案情描述:
2016年12月X日,上海A女士同上海XX置業(yè)有限公司簽訂了《認(rèn)購協(xié)議》一份,約定XX公司將位于嘉定區(qū)的商鋪一套出售給A女士。協(xié)議對商鋪的位置、價格、面積、付款方式等主要內(nèi)容進行了約定,當(dāng)天A女士交納了10萬元定金,作為7天后簽訂合同的擔(dān)保。接下來幾天,A女士陸續(xù)接到周邊朋友的通知,主要是說這個開發(fā)商開發(fā)的樓盤存在問題,并且提供了相關(guān)資料予以證實,A女士很苦惱,想要回10萬元定金但擔(dān)心被開發(fā)商沒收,咨詢了周邊朋友后,又找到本所律師尋求幫助。
律師分析:
第一:本案中交納的10萬元定金是立約定金,也叫訂約定金,是指是當(dāng)事人在訂立主合同之前為擔(dān)保以后正式訂立主合同而約定交付的定金。若A女士拒絕訂立商品房買賣合同的,無權(quán)要求返還定金;若開發(fā)商拒絕訂立合同的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
第二:具體到本案因為開發(fā)商手續(xù)、證件齊全,并且尚未到簽訂正式合同時間,因此,以合同條款沒有達成一致,最終沒有簽訂正式買賣合同為由,要求退還定金是最佳方案。
律師建議:
第一:合同約定簽約時間必須到開發(fā)商處來簽訂合同;
第二:構(gòu)成正式合同主要條款的內(nèi)容,包括定金合同約定的合同條款和開發(fā)商承諾的條款都要寫入合同,反復(fù)磋商的過程也要保留證據(jù)。
第三:若因主要條款雙方?jīng)]能取得一致意見,而導(dǎo)致沒有簽訂《商品房買賣合同》,雙方互不承擔(dān)責(zé)任,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將交納的定金如數(shù)退還。
法律依據(jù):
最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第115條規(guī)定:當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的,給付定金的一方拒絕訂立主合同的,無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定:出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的,如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
作者:王俊偉 上海歐澤律師事務(wù)所
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