“在中國房地產(chǎn)發(fā)展的近20年時間里，新房一直是主角，近兩年二手房市場和中介機構(gòu)快速發(fā)展，而未來5-10年，我相信處于上升周期、規(guī)模最大的、與消費者關(guān)聯(lián)最緊密的會是租賃市場。”在《租賃崛起》報告分享會上，鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)如是說。報告中一組數(shù)據(jù)引人注目：預(yù)計到2025年，中國租賃市場規(guī)模將從現(xiàn)在的1.1萬億元增長到2.9萬億元，到2030年將會超過4.6萬億元。租賃市場的巨大潛力，催生品牌公寓的快速發(fā)展，在未來租賃市場格局中，品牌公寓將占據(jù)半壁江山。同時，規(guī)模是品牌公寓盈利的關(guān)鍵，而運營能力是核心競爭力所在。

5萬億 租賃崛起

在去庫存和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的大背景下，住房租賃市場已經(jīng)獲得較多的政策支持。2016年5月4日，國務(wù)院總理李克強主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，確定培育和發(fā)展住房租賃市場的措施，推進新型城鎮(zhèn)化滿足群眾住房需求。會議指出，實行購租并舉，發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動新型城鎮(zhèn)化進程。

但是，必須面對的一個現(xiàn)實是，目前國內(nèi)的租賃市場發(fā)展非常不充分。楊現(xiàn)領(lǐng)分析認為，從租房市場規(guī)模與房屋交易市場規(guī)模來看，2016年中國的房屋交易市場應(yīng)該會超過15萬億元，其中包括約10萬億元的新房交易市場和5萬億元的二手房交易市場，但是租房市場的租金規(guī)模只有1萬億元，是整個房屋交易市場的7%。

與此同時，美國2016年房屋交易規(guī)模應(yīng)該在1萬億美元左右，其中90%是二手房，10%是新房。而租房市場的規(guī)模高達5000億美元，是整個交易市場規(guī)模的50%。“所以可以看出，中國租房市場的發(fā)展是非常不足和滯后的。”楊現(xiàn)領(lǐng)說。

在此情況下，鏈家研究院推出的《租賃崛起》報告表明：未來中國住房租賃市場存在很大的發(fā)展空間。未來5-10年，房地產(chǎn)行業(yè)中處于上升周期、規(guī)模最大的將會是租賃市場。

“未來3-5年，中國將有約2億人進入租房市場，租金規(guī)模將超過1.5萬億元，中國未來的租房市場空間巨大。”楊現(xiàn)領(lǐng)表示。鏈家研究院近期推出的《租賃崛起》更是預(yù)測，未來十年，我國租房市場租金GMV（成交總額）將接近3萬億元，租賃人口近2.3億人，到2030年，租金GMV將達4.6萬億元，租賃人口達到2.7億人，一線城市租金GMV將超萬億元。

將形成“541”市場格局

政策紅利的支撐、國內(nèi)租賃市場發(fā)展的不足，導(dǎo)致房屋租賃市場發(fā)展?jié)摿薮?。近兩年，包括自如、you+、魔方公寓等在內(nèi)的品牌公寓快速發(fā)展。未來，租賃市場將形成新的格局。

目前，品牌公寓的滲透率還是非常低的。以北京為例，目前大約有120萬套的租賃住宅，其中40%是通過中介交易的普通租賃市場；二手房占據(jù)市場比例約40%，二房東大量集中在城郊的區(qū)域或者低客單價的房屋；業(yè)主直租即C2C的市場比例占到10%；另外的10%是包括自如在內(nèi)的品牌公寓，這類占比非常低。

楊現(xiàn)領(lǐng)分析認為，“4411”是目前北京房屋租賃的市場格局，未來會變成“541”的格局，50%機構(gòu)化的管理，40%租賃市場，還有10%的房屋分享。

未來的發(fā)展方向是二房東市場走向品牌公寓管理規(guī)范市場，政策文件叫“發(fā)展市場化、規(guī)?；I(yè)化的經(jīng)營租賃機構(gòu)”，未來這些機構(gòu)會成為市場主導(dǎo)性的力量，能占據(jù)50%的市場規(guī)模。這對于品牌公寓而言，是很重要的發(fā)展機會。

目前，在品牌公寓市場中有兩種模型。第一種是整棟模型，即集中式公寓。比如you+、魔方公寓等，這類公寓通過整租物業(yè)裝修改造后進行出租。第二種是分散式公寓，如自如、優(yōu)客、青客等，分散式公寓房源來自于業(yè)主，機構(gòu)收取房屋一般簽約3-5年，通過不同程度的裝修之后再出租。

實際上，整棟式跟分散式兩個模式的差異在于：集中式的便于管理，分散式便于獲取房源做大規(guī)模。具體來看，集中式公寓規(guī)模效應(yīng)臨界點相對比較低，做到2萬-3萬間的時候，會大量分擔機構(gòu)管理成本、后臺成本，改善盈利狀況。但是，分散式公寓規(guī)模效應(yīng)臨界點相對較高。

運營能力是競爭核心

未來租賃市場規(guī)模巨大，各路資本、開發(fā)商也開始進軍房屋租賃領(lǐng)域，未來行業(yè)會呈現(xiàn)出百花齊放的格局。楊現(xiàn)領(lǐng)認為，決定一個品牌能否立足的關(guān)鍵在于成本控制及運營管理的能力。

目前，不少開發(fā)商開始拿地持有做租賃，萬科最新競得的北京市海淀區(qū)兩宗全自持住宅地塊就是代表。盡管開發(fā)商進入租賃市場本身有著資金、建造、裝修等多重天然優(yōu)勢，但目前國內(nèi)開發(fā)企業(yè)在租賃公寓方面的問題并不在此，成本管控和運營管理才是核心關(guān)鍵。房企在開發(fā)銷售類產(chǎn)品時習慣以快周轉(zhuǎn)為最高目標，當持有運營時，需要考慮的卻是完全不同的問題。如何在兩個平行的領(lǐng)域都走得通，是想要涉足持有租賃領(lǐng)域開發(fā)企業(yè)亟待解決的問題。

近期，有多家房企來到鏈家，想了解鏈家的自如公寓到底是如何運營的，希望在長租公寓市場借鑒自如的運營模式。據(jù)介紹，自如核心的運營模式是：業(yè)主端提供資產(chǎn)管理，客戶端向他提供更有品質(zhì)的租房，其所倡導(dǎo)的品質(zhì)租住自誕生時便是一種全新的模式。

資料顯示，自如目前圍繞租住和旅行已經(jīng)建立起完善的產(chǎn)品線，是國內(nèi)規(guī)模第一的長租公寓。2016年5月，自如從鏈家集團拆分出來作為獨立子公司運營，旗下包括自如友家、自如整租、自如寓、自如民宿、自如驛。目前自如在北京、上海、深圳設(shè)有分公司。截至今年9月，自如的規(guī)模數(shù)據(jù)是：自如客（租客）累計超過60萬人，管理房間數(shù)達30萬間，累計服務(wù)業(yè)主超10萬人，房間套數(shù)超10萬套，管理房屋資產(chǎn)超3000億元。