2016年的房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，許多一線、準(zhǔn)一線城市的房?jī)r(jià)經(jīng)歷著“轉(zhuǎn)頭升數(shù)千，隔日漲一萬(wàn)”的變化。2017年，人們到底要怎樣才能買到房，實(shí)現(xiàn)安居夢(mèng)？我們?cè)噲D在安居客房產(chǎn)研究院與《新周刊》聯(lián)合發(fā)布的《2017國(guó)民安居趨勢(shì)》中尋找答案。

安居客房產(chǎn)研究院（以下簡(jiǎn)稱“安居客）的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，北京、上海雙城房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)超過(guò)40%，廈門、南京、合肥和蘇州漲幅超過(guò)30%，還有一個(gè)經(jīng)歷了嚴(yán)格管控但房?jī)r(jià)仍穩(wěn)穩(wěn)站在每平方米約4.5萬(wàn)元的深圳。2016年樓市經(jīng)歷了兩次大調(diào)控：4月，熱點(diǎn)城市各自出招，收效甚微；10月黃金周，22城陸續(xù)祭出限購(gòu)政策，聲勢(shì)浩大，號(hào)稱“史上最嚴(yán)”。但結(jié)果……

一二線城市調(diào)控難，三四線城市庫(kù)存高，我們親眼見(jiàn)證買房這件事從代表剛需和正道的正劇，越來(lái)越走向夾雜荒誕和無(wú)奈的鬧劇。而且，每個(gè)人都不可避免地裹挾其中，尤其是那些有購(gòu)房需求但往往要深思熟慮才能下手的人。眼見(jiàn)它高樓起，賓客入，其中卻沒(méi)有自己的身影，只能報(bào)以無(wú)奈苦笑。

普通人不再追漲，因?yàn)橛邢喈?dāng)多的人認(rèn)為房?jī)r(jià)增速可能會(huì)減緩甚至下降。

2017年，如何實(shí)現(xiàn)這個(gè)似遠(yuǎn)而近的安居夢(mèng)？

首先是購(gòu)房的負(fù)擔(dān)。參考2016年安居客的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，深圳人要6個(gè)月不吃不喝不花，才掙到差不多一平方米；上海和北京更甚，要7個(gè)月左右。廈門等后起之秀雖然沒(méi)這么夸張，但其房?jī)r(jià)浮夸的增長(zhǎng)速度，讓人心中一凜。2017年，工資能否跑得過(guò)“緩慢上升”的房?jī)r(jià)？

年輕工薪族整體收入的一半，要花在毛坯房的造價(jià)上；再加上衣、食的花費(fèi)，剩下的“行”就真的不行了！說(shuō)走就走的旅程？嗯……樓下的街心公園還可以考慮。別忘了很多經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)都不帶花園。

從剛剛落幕的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議傳遞的信息看，2017年國(guó)家政策將重點(diǎn)照顧核心城市周邊直接輻射的小城市乃至小鎮(zhèn)，這對(duì)小城鎮(zhèn)的發(fā)展是利好消息。而對(duì)于在大城市買房困難、在二線城市仍有出手機(jī)會(huì)的人，可以有效減輕負(fù)擔(dān)，不失為一個(gè)值得關(guān)注的點(diǎn)。

其次是購(gòu)房的時(shí)機(jī)。當(dāng)下房?jī)r(jià)讓很多人難以企及，那么還要不要在近期咬牙買房？這要看每個(gè)人對(duì)房產(chǎn)的需求迫切度，以及對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)判。

2016年11月，各地房地產(chǎn)政策出臺(tái)，調(diào)控不斷升級(jí)，購(gòu)房者心態(tài)也有變化。不少受調(diào)查者的看法從“房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)大幅上漲”轉(zhuǎn)為“房?jī)r(jià)將微幅上漲”，對(duì)“當(dāng)下是否買房最佳時(shí)機(jī)”的判斷也不再那么肯定，呈現(xiàn)一定程度的購(gòu)買熱度下降。2017年，普通人買房行為應(yīng)會(huì)趨于理智，但受市場(chǎng)作用和利益導(dǎo)向影響的人呢？

普通人不再追漲，因?yàn)橛邢喈?dāng)多的人認(rèn)為房?jī)r(jià)增速可能會(huì)減緩甚至下降，購(gòu)買行為相應(yīng)減少。增速減緩、下降，究竟是2016年年末華麗而略帶理想主義的幻想，還是2017年因?yàn)檎吆褪袌?chǎng)互相角力后自然生成的結(jié)果？

再次是購(gòu)房的用途。“買不起房”的連連呼叫，反映很多人有買房的需求。中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議則明確指出：“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。”

