關系還是影響貨幣供應？貨幣供應那是根本不可能的。那么，房地產稅的征收，可以減少人們對商品房的需求么？能提高城市房屋供應量么？在我看來，目前上海房價已經能說明一個問題了。影響成交量的不是房地產稅，而是樓市調控限貸政策”。
“房地產稅最終目標到底是什么很關鍵，是為了財政收入，還是為了平抑房價，現在并不知道。但是，若是說房地產稅的征收能夠降低房價，我認為只是個推測。”該高管對記者指出，從稅種征收角度上出發(fā)，房地產稅推行后，可能會出現一種情況：不僅不能降低商品房的價格，還會導致房價上升，甚至連租賃市場出租價格也會上升。
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