新華網(wǎng)北京11月20日?qǐng)?bào)道，全國20多個(gè)城市前不久陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，為過熱的樓市踩下“剎車”。點(diǎn)剎降溫之下，市場會(huì)由此進(jìn)入“寒冬”嗎？投資面大、產(chǎn)業(yè)鏈長的房地產(chǎn)行業(yè)，未來的發(fā)展空間和機(jī)遇在哪里？新華社記者近日赴多地調(diào)研樓市，采訪了業(yè)界、學(xué)界和政府官員。

房地產(chǎn)市場進(jìn)入衰退期了嗎？

房地產(chǎn)市場進(jìn)入衰退期了嗎？房地產(chǎn)投資需求峰值是否已過？處于多方利益博弈下的房地產(chǎn)業(yè)，未來走勢牽動(dòng)各方神經(jīng)。

中國發(fā)展研究基金會(huì)副理事長劉世錦認(rèn)為，房地產(chǎn)投資歷史需求峰值已過，這是一個(gè)大的判斷，是一個(gè)大的格局。

過去15年，我國房地產(chǎn)業(yè)以超過20%的年均增速發(fā)展。而全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在2015年降至2000年有數(shù)據(jù)記錄以來最低點(diǎn)，僅為1%。國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長6.6%。

劉世錦說，城鎮(zhèn)居民住宅構(gòu)成房地產(chǎn)投資70%，其歷史需求峰值是1200萬到1300萬住戶，2014年已經(jīng)達(dá)到峰值，之后房地產(chǎn)投資總量上就是持平，然后逐步回落。預(yù)計(jì)在今后不久時(shí)間內(nèi)就會(huì)回到正常的狀態(tài)。

不少業(yè)界和專家認(rèn)為，“屯地生金”的暴利“黃金時(shí)代”已經(jīng)過去，但依然處于大周期向前的“白銀時(shí)代”。

萬科集團(tuán)副總裁劉肖說，中國城鎮(zhèn)化在繼續(xù)，收入水平在提高，消費(fèi)在升級(jí)，過去驅(qū)動(dòng)我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的核心驅(qū)動(dòng)因素沒有消失，我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入以理性增長為特點(diǎn)的“白銀”時(shí)代，仍有發(fā)展?jié)摿Α?

融創(chuàng)東南區(qū)域公司副總邵佳認(rèn)為，中國樓市存在大周期和小周期，整個(gè)大周期是向前的，目前只是處于投資過熱的一個(gè)小周期。

北京一家知名民營房企區(qū)域負(fù)責(zé)人認(rèn)為，近期陸續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)新政可能會(huì)對(duì)短期內(nèi)市場交易帶來影響，但不會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)長期的投資信心。企業(yè)不排斥調(diào)控，非理性上漲是一種不健康狀態(tài)。“我們相信房地產(chǎn)市場會(huì)平穩(wěn)增長下去。”

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說，基于房地產(chǎn)周期的經(jīng)驗(yàn)和未來趨勢的判斷，本世紀(jì)以來中國房地產(chǎn)存在2至3年的周期。2016年下半年到2017年上半年，房地產(chǎn)市場可能迎來一個(gè)短期的調(diào)整期，政府行政調(diào)控和制度變革的力度決定調(diào)整的幅度和時(shí)間提前還是延長。

未來發(fā)展空間還有多大？

愛恨交織房地產(chǎn)。一方面，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長可形成重要支撐，另一方面，過度投機(jī)引發(fā)泡沫，扭曲資源配置，損害實(shí)業(yè)和創(chuàng)新，為長期經(jīng)濟(jì)發(fā)展埋下隱患。

房價(jià)上漲過快無異于懸在中國經(jīng)濟(jì)頭上的“達(dá)摩克利斯之劍”。一些輿論關(guān)注房地產(chǎn)走勢，也討論著是否有房地產(chǎn)泡沫。

杭州透明售房研究院院長方張接說，泡沫缺乏很科學(xué)的界定，按照租售比和房產(chǎn)收入比這些國際標(biāo)準(zhǔn)來說，我們的確處于警戒線。但它們是否適用于中國市場，需要打一個(gè)問號(hào)。

但對(duì)于房價(jià)過度上漲的危害，業(yè)界卻持普遍一致看法：如果暴漲就有可能暴跌，就可能會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。此外，各路資金大量流向房地產(chǎn)，也會(huì)導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資越來越少，并對(duì)社會(huì)風(fēng)氣帶來不良影響。

