北京調(diào)控政策出臺兩月有余，對于樓市的影響較為明顯。尤其是對高端住宅市場，“9·30”新政關(guān)于非普通住宅首付比例的大幅提高，導(dǎo)致在售或即將開盤的豪宅項目客源大量流失，豪宅項目成交量大幅跳水。
中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2016年11月，北京市單價10萬元/平方米以上高端住宅共成交47套，成交面積1.16萬平方米，環(huán)比均下滑27%左右；10月，該類住宅共成交64套，成交面積1.58萬平方米。而“9·30”新政出臺之前的9月，該類住宅共成交80套，成交面積2.36萬平方米，11月成交量和面積環(huán)比9月跌幅達(dá)41%、51%。
對此，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，新政之后豪宅銷量首當(dāng)其沖受到抑制，尤其是受到首付提升的影響，首套、二套首付比例的同時提升，以及非普宅新規(guī)的加入，再加上“認(rèn)房又認(rèn)貸”條款的收緊，使得豪宅市場當(dāng)中改善及投資型客都受到了波及，購房意愿普遍被打擊。特別是高端置業(yè)客群，不僅受制于增加首付的資金壓力，同時減杠桿也使得看空預(yù)期普遍形成，造成在售豪宅銷量的放緩。
此外，高價盤獲批預(yù)售許可證的難度增加，也導(dǎo)致豪宅成交的進(jìn)一步縮水。很多項目計劃下半年入市，但是由于定價較高，在對價格實行管控的情況下，很難取得預(yù)售許可證。目前來看，已經(jīng)取得預(yù)售許可證入市的項目均取得了不錯的銷售業(yè)績。
郭毅進(jìn)一步分析認(rèn)為，從政府的角度來講，希望開發(fā)商維持一個理性的房價，因此才會在預(yù)售證的審批上嚴(yán)格限制。從目前的情況看，開發(fā)商大多面臨兩種選擇：要么按照政府能認(rèn)可的價格來報批預(yù)售證，要么就只能繼續(xù)觀望。
北京商報記者調(diào)查得知，在高價盤難以取得預(yù)售許可證的情況下，大多數(shù)項目進(jìn)入休整期，以“自我保護(hù)”的方式暫時關(guān)閉售樓處，等待時機(jī)再行入市。
有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，幾年前高價項目銷售是有限制的，所謂的限高令解禁后，高端項目銷售開始回暖，尤其是隨著地價不斷升高，2015年至今北京新房市場豪宅化、高端化趨勢加劇，高端住宅價格居高不下。今年前三季度市場逐漸升溫，高端住宅成交量也不斷攀升，導(dǎo)致北京房價也在一定程度上被結(jié)構(gòu)性拉升。
“"9·30"新政出臺后兩個月時間里，北京新房市場成交量明顯萎縮，價格也趨于平穩(wěn)，政策調(diào)控的預(yù)期目的已然達(dá)到。”郭毅表示，目前市場上豪宅產(chǎn)品多數(shù)是地價倒逼形成的“被豪宅”，加上二手房市場已超越新房成為主導(dǎo)市場，因此未來政府的調(diào)控方向可能會更多偏向二手房市場，對于豪宅市場的調(diào)控會相對穩(wěn)定，未來調(diào)控的影響也會逐漸衰減。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，豪宅的單價總價均較高，雖然是小眾市場，但對市場的影響比較大，所以從未來政策看，肯定會繼續(xù)從緊。不論是信貸政策還是預(yù)售證的審批，作為非普通住宅的豪宅壓力會越來越大。
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