安居客的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2016年密切關(guān)注房地產(chǎn)信息的人當(dāng)中，有57.2%是90后年輕人；從性別上看，近七成是男性。由此不難推論出一個(gè)結(jié)果——很多步入適婚年齡的男性青年，有強(qiáng)烈的購(gòu)房需求。

在社會(huì)輿論和丈母娘的雙重壓力之下，買不起房就代表著結(jié)不起婚，結(jié)不起婚則必然怪責(zé)于房。但在宏觀經(jīng)濟(jì)弱復(fù)蘇、貨幣政策相對(duì)寬松的背景下，房?jī)r(jià)在2016年以滿不在乎的表情一路上漲?？梢灶A(yù)見(jiàn)，政府地產(chǎn)調(diào)控政策將繼續(xù)出現(xiàn)，但實(shí)際作用應(yīng)僅限于遏制瘋狂，而不是制造平和。

二手房成熟的社區(qū)配套、便捷的交通條件，是以房為家的初次購(gòu)房者的好選擇。

超過(guò)八成購(gòu)房者的購(gòu)房目的是自用，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)需求還是比較充足的。但需求和能力是否匹配？或者說(shuō)得更具體和殘酷一些，需求和能力的落差有多遠(yuǎn)？對(duì)于買房自住的準(zhǔn)購(gòu)房者而言，有多少人買得起自己滿意、家人夠住的房子？

八二定律告訴我們，真到了燃眉之急需要購(gòu)房的，往往不具備自由選房的能力；不怎么需要房的，反而隨便逛逛就買了套房用來(lái)投資，甚至數(shù)套齊下，任其空置，坐等增值。

新樓盤當(dāng)然光鮮亮麗，占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位，符合購(gòu)房者將其當(dāng)成一個(gè)家的核心訴求。但是周邊設(shè)施尤其是軟件成熟的小區(qū)更值得欣賞，畢竟，對(duì)于“購(gòu)房用于自住”的購(gòu)房者而言，房子周邊的生活、教育等設(shè)施非常重要。這些商業(yè)設(shè)施并非迅速、自發(fā)形成，需要相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的擴(kuò)張和積累，所以二手房也是重要的購(gòu)房選項(xiàng)。

據(jù)安居客統(tǒng)計(jì)，購(gòu)房時(shí)選新房的占21.5%，選二手房的占44.3%，而34.2%的人兩個(gè)方向都會(huì)考慮。

安居客的調(diào)查顯示，四成調(diào)查者對(duì)2年到5年的二手房感興趣，三成調(diào)查者對(duì)5年到10年的二手房感興趣。新購(gòu)房者認(rèn)同二手樓的實(shí)用價(jià)值和保值潛力——打個(gè)不大恰當(dāng)?shù)谋确?，房子就像紅酒，剛開(kāi)瓶的不一定好喝；醒一下酒，才能體會(huì)其芬芳、醇厚。二手房成熟的社區(qū)配套、便捷的交通條件，是以房為家的初次購(gòu)房者的好選擇。

二手房給資金靈活性不大、決策成本高的購(gòu)房者提供了全面觀察房產(chǎn)情況的機(jī)會(huì)，可以謀定而后動(dòng)，不失為一種相對(duì)安全穩(wěn)妥的選擇。

安居客的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，兩室、三室的二手房戶型受到八成受調(diào)查者的青睞，這種房型多用于兩代或三代人一起住，是婚房，也是四口或六口之家的主要需求房型。從裝修需求上看，一步到位的精裝修和啥也沒(méi)有的毛坯房最受青睞，這種兩極分化，說(shuō)明購(gòu)房自住者希望把入住后的裝修成本壓低。畢竟裝個(gè)修比裝個(gè)13可是難多了，分分鐘累出半條人命啊。

六層以下的二手房最受歡迎，說(shuō)白了就是擔(dān)心停電或電梯運(yùn)行不良，低樓層不需要爬太多樓梯——確實(shí)，樓齡在十幾二十年的電梯樓，電梯往往出現(xiàn)各種問(wèn)題，住戶不愿意出錢維修、物管不負(fù)責(zé)，電梯致命的新聞?lì)l發(fā)，這是購(gòu)房者不得不考慮的問(wèn)題。

老舊二手房可能存在安全隱患。

隨后是購(gòu)房的宏觀環(huán)境。我國(guó)勞動(dòng)力占比在2011年達(dá)到了巔峰，隨后逐漸下降。結(jié)合2011年放開(kāi)二胎的政策來(lái)看，勞動(dòng)力占比的谷底可能要在2027年才出現(xiàn)。由于勞動(dòng)力減少，勞動(dòng)力就顯得更加珍貴，不動(dòng)產(chǎn)相對(duì)而言會(huì)降價(jià)，可能會(huì)體現(xiàn)為名義價(jià)格不降，但是相對(duì)價(jià)格下降。

