最近有很多朋友總在問(wèn),什么山西的、陜西的、東北的,湖南的某某地方市的房子,現(xiàn)在沒(méi)怎么漲,還能不能買,未來(lái)房?jī)r(jià)下跌有沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)?在這里做個(gè)統(tǒng)一回答。

首先,我沒(méi)去過(guò)那么多地方,對(duì)于當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)和供給需求結(jié)構(gòu)并不了解,但可以告訴大家一個(gè)方法論。那就是看你買房的目的是什么?

如果是自己住,不再想賣了,我覺(jué)得沒(méi)問(wèn)題可以買,因?yàn)檫@些地方的房?jī)r(jià)沒(méi)怎么漲,很多地方現(xiàn)在也就是5000元左右的價(jià)格,所以不能說(shuō)是泡沫,屬于基本合理水平。如果要自己改善住房條件,我認(rèn)為沒(méi)什么不可以,這屬于消費(fèi),不算是投資,而消費(fèi)是任何時(shí)候都可以的。比如春節(jié)豬肉價(jià)格肯定比平時(shí)貴,難道大家過(guò)年都不吃肉了嗎?顯然不會(huì),所以只要打定自己住了,你也不用再管價(jià)格的事,特別是這些沒(méi)怎么漲價(jià)的地方。

其次,如果不自己住,還是要投資,那么我勸你省省吧。一個(gè)大牛市都不漲的房?jī)r(jià),怎么可能會(huì)在牛市尾端漲呢?你以為他是貴州茅臺(tái)價(jià)格被低估了?原因只有一個(gè)就是缺乏炒作因素,十有八九是供給明顯大于需求,大量的供給存在就沒(méi)有漲價(jià)的基礎(chǔ),而最近有的地方可能會(huì)稍微漲一點(diǎn),主要是受到了限購(gòu)的利好刺激,借題發(fā)揮。一線城市的擠出效應(yīng),讓這些地方借口忽悠一下而已。比如河北很多地方就出現(xiàn)了這個(gè)情況,都說(shuō)是環(huán)京概念,1年前7000沒(méi)人要的破房子,現(xiàn)在賣到了2萬(wàn),而真實(shí)情況是房產(chǎn)商早就沒(méi)錢(qián)了。去年樓就已經(jīng)爛尾了,債主天天上門(mén),去年房產(chǎn)商還提出用房抵債按8折房?jī)r(jià)算,差點(diǎn)被債主暴打。今年借著東風(fēng)他敢賣2萬(wàn),而且還捂盤(pán)惜售了。所以說(shuō)貪婪是無(wú)底線的。

第三,會(huì)不會(huì)大降價(jià),三四線城市我覺(jué)得本來(lái)價(jià)格就不高,還大幅降價(jià)的空間不大(這一年暴漲的除外),但是會(huì)先出現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題,那就是流動(dòng)性陷阱,也就是說(shuō)雖然價(jià)格在那杠杠的,但你就是賣不出去。急也沒(méi)有用,降價(jià)更沒(méi)有用。而租也租不出去,錢(qián)扔進(jìn)去容易,再想套出來(lái)就難了。比如香河,今年很多北京人都去香河搶房子,房?jī)r(jià)也是暴漲了一倍以上。但你看著吧,這些人基本都是肉包子打狗有去無(wú)回。等他們想賣了,就會(huì)發(fā)現(xiàn)根本無(wú)人接盤(pán),而且根本租不出去,誰(shuí)會(huì)在北京上班租個(gè)燕郊的房子,每天通勤4個(gè)小時(shí)?所以,這就是最后一波接盤(pán)俠,妥妥的誰(shuí)也別跑,等著幾年后房產(chǎn)稅出臺(tái),乖乖交稅。

第四,如果非要買房,還是要去核心城市的核心區(qū)買,漲不漲很難說(shuō)了,但起碼有流動(dòng)性,起碼能夠賣的出去。判斷哪里是核心位置的標(biāo)準(zhǔn)就是看這個(gè)地區(qū)的中介門(mén)店,房屋出租率很高,而且基本上沒(méi)什么二手房出售,小區(qū)住戶很多,這就具備一定的流動(dòng)性,即使你想賣的時(shí)候,應(yīng)該還能找人套現(xiàn)。否則一些什么所謂的開(kāi)發(fā)區(qū),什么新的商業(yè)廣場(chǎng),鮮有人煙的地方,千萬(wàn)別買,買完就基本上炒房炒成房東了。