房?jī)r(jià)似乎要漲不動(dòng)了？

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11月18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月份全國(guó)70個(gè)大中城市中，一線城市和二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫，多城房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅快速回落。

和這個(gè)數(shù)據(jù)對(duì)應(yīng)的是，多地樓市調(diào)控政策再度加碼：杭州、武漢與深圳相繼發(fā)布了樓市新政，從公積金、社保與貸款首付比例等方面進(jìn)行了加碼。更有媒體報(bào)道，房地產(chǎn)重點(diǎn)調(diào)控名單還可能繼續(xù)擴(kuò)圍。

按照統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)中國(guó)1~9月GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)了8%。而來(lái)自中金公司的測(cè)算顯示，地產(chǎn)服務(wù)業(yè)對(duì)名義GDP增速的貢獻(xiàn)率約為12.3%、對(duì)實(shí)際GDP增速的貢獻(xiàn)率約為3.8%，無(wú)論哪個(gè)數(shù)據(jù)都表明房地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的分量。

摩根士丹利華鑫證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家章俊也對(duì)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者分析稱，“短期內(nèi)隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的逐步落實(shí)以及投資者對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)期的改變，房地產(chǎn)投資增速會(huì)逐步放緩，從而對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用逐步減弱，考慮到房地產(chǎn)銷售領(lǐng)先房地產(chǎn)投資兩個(gè)季度左右，明年二季度房地產(chǎn)投資下滑會(huì)比較明顯，屆時(shí)再加上基建投資的邊際效應(yīng)減弱，中國(guó)經(jīng)濟(jì)壓力會(huì)明顯上升。”

樓市調(diào)控再升級(jí)

11月15日，深圳市住房公積金管理中心網(wǎng)站發(fā)布通知稱，要求調(diào)整公積金貸款首付款比例，公積金繳存職工家庭名下在深無(wú)房的首付比例最低為30%，名下在深擁有1套住房的首付比例不低于70%。這是繼國(guó)慶開啟限購(gòu)后，深圳出臺(tái)的又一個(gè)調(diào)控政策。

在此一天前，武漢市深夜也再出限購(gòu)政策。從11月15日開始，本市戶籍禁止購(gòu)買第三套住房，非本市戶籍則需提供武漢市連續(xù)繳納2年社?；騻€(gè)人所得稅證明，并且對(duì)于補(bǔ)繳的不予承認(rèn)。

更早之前，11月9日，杭州市也上調(diào)住房公積金貸款和商業(yè)性住房貸款首付比例，暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款。

不同的城市，同樣的是即刻執(zhí)行、同樣是從公積金、社保與貸款首付比例等方面進(jìn)行了加碼。其中，杭州已經(jīng)是9月以來(lái)第四次調(diào)控政策加碼，武漢也是第三次。

11月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)布后，這些城市的另一個(gè)共同點(diǎn)也浮現(xiàn)出來(lái)：杭州、武漢房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅均較高。杭州10月新建商品房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲3.2%，武漢10月房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅較9月還上漲了3.6%。

“熱點(diǎn)城市誰(shuí)漲誰(shuí)調(diào)控”的預(yù)期正在逐步形成。“此類調(diào)控會(huì)使得購(gòu)房者入市成本繼續(xù)增加，從后續(xù)市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，會(huì)使得炒房需求減少；同時(shí)也能夠穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。一般來(lái)說(shuō)，二線城市會(huì)繼續(xù)跟進(jìn)。而一線城市近期只需要對(duì)預(yù)售證發(fā)放進(jìn)行嚴(yán)格把控。另外，從后續(xù)跟進(jìn)的角度看，后續(xù)財(cái)稅政策收緊是一個(gè)大概率事件。這需要提防風(fēng)險(xiǎn)，但對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)影響不會(huì)太大。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者分析稱，“控制房?jī)r(jià)的目標(biāo)依然是近期地方政府需要考慮的內(nèi)容，所以其他二線城市近期也不排除會(huì)出臺(tái)其他相應(yīng)的調(diào)控政策來(lái)輔助此前既有的政策。”

隨著房地產(chǎn)銷量下滑，未來(lái)地產(chǎn)投資回升持續(xù)性存疑。不過(guò)截至到10月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)6.6%，增速比前9個(gè)月提高0.8個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)3個(gè)月回升；尤其10月當(dāng)月增速甚至達(dá)到了兩位數(shù)，同比增長(zhǎng)13.5%，為2014年5月以來(lái)的最高增速。

對(duì)于這一數(shù)據(jù)，在高盛高華首席中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋宇看來(lái)，投資增速通常滯后于銷售數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)投資在年內(nèi)剩余時(shí)間里將依然保持強(qiáng)勁，但明年可能面臨更大的下行壓力。

