社科院報(bào)告稱，32城市投機(jī)氛圍增多，住房市場(chǎng)高估值態(tài)勢(shì)加劇

樓市泡沫不主動(dòng)戳破將慢撒氣

明年樓市將迎調(diào)整期 重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)或穩(wěn)中有降

“在供求關(guān)系發(fā)生根本性變化的背景下，房?jī)r(jià)沒有支撐的暴漲正在加大樓市風(fēng)險(xiǎn)。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所原所長(zhǎng)任興洲說。她是在11月30日舉行的中國(guó)社會(huì)科學(xué)院《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2016-2017）》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》）的發(fā)布會(huì)上做出上述表述的。據(jù)其透露，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)選擇主動(dòng)戳破泡沫，而是將慢撒氣，逐步的釋放泡沫帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)與影響，既要消除恐慌，減少投資和投機(jī)，也要保持市場(chǎng)的平穩(wěn)。

任興洲表示，在快速城市化的背景下，住房需求從全面短缺到短缺，再到滿足主流需求，發(fā)生了根本性的變化。

“國(guó)務(wù)院研究中心曾做測(cè)算，在2012年、2013年前后，我國(guó)城鎮(zhèn)家庭已達(dá)到戶均一套房，和過去的極度的全面短缺完全不同。這也意味著，現(xiàn)階段的房地產(chǎn)存在泡沫。”任興洲表示，目前部分行業(yè)受過剩產(chǎn)能拖累，導(dǎo)致資金涌入房地產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)和泡沫又被加大。

《報(bào)告》指出，2016年前三季度，在宏觀利好政策不斷加碼的背景下，一線城市及部分二線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速上漲，投資投機(jī)需求入場(chǎng)，房地產(chǎn)泡沫卷土重來(lái)。數(shù)據(jù)顯示，2016年2月至9月各月份中，全國(guó)商品住宅平均銷售價(jià)格分別為每平方米7394元、7400元、7449元、7418元、7322元、7337元、7362元、7373元。

這一數(shù)值分別較上年同期增長(zhǎng)14.39%、18.25%、16.28%、14.26%、12.3%、11.5%、11.51%、12.66%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2014年全年的1.28%和2015年的9.11%。

《報(bào)告》稱，35個(gè)大中城市中24個(gè)城市房?jī)r(jià)收入比正向偏離歷史均值，且22個(gè)城市的偏離程度高達(dá)10%以上。其中，深圳在收入增速保持平穩(wěn)的狀況下，房?jī)r(jià)存在超過180%的回調(diào)空間，風(fēng)險(xiǎn)狀況堪憂。此外，35個(gè)城市中多達(dá)32個(gè)城市的房?jī)r(jià)租金指數(shù)比相對(duì)住房使用成本指數(shù)的倒數(shù)正向偏離，意味著樓市非理性投機(jī)氛圍增多，非理性投資帶來(lái)的高估值風(fēng)險(xiǎn)值得警惕。以廈門為例，房?jī)r(jià)在資金成本不發(fā)生明顯提高的情況下，存在近100%回調(diào)空間。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長(zhǎng)助理倪鵬飛表示，本輪熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲過快過猛，主要城市住房市場(chǎng)整體高估態(tài)勢(shì)進(jìn)一步加劇，風(fēng)險(xiǎn)程度整體高于2010年。深圳、廈門、上海、北京、南京等城市風(fēng)險(xiǎn)狀況較為突出。

“經(jīng)濟(jì)下行、人民幣貶值、資產(chǎn)荒、實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣與城市分化，是引發(fā)樓市局部過熱的重要環(huán)境因素；驅(qū)動(dòng)全社會(huì)支持或從事房地產(chǎn)投資投機(jī)的利益機(jī)制，是導(dǎo)致樓市局部過熱的深層根源；市場(chǎng)主體合作博弈，是樓巿局部過熱的整體原因；巨量資金導(dǎo)入是樓市局部過熱的主要源頭；‘地王’頻出，是加速樓市過熱與恐慌的直接原因；地方政府消極調(diào)控，是房?jī)r(jià)暴漲和市場(chǎng)恐慌的重要原因。”倪鵬飛認(rèn)為，現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的問題是，區(qū)域住房市場(chǎng)發(fā)展出現(xiàn)嚴(yán)重結(jié)構(gòu)失衡，高庫(kù)存和住房短缺同時(shí)并存。一二線城市庫(kù)存少，銷售火爆；三四線卻銷售增長(zhǎng)緩慢，去庫(kù)存效果不明顯。

倪鵬飛指出，本輪樓市熱潮不可避免地使局部房地產(chǎn)泡沫加劇，從而誘發(fā)并加大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，不得不引起重視。例如，局部上漲過快刺激巨量資金通過各種灰色渠道涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，扭曲資源合理配置，加劇財(cái)富分配不平等，加大金融體系風(fēng)險(xiǎn)。

鑒于樓市泡沫不斷積聚，任興洲強(qiáng)調(diào)，此輪果斷調(diào)控不會(huì)輕易放松，但在實(shí)體經(jīng)濟(jì)依然較弱的背景下，不會(huì)選擇貿(mào)然刺破房地產(chǎn)泡沫，會(huì)選擇逐步釋放風(fēng)險(xiǎn)。這意味著此輪調(diào)控將是一場(chǎng)持久戰(zhàn)。

《報(bào)告》預(yù)測(cè)，2017年中國(guó)樓市將迎調(diào)整期，總體呈平穩(wěn)回落態(tài)勢(shì)，但具有不確定性。未來(lái)樓市調(diào)整幅度和時(shí)長(zhǎng)將基于調(diào)控和改革的力度，空間上，調(diào)控也將呈差異化。具體指標(biāo)上，將是全國(guó)房?jī)r(jià)整體增幅收窄，個(gè)別月份或?qū)⒔^對(duì)下降。其中，一二線先前房?jī)r(jià)漲幅較快的城市房?jī)r(jià)增幅回落會(huì)更大，三四線城市分化，去庫(kù)存任務(wù)仍然艱巨。

倪鵬飛認(rèn)為，我國(guó)樓市調(diào)控需調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，讓房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)、城市化協(xié)調(diào)發(fā)展；加快相關(guān)制度改革，釋放新需求去庫(kù)存并對(duì)沖市場(chǎng)調(diào)整；在土地、金融、財(cái)稅等關(guān)鍵領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)改革突破，鏟除經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化及波動(dòng)的根基；健全樓市調(diào)控的工作機(jī)制，完善樓市調(diào)控的問責(zé)機(jī)制。