根據(jù)深圳發(fā)布的《城市更新“十三五”規(guī)劃》推算，深圳未來(lái)舊改和城市更新市場(chǎng)規(guī)模在數(shù)萬(wàn)億。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道調(diào)查顯示，目前在深圳擁有及潛在在談的舊改土地儲(chǔ)備上千萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)商，至少有華潤(rùn)、佳兆業(yè)、華僑城、招商蛇口這四家。
2016年多個(gè)城市土地市場(chǎng)持續(xù)火爆，作為過(guò)去兩年房?jī)r(jià)漲幅最高的深圳也不例外。
臨近年尾，深圳土地入市更加快了節(jié)奏，2016年12月全市掛牌交易土地共計(jì)20幅，為當(dāng)年單月供應(yīng)最多的月份。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，深圳2016年賣(mài)地收入已超千億，單價(jià)也達(dá)到1.26萬(wàn)/平方米，雙雙創(chuàng)下新高。
不過(guò)，和其他城市不太一樣的是，深圳供地大幅偏向商辦和工業(yè)用地，顯示政府出讓土地在向產(chǎn)業(yè)傾斜。而居住用地的供應(yīng)則越來(lái)越依賴(lài)舊改，不管是深圳本土還是外來(lái)開(kāi)發(fā)商，在舊改領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。
土地“定向”產(chǎn)業(yè)類(lèi)公司
據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)，2016年深圳全市土地招拍掛市場(chǎng)共成交59宗地塊，總成交面積為229.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30.9%；土地出讓金額約為1044億元，同比增長(zhǎng)140%；綜合樓面地價(jià)每平方米12651元，同比上漲49%，均創(chuàng)下近年新高。
其中，2016年深圳工業(yè)和商辦用地表現(xiàn)突出，全年共計(jì)27幅工業(yè)用地成交，用地面積約115.1萬(wàn)平方米，占比50.1%。
由華星光電拍得光明新區(qū)最大的一塊工業(yè)用地，面積達(dá)50萬(wàn)平方米，占了全年工業(yè)用地成交量的一半。
商辦用地方面，2016年深圳共計(jì)26宗入市，成交量為83.7萬(wàn)平方米，較2015年占比翻了3倍，占比達(dá)36.6%。
帶有居住功能的綜合類(lèi)用地以及規(guī)劃完好、地理位置優(yōu)越的商業(yè)用地是拉高深圳土地出讓金額的主力軍，僅龍華上塘、光明和大空港三塊商辦地的成交金額就占據(jù)了總成交的60%。
2016年8月29日招商蛇口華僑城聯(lián)合體在深圳寶安大空港以總價(jià)310億奪下全球最大的展館地塊，更是刷新了全國(guó)總地價(jià)紀(jì)錄。
由于大部分地塊設(shè)置了嚴(yán)格的限制條件，深圳土地出讓越來(lái)越表現(xiàn)出“定向”的特征。
2016年12月26日，深圳土地交易市場(chǎng)4宗土地出讓?zhuān)恋匦再|(zhì)為商業(yè)用地和工業(yè)用地，均以底價(jià)成交。其中2宗商業(yè)地位于深圳灣超級(jí)總部基地，樓面地價(jià)僅不到2萬(wàn)/平方米。分別由招商銀行(600036,股吧)、天音通信獲得。
另外兩幅地塊由海能達(dá)(002583,股吧)通信和深圳廣田集團(tuán)拿下，也都是產(chǎn)業(yè)類(lèi)公司。
多位深圳業(yè)內(nèi)人士指出，深圳土地市場(chǎng)的出讓地傾向于工業(yè)和商辦用地，表明政府對(duì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的支持力度在加大，以及通過(guò)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目帶動(dòng)多邊產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施的發(fā)展。
深圳中原地產(chǎn)研究中心總監(jiān)王飛表示，工業(yè)、商辦用地在土地市場(chǎng)的交易占比較高，是政府對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的考量。通過(guò)整合小而零散的工業(yè)土地，包括“工改工”的改造，配合城市更新的進(jìn)程，深入帶動(dòng)深圳創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)、金融的發(fā)展。
深圳綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁說(shuō)，商業(yè)用地是城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的需求。深圳這幾年初級(jí)工業(yè)退出，轉(zhuǎn)型高端工業(yè)、高端制造業(yè)，后者占比又相對(duì)較小。產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要向高端過(guò)渡。