海通證券首席宏觀分析師姜超指出，過(guò)去的一年多，由于地產(chǎn)銷售增速大幅回升，全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存有明顯下降，以房地產(chǎn)待售面積衡量的全國(guó)商品房庫(kù)存銷售比（商品房待售面積/過(guò)去三個(gè)月銷售面積均值）在2016年初高達(dá)7.3，而到了9月份已經(jīng)降至5.1，但是假如未來(lái)幾個(gè)月的地產(chǎn)銷售增速平均下滑-20%，那么全國(guó)商品房庫(kù)存銷售比將立即上升至6個(gè)月以上，達(dá)到過(guò)去幾年歷史同期的峰值水平，這也就意味著地產(chǎn)投資和新開工的擴(kuò)張很難持續(xù)。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖短期可以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)開工增加推升固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)工業(yè)生產(chǎn)加速，房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)促進(jìn)消費(fèi)，以及對(duì)原材料的需求推高大宗商品等原材料價(jià)格進(jìn)而推高通脹。”瑞穗證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈建光表示。

“相對(duì)穩(wěn)定”的政策預(yù)期

鑒于房地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)的“金融屬性”強(qiáng)烈，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于平穩(wěn)之時(shí)， 逐利的流動(dòng)性也可能重新導(dǎo)演“蒜你狠”“豆你玩”的故事。

近期大蒜價(jià)格猛漲發(fā)出的信號(hào)不容忽視。 國(guó)家發(fā)改委10月31日公布的10月全國(guó)小農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格情況顯示，10月大蒜的批發(fā)價(jià)格和零售價(jià)格分別為7.24元/斤和7.89元/斤，同比上漲90%和67.9%。另一農(nóng)產(chǎn)品辣椒據(jù)卓創(chuàng)資訊統(tǒng)計(jì)收購(gòu)價(jià)為7.10~7.15元/斤，比同期均價(jià)相比漲幅60%。

這樣的故事套路在以往屢屢上演過(guò)。在2006~2007年及2010~2011年這兩個(gè)通脹周期中，大蒜的價(jià)格都先于CPI兩個(gè)月開始走高。

目前， 10月CPI同比上漲2.1%，進(jìn)入11月份豬肉價(jià)格回彈，蔬菜價(jià)格也處于回升狀態(tài)，食品價(jià)格回升。非食品價(jià)格繼續(xù)上行，衣著和醫(yī)藥價(jià)格保持上行態(tài)勢(shì)，由于能源價(jià)格上漲，居民用能源價(jià)格和交通費(fèi)用上行。

“11月份翹尾影響仍然是2.1，之后4個(gè)月翹尾影響下滑。CPI四季度約為2.2%，但2016年一季度CPI超過(guò)2%有難度 。”銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家潘向東對(duì)記者分析稱。

這一背景下，在穩(wěn)健控制流動(dòng)性的同時(shí)，引導(dǎo)資金“脫虛向?qū)?rdquo;依然是擺在決策層面前的難題。

11月7日至11月13日，各期限逆回購(gòu)合計(jì)到期6700億元，央行展開7天逆回購(gòu)操作2600億元，利率維持2.25%不變，展開14天逆回購(gòu)操作1000億元，利率維持2.40%不變，展開28天逆回購(gòu)100億元，利率維持2.55%，央行票據(jù)到期投放100億元，一周合計(jì)實(shí)現(xiàn)凈回籠2900億元。

“近期貨幣市場(chǎng)資金壓力有所緩解，短期利率回落，央行順勢(shì)回收短期貨幣投放工具，各期限工具投放規(guī)模均有壓縮，當(dāng)前存續(xù)工具更多地被替換為期限更長(zhǎng)的28天逆回購(gòu)和MLF（中期借貸便利），一方面可以填補(bǔ)資本外流帶來(lái)的長(zhǎng)期貨幣缺口，另一方面適度提高金融機(jī)構(gòu)資金成本，用價(jià)格手段抑制過(guò)度擴(kuò)張。”潘向東指出。

沈建光認(rèn)為，當(dāng)前全球貨幣政策寬松，中國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面也不支持加息周期，同時(shí)降息降準(zhǔn)會(huì)推高資產(chǎn)泡沫同時(shí)增大人民幣貶值壓力，負(fù)面效應(yīng)較大。所以，《2016年第3季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》罕見(jiàn)的七提“泡沫”，意味著未來(lái)政策或從保增長(zhǎng)更多的向防泡沫傾斜，貨幣政策可能有所收緊。

“未來(lái)的貨幣政策會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定，基準(zhǔn)利率或準(zhǔn)備金率在未來(lái)一年不會(huì)變化，但通過(guò)一些定向措施，實(shí)際流動(dòng)性較2016年會(huì)有所收緊。”他說(shuō)。

央行網(wǎng)站11月8日發(fā)布的2016年第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告指出，堅(jiān)持實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，保持靈活適度，適時(shí)預(yù)調(diào)微調(diào)，增強(qiáng)針對(duì)性和有效性，做好與供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革相適應(yīng)的總需求管理，為結(jié)構(gòu)性改革營(yíng)造中性適度的貨幣金融環(huán)境，在保持流動(dòng)性合理充裕的同時(shí)，注重抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議即將召開，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2017年政策總基調(diào)可能仍是“穩(wěn)中求進(jìn)”，政策以穩(wěn)為主，宏觀調(diào)控料繼續(xù)采取“積極財(cái)政、穩(wěn)健貨幣”組合。