近期，在政策高壓之下，一線和強(qiáng)二線城市的樓市降溫了。主要表現(xiàn)為成交量下滑，價(jià)格漲幅收窄。
很多開(kāi)發(fā)商，對(duì)于2017年這些熱點(diǎn)城市的樓市，已不抱太大希望。當(dāng)然，在購(gòu)房者陣營(yíng)中，永遠(yuǎn)都會(huì)存在大量木知木覺(jué)、后知后覺(jué)的“韭菜族”，他們可能依然樂(lè)觀。
那么，2017年全國(guó)樓市果真都不行了嗎? 不一定！
2017全國(guó)樓市繼續(xù)區(qū)域分化，只不過(guò)分化程度要小于2015年，這一點(diǎn)，主要是升溫期與降溫期的差異。
決定2017年樓市降溫幅度的力度，有兩股力量：防范資產(chǎn)泡沫與去庫(kù)存！這是涉及經(jīng)濟(jì)大局的兩大方針與任務(wù)。
具體到房地產(chǎn)領(lǐng)域，一方面抑制少數(shù)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，另一方面繼續(xù)減少多數(shù)城市的高庫(kù)存。
2017年少數(shù)熱點(diǎn)城市降溫，大勢(shì)所趨，這將拖累全國(guó)樓市。但全國(guó)樓市降溫多少，還得考慮去庫(kù)存方針，對(duì)于其他非熱點(diǎn)城市的利好效用。
易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)表明：今年10月份，一二三線30個(gè)典型城市成交同比增幅差異明顯：一線城市的同比增幅由9月的4.6%收窄為-0.8%，二線城市的同比增幅由9月的35.7%收窄至7.8%，三線城市的同比增幅則由9月的44.5%擴(kuò)大至46.4%。10月份三類(lèi)城市的同比增幅曲線中，三線城市相對(duì)最強(qiáng)勢(shì)。
從下圖中可知，今年3月以來(lái)，一線城市成交量最弱，二線較強(qiáng)，三張線城市持續(xù)走強(qiáng)。說(shuō)明房地產(chǎn)板塊輪動(dòng)，正在向三線城市延伸。一二線城市降溫，也會(huì)影響到三四線購(gòu)房者的心理，但就未來(lái)半年與一年來(lái)看，負(fù)面影響不宜高估，尤其是資金面仍然寬松的背景下。
從中周期來(lái)看，其實(shí)三線城市調(diào)整與低迷了好幾年了，今年剛開(kāi)始復(fù)蘇！
不妨看下圖的庫(kù)存變化。根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，截至2016年10月底，一、二、三線35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存同比增幅，分別為-28.1%、-9.0%和-3.6%。過(guò)去一年，一線城市去庫(kù)存最顯著，三線城市處于去庫(kù)存初期。
中國(guó)多數(shù)三線城市庫(kù)存上升，始于2011年，這一年也是中國(guó)樓市黃金十年與白銀十年分界線。其后，三線城市庫(kù)存持續(xù)增長(zhǎng)至2014年三季度，2013年樓市繁榮基本與他們無(wú)關(guān)。
房地產(chǎn)短周期、房地產(chǎn)中周期、房地產(chǎn)板塊輪動(dòng)，這三個(gè)市場(chǎng)規(guī)律與驅(qū)動(dòng)力，正在驅(qū)動(dòng)三線城市樓市繼續(xù)復(fù)蘇，這將成為影響2017年全國(guó)樓市的次要力量（主要力量是一二線降溫）。
全國(guó)有600多個(gè)城市，其中地級(jí)市（三線城市）有200多個(gè)，一二線城市估計(jì)有40個(gè)左右，主要是35個(gè)大中城市（4個(gè)直轄市、26個(gè)省會(huì)城市除拉薩、5個(gè)單劃單列市）。
2014年，全國(guó)新建商品住宅銷(xiāo)售面積120649萬(wàn)平方米，其中35個(gè)大中城市為42471萬(wàn)平米，35個(gè)大中城市占全國(guó)的比重為35%。而三四五線城市城鎮(zhèn)占65%！
2017年，預(yù)計(jì)四五線城鎮(zhèn)樓市難有大表現(xiàn)，而部分三線城市將會(huì)保持一定的活躍度，從而部分對(duì)沖一二線城市成交量下滑所帶來(lái)的沖擊。
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