活著
你上當(dāng)了，這世界上原本就沒有路，甚至比沒有路還嚴(yán)重。因?yàn)樽蛱炷菞l路上，你可以走得飛快，但今天它會(huì)把你引入大坑，如果你沒有警醒和自省。
銷售的狂歡和資本的盛宴歷歷在目，它就發(fā)生在2016年前10個(gè)月。
你遇到了史上房?jī)r(jià)上漲最快的窗口期：全國(guó)新房銷售面積同比增加26.8%，銷售金額增加41.2%。70大中城市新盤房?jī)r(jià)同比普漲，一線30%，二線16%，三線4%。
你還遇到了史上最寬松的行業(yè)融資風(fēng)口：房企信用債發(fā)行額同比增加129%，融資成本史上最低，一年期貸款基準(zhǔn)利率4.35%。國(guó)資背景和信用等級(jí)較高的企業(yè)，融資成本只有3％多一點(diǎn)，不錯(cuò)的民營(yíng)企業(yè)也就4％出頭，甚至還有突破你想像力的2%左右，比國(guó)債利息還低！
這是多年來，中國(guó)房地產(chǎn)最舒服的一段時(shí)光，但轉(zhuǎn)瞬即逝。
對(duì)房企而言，即便不考慮調(diào)控因素，高潮其外、兇險(xiǎn)其中的意味也是呼之欲出。
一、名與實(shí)難符。
銷售上升但利潤(rùn)下滑。
市場(chǎng)紅火，銷售額大漲，但地產(chǎn)商的凈利還是在下滑，整個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)額還不如一家建設(shè)銀行。利潤(rùn)到哪兒去了？高地價(jià)和高稅收。
以前一元錢的利潤(rùn)，可以PK一元錢的稅收或利息。現(xiàn)在，利潤(rùn)加上利息，難以PK稅收和隱性稅收（高地價(jià)）。
二、競(jìng)爭(zhēng)白熱化。
狹路相逢刺刀見紅。為什么？
判斷趨同——百?gòu)?qiáng)爭(zhēng)霸——大象跳舞。一個(gè)區(qū)域，去的都去，不去的就都不去，一二線城市變成百?gòu)?qiáng)的大菜。企業(yè)層面，越有實(shí)力的發(fā)展越快。有了兼并重組，會(huì)更快。都是百?gòu)?qiáng)，但后30強(qiáng)與前30強(qiáng)不可同日而語(yǔ)。大象比猴子跳舞跳得還好。
最終，競(jìng)爭(zhēng)演繹的過程是這樣的：武術(shù)表演——街頭拳賽——死亡游戲。
怎么辦？
一、找到規(guī)律，敬畏規(guī)律。特別是與房?jī)r(jià)正相關(guān)、強(qiáng)相關(guān)的三要素。
GDP和城市化率。長(zhǎng)期來看，房?jī)r(jià)與之必相符。中國(guó)今年GDP6.7%，放在全球角度，不低。56%的城市化率，不高。
美國(guó)在GDP尚在4%、城市化率未到67%時(shí)，房?jī)r(jià)一直在漲。在GDP2.7%、城鎮(zhèn)化率73%之前，房?jī)r(jià)處于高位平臺(tái)期。日本GDP降到1%、城市化率在77%以前，房?jī)r(jià)也在上漲。而中國(guó)GDP降到4%，要2020年之后了。到現(xiàn)在，美國(guó)每年每人還有一平米的新房增量。
城市的金融資產(chǎn)。房?jī)r(jià)與一個(gè)城市的單位金融資產(chǎn)密度和人均金融資產(chǎn)量正相關(guān)。
城市基礎(chǔ)設(shè)施投入。包括交通、教育、醫(yī)療等等。這些變成了地價(jià)，最終變成了房?jī)r(jià)。特別是溢價(jià)。
二、跟著群主走。
與政府換位思考。政府考慮問題的順序可能是這樣的：執(zhí)政穩(wěn)定——民生經(jīng)濟(jì)——兌現(xiàn)承諾。比如，GDP沒有6.5，翻一番不可能。
所以，政策高壓低撐，市場(chǎng)波浪前進(jìn)，企業(yè)高拋低吸。
三、不要再糾結(jié)于黃金十年和白銀時(shí)代，在“青銅黑鐵”的常態(tài)中進(jìn)行定位和起舞。
短期：高筑墻，廣積糧，緩稱王；中期：堅(jiān)定看多，高位盤整，螺旋上升；長(zhǎng)期：緩慢回落，江山已定，比如存量市場(chǎng)取代增量市場(chǎng)成為主流。
此輪限貸會(huì)減少一萬(wàn)億的融資額，2017年，量?jī)r(jià)雙殺亦是大概率事件。
此時(shí)，對(duì)企業(yè)最重要的不是賺錢，不是品牌，是活下去?，F(xiàn)金流才是生命線。暫時(shí)沒有利潤(rùn)，企業(yè)不會(huì)死，但只要一筆貸款還不出來，引起連鎖反應(yīng)，相當(dāng)于血管斷流，要出人命。
每次冰川世紀(jì)來臨，占統(tǒng)治地位的物種，都要經(jīng)歷一輪生存輪回，只要你活得比別人長(zhǎng)，熬過環(huán)境突變的小冰河時(shí)期，天下就可能是你的。
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