長遠(yuǎn)看，中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)背景下，房地產(chǎn)市場發(fā)展空間有多大？

在控制好投資和投機(jī)需求的前提下，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間的決定性因素是實(shí)際需求。當(dāng)前，我國住房消費(fèi)正從“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變，未來的有效需求將取決于更完善的住房配套、更優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)、更綠色健康的品質(zhì)和環(huán)境。

“城市里改善性需求生生不息，人們對(duì)好房子的追求會(huì)經(jīng)歷一個(gè)相當(dāng)長的過程。”方張接說。

房地產(chǎn)企業(yè)碧桂園對(duì)我國1600多個(gè)三四線城市進(jìn)行了市場調(diào)研。碧桂園文化與品牌管理部負(fù)責(zé)人說，根據(jù)調(diào)研結(jié)果，三四線城市居民的改善性需求很明顯，尤其對(duì)品質(zhì)優(yōu)、有物業(yè)服務(wù)、社區(qū)環(huán)境好的住房需求高。目前碧桂園項(xiàng)目進(jìn)入了300多個(gè)三四線城鎮(zhèn)，未來空間依然很大。

調(diào)控如何因城施策？

房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展，離不開良好的市場規(guī)則。馴服房價(jià)過快上漲的“猛獸”，需共同運(yùn)用市場之手和行政之手。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場分化態(tài)勢明顯。一方面，一二線熱點(diǎn)城市房價(jià)上漲過快，如珠三角、長三角、京津冀地區(qū)的部分城市，以及內(nèi)地的一些區(qū)域性中心城市。另一方面，東北、西北、西南地區(qū)的多數(shù)城市市場平穩(wěn)，一些三四線城市庫存壓力仍然較大。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長朱中一說，目前多數(shù)三四線城市去庫存壓力和熱點(diǎn)城市控房價(jià)壓力同時(shí)存在，調(diào)控政策要根據(jù)市場變化及時(shí)做出調(diào)整，未來調(diào)控應(yīng)兼顧去庫存和控房價(jià)，市場才能平穩(wěn)發(fā)展。

“房地產(chǎn)調(diào)控須實(shí)行分類指導(dǎo)，因城施策。”中山大學(xué)南方學(xué)院房地產(chǎn)系系主任廖俊平說，熱點(diǎn)城市的調(diào)控重點(diǎn)是控房價(jià)、防風(fēng)險(xiǎn)、防泡沫，三四線城市和縣城的重點(diǎn)依然是去庫存。

劉肖說，因城施策不僅要從需求端發(fā)力，關(guān)鍵要在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的大思路下，從土地、房產(chǎn)的供給端著手建立長效機(jī)制，優(yōu)化地產(chǎn)、租房、普通商品房、保障房等的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

對(duì)于北上廣深等一線城市，北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)會(huì)長、中原集團(tuán)首席運(yùn)營官李文杰建議，盤活存量更應(yīng)成為市場增長的主要空間。“雖然一些城市的房屋空置量無法統(tǒng)計(jì)，但房屋空置的情況卻很普遍。希望政府優(yōu)化調(diào)控政策，讓改善性住房的購買人群可以進(jìn)入市場。”

受訪專家表示，未來開發(fā)商需圍繞新的消費(fèi)需求和習(xí)慣進(jìn)行個(gè)性化定制服務(wù)，發(fā)展社區(qū)商業(yè)、養(yǎng)老、旅游、文化等配套服務(wù)，打造新型房地產(chǎn)增長模式和產(chǎn)業(yè)集群。

中國社科院財(cái)經(jīng)院綜合經(jīng)濟(jì)研究部副主任汪紅駒說，當(dāng)前房地產(chǎn)市場區(qū)域分化嚴(yán)重，冷熱不均，已經(jīng)產(chǎn)生了資源錯(cuò)配，也加大了宏觀調(diào)控難度。未來要著力推進(jìn)均衡發(fā)展和協(xié)調(diào)發(fā)展，縮小區(qū)域性地區(qū)差距和城鄉(xiāng)差別，推進(jìn)公共服務(wù)均等化，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)科學(xué)合理的城鎮(zhèn)化，引導(dǎo)人口流動(dòng)，因城而異制定房地產(chǎn)調(diào)控政策，緩解房地產(chǎn)市場嚴(yán)重分化的局面。