在招商蛇口聯(lián)合華僑城拿下大空港會(huì)展項(xiàng)目之時(shí)，招商蛇口董事長(zhǎng)孫承銘表示，這不僅是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，也是一個(gè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。通過(guò)大空港會(huì)展來(lái)拉動(dòng)會(huì)展業(yè)、旅游業(yè)還有上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)特別是第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這也契合國(guó)家在自貿(mào)區(qū)、深港合作、粵港合作的大戰(zhàn)略。
第一太平戴維斯深圳投資部董事吳睿認(rèn)為，深圳政府掌握的土地資源少，所以對(duì)于重大土地出讓的方式日益成熟，設(shè)計(jì)得非常精細(xì)和富有策略性。
開(kāi)發(fā)商暗戰(zhàn)城市更新
而在純居住用地方面，2016年深圳僅有4宗土地入市，分別位于龍華、光明、大鵬和坪山，用地面積約23.97萬(wàn)平方米。據(jù)了解，2010年后宅地供應(yīng)面積逐年減少，2012年后宅地供應(yīng)一直在超低位水平。
在新增土地供應(yīng)緊張的情況下，城市舊改成為土地供應(yīng)的主力軍。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2016年全市新增土地供應(yīng)面積580.7萬(wàn)平方米，其中舊改面積達(dá)到330.7萬(wàn)平方米，占比高達(dá)56.9%。
根據(jù)深圳發(fā)布的《城市更新“十三五”規(guī)劃》要求，在此規(guī)劃期內(nèi)，全市要爭(zhēng)取完成各類(lèi)城市更新用地規(guī)模30平方公里；完成100個(gè)舊工業(yè)區(qū)復(fù)合式更新、100個(gè)城中村或舊住宅區(qū)、舊商業(yè)區(qū)綜合整治項(xiàng)目。
據(jù)此推算，深圳未來(lái)舊改和城市更新市場(chǎng)規(guī)模在數(shù)萬(wàn)億。
近年來(lái)，深圳本土開(kāi)發(fā)商如佳兆業(yè)、招商蛇口、華僑城、萬(wàn)科以及外來(lái)開(kāi)發(fā)商恒大、碧桂園等，均在加碼進(jìn)入舊改領(lǐng)域，彼此之間競(jìng)爭(zhēng)激烈。舊改項(xiàng)目將成為這些開(kāi)發(fā)商的重要收入和利潤(rùn)來(lái)源。
2016年12月26日，恒大簽約灣廈城市更新項(xiàng)目。其同時(shí)透露，目前公司已在深圳擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目32個(gè)，其中6個(gè)位于南山，在深圳全部項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后預(yù)估總貨值約6000億元。
恒大這個(gè)“外來(lái)和尚”動(dòng)作迅猛，深圳開(kāi)發(fā)商也不甘落后。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道調(diào)查顯示，目前在深圳擁有及潛在在談的舊改土地儲(chǔ)備上千萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)商，至少有華潤(rùn)、佳兆業(yè)、華僑城、招商蛇口這四家。
佳兆業(yè)是深圳本土專(zhuān)注城市更新和舊城改造的典型房企。早在2011年年初，佳兆業(yè)組建了全國(guó)第一家專(zhuān)業(yè)城市更新公司——佳兆業(yè)置業(yè)公司。據(jù)了解，佳兆業(yè)的城市更新項(xiàng)目覆蓋深圳龍崗、福田、鹽田等區(qū)域。
但是舊改本身也存在很多難題，拆遷和推出時(shí)間很長(zhǎng)，增加了各種成本以及被拆遷方與開(kāi)發(fā)商的利益博弈。
盡管宣稱(chēng)有32個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目，但恒大2016年中報(bào)顯示，其深圳市場(chǎng)的1200多萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，僅131萬(wàn)平方米確權(quán)納入報(bào)表。
開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈。2016年12月8日，深華發(fā)的一紙公告，揭開(kāi)了其控股股東中恒集團(tuán)(600252,股吧)與萬(wàn)科、華僑城之間關(guān)于深圳光明新區(qū)一幅舊改用地的糾葛。
這場(chǎng)舊改項(xiàng)目的爭(zhēng)奪中，華僑城半路殺出，即使知曉萬(wàn)科與深華發(fā)的舊改項(xiàng)目深陷仲裁，仍要趟這個(gè)渾水，可見(jiàn)舊改項(xiàng)目之重。
“城市的住宅舊改項(xiàng)目問(wèn)題比較多，而且復(fù)雜，個(gè)人比較看好深圳的工業(yè)、商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。”宋丁說(shuō)。(編輯 駱軼琪)
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