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  • 央行主管報(bào)紙:樓市制造的"繁榮"不具備可持續(xù)性

    2016年12月28日 16:56
    來源:金融時(shí)報(bào)
    “房子是用來住的、不是用來炒的”。日前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確了2017年我國樓市政策的基調(diào)。
    中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的工作安排,為各界高度關(guān)注。其中,“既抑制房地產(chǎn)泡沫,又防止出現(xiàn)大起大落”的明確目標(biāo),體現(xiàn)出政府讓樓市回歸商品屬性的堅(jiān)決態(tài)度。
    房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展對(duì)于我國經(jīng)濟(jì)的重要性無需贅述,同時(shí)也是人民群眾普遍關(guān)心的熱點(diǎn)。眾所周知,在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速放緩的大背景下,樓市如果“大落”,不利于我國經(jīng)濟(jì)增速保持在合理的區(qū)間目標(biāo)之內(nèi),也不利于為深化改革營(yíng)造良好的環(huán)境;然而,過度倚重房地產(chǎn)又不利于中長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。特別值得警惕的是,樓市制造的“繁榮”不具備可持續(xù)性,其帶來的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的改善,甚至可能會(huì)進(jìn)一步積聚金融領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn),形成肘腋之患;對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展,或無直接助益,或構(gòu)成資金抽血、雪上加霜,甚至?xí)?duì)金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性形成沖擊。
    那么,該如何實(shí)現(xiàn)“既抑制房地產(chǎn)泡沫,又防止出現(xiàn)大起大落”的政策目標(biāo)呢?
    本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議給出的答案是“綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制”。應(yīng)當(dāng)看到,這種調(diào)控的最終目標(biāo)是通過因城施策、綜合施策、中長(zhǎng)期調(diào)控兼顧的政策,使供求關(guān)系趨于平衡,化解局部熱點(diǎn)壓力和三四線城市的庫存壓力,確保樓市平穩(wěn)發(fā)展,百姓“住有所居”。
    一方面,從供給的角度來看,調(diào)節(jié)數(shù)量、改善結(jié)構(gòu)、提升質(zhì)量是本輪樓市調(diào)控的重點(diǎn)。
    管住土地即是調(diào)節(jié)供給數(shù)量。在一線城市乃至重點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)飆升的同時(shí),大多數(shù)三四線城市庫存高企的壓力并未減弱,其背后的原因正是因?yàn)闊狳c(diǎn)城市對(duì)人才的吸引導(dǎo)致商品房需求大于供給,而三四線城市反之。為此,本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào),要落實(shí)人地掛鉤政策,根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)。并提出要落實(shí)地方政府主體責(zé)任,房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng),提高住宅用地比例,盤活城市閑置和低效用地。
    而改善供給結(jié)構(gòu)、提高供給質(zhì)量的主旨在于,要以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn),以市場(chǎng)為主滿足多層次需求,以政府為主提供基本保障。
    其一是增加保障房供給,優(yōu)先滿足剛性住房需求。12月21日,住建部副部長(zhǎng)易軍作住建部關(guān)于第十二屆全國人民代表大會(huì)第四次會(huì)議代表建議、批評(píng)和意見辦理情況的報(bào)告時(shí)表示,截至11月底,全年開工改造600萬套棚戶區(qū)住房的目標(biāo)任務(wù)已完成;全年開工2000公里城市地下綜合管廊的目標(biāo)任務(wù)已完成;截至12月上旬,全國已開工改造農(nóng)村危房378萬戶,超額完成年度目標(biāo)任務(wù)。而根據(jù)第十四次中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議精神,政府將繼續(xù)在提供基本住房保障方面加大力度。
    其二是完善租房市場(chǎng)。建立“購租并舉”的住房制度也是第十四次中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議的重要精神。其實(shí),“住有所居”的目標(biāo)未必只能通過提高住房自有率來實(shí)現(xiàn),規(guī)范住房租賃市場(chǎng)也是其中關(guān)鍵一子。按照中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神,未來將進(jìn)一步“加強(qiáng)住房市場(chǎng)監(jiān)管和整頓,規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為”,從而實(shí)現(xiàn)供給結(jié)構(gòu)和供給質(zhì)量的優(yōu)化,讓購房、租房都更加安心。
    另一方面,與供給端管理同步的,則是需求管理。
    市場(chǎng)各方最熟悉,也是效果最明顯的需求管理首推金融政策。通過對(duì)不同區(qū)域采取差異化、相適應(yīng)的金融手段,可靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的變化,同時(shí)也是分類施策方針的具體體現(xiàn)。本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議“在宏觀上管住貨幣,微觀信貸政策要支持合理自住購房,嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房”的態(tài)度表明,未來的購房金融政策會(huì)更傾向于支持“新市民”等特定群體和購買首套房的剛需者,囤房空置待價(jià)而沽者、投機(jī)倒賣者將付出更高成本。
    為此,要繼續(xù)扎實(shí)推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化,促進(jìn)農(nóng)民工市民化。要深入實(shí)施西部開發(fā)、東北振興、中部崛起、東部率先的區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略,繼續(xù)實(shí)施京津冀協(xié)同發(fā)展、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展、“一帶一路”建設(shè)等戰(zhàn)略。通過以更好的城市建設(shè)來疏解熱點(diǎn)城市壓力,同時(shí)提升三四線城市實(shí)力,讓其更宜居,從而真正以更好的條件和環(huán)境,吸引“新市民”和部分人才回流,形成長(zhǎng)久、穩(wěn)定、真實(shí)的購買力。
    其實(shí),中長(zhǎng)期、綜合性的調(diào)控政策早已開始發(fā)力。例如,不動(dòng)產(chǎn)登記制度正逐步推進(jìn),“房產(chǎn)稅”試點(diǎn)及推廣的準(zhǔn)備工作也正在積極探索中。同時(shí),農(nóng)民工安居計(jì)劃、城鄉(xiāng)一體化建設(shè)等中長(zhǎng)期政策的調(diào)控措施也在穩(wěn)步推進(jìn)中。
    可以預(yù)期,隨著本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議正式將樓市調(diào)控基調(diào)定為“健全基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制”,政策信號(hào)將更加明確,調(diào)控力度將更加有力。這種綜合性、中長(zhǎng)期的調(diào)控機(jī)制,將有助于破解剛需購房者爭(zhēng)搶入市或無力承受的困局,也能真正有效防范泡沫破滅帶來的重創(chuàng)。
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