從人均居住面積來(lái)看，我國(guó)國(guó)民人均居住面積達(dá)到32.91平方米，可以說(shuō)，現(xiàn)有的房地產(chǎn)足以滿足所有人的居住需求（一般認(rèn)為，人均居住面積達(dá)到20平方米就足夠了）。從這一點(diǎn)出發(fā)，當(dāng)下房地產(chǎn)處于供大于求的狀態(tài)，或者說(shuō)是供給大于自住需求，根據(jù)價(jià)值回歸理論，市場(chǎng)會(huì)通過(guò)無(wú)形的手來(lái)調(diào)整價(jià)格，或者控制上漲幅度以應(yīng)對(duì)購(gòu)買力衰退的現(xiàn)實(shí)。

從投資需求的角度來(lái)看，大多數(shù)投資購(gòu)房并不是全款購(gòu)入，而是通過(guò)貸款。當(dāng)利率處于低位，M2增多，貸款變得容易，很多擁有閑置資金的家庭會(huì)傾向于通過(guò)貸款購(gòu)買房地產(chǎn)進(jìn)行投資。央行數(shù)據(jù)顯示，這個(gè)占比在2015年上半年和2016年全年超過(guò)了40%，說(shuō)明當(dāng)下貸款市場(chǎng)側(cè)重在房地產(chǎn)市場(chǎng)放水。

結(jié)合2016年年底出臺(tái)的政策，可預(yù)期之后兩年貸款會(huì)減少投放在房地產(chǎn)市場(chǎng)的比重，減少投資需求的購(gòu)房力。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求，整體樓價(jià)將會(huì)下降或放緩。

生于信息時(shí)代的人群逐漸成為購(gòu)房主力，有超過(guò)一半受調(diào)查者通過(guò)網(wǎng)絡(luò)來(lái)關(guān)注房地產(chǎn)信息。

響應(yīng)國(guó)家的城鎮(zhèn)化目標(biāo)，二三線城市甚至四五線城市會(huì)逐漸增加來(lái)自農(nóng)村的人口，并且在政策的扶持下，通過(guò)規(guī)模效應(yīng)建設(shè)功能更完備的城市格局，滿足更多行業(yè)和職業(yè)的需求。

現(xiàn)在計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)高度發(fā)達(dá)，使很多行業(yè)和崗位都可以SOHO化，削弱了大城市和特大城市的便利優(yōu)勢(shì)。再結(jié)合以上所說(shuō)的要點(diǎn)，可以得出一個(gè)結(jié)論——未來(lái)可預(yù)期的房地產(chǎn)價(jià)格將總體下降或?qū)崿F(xiàn)增速減緩，而二三線城市反而會(huì)有可觀的上升空間。

從房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存來(lái)看，2015年和2016年的庫(kù)存量上升得非?？?，2016年2月達(dá)到了近期的峰值——73931萬(wàn)平方米，是2014年2月的數(shù)據(jù)的約1.4倍。增量和存量合力形成的庫(kù)存，必須在未來(lái)三五年有所動(dòng)作，供給數(shù)量多，銷售壓力大，有可能會(huì)促使可預(yù)見(jiàn)的短期的房地產(chǎn)商進(jìn)行降價(jià)促銷的活動(dòng)?？v然如此，大多數(shù)人還是沒(méi)辦法全款購(gòu)房，需要用月收入的三至五成來(lái)供房。

評(píng)論普遍認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)具有小周期的特點(diǎn)，完整的小周期在2—4年左右，上升周期一般只有一年左右。2015年、2016年的上升周期已持續(xù)兩年，主要得益于資金面和行業(yè)政策的相對(duì)寬松，需求降低，正式進(jìn)入調(diào)整周期。

做2017年購(gòu)房人群素描、購(gòu)房需求和喜好、購(gòu)房心態(tài)預(yù)期和供需關(guān)系等分析，需要從紛雜資訊中找到最準(zhǔn)確有效的部分。從購(gòu)房者的角度來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)就是信息活動(dòng)。他們獲取信息、處理信息，再根據(jù)信息作出下一步經(jīng)濟(jì)行為，形成了經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的循環(huán)。

信息決定了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的命脈，房地產(chǎn)市場(chǎng)也是這樣，掌握市場(chǎng)上最新、最快、最準(zhǔn)確的信息才是做出最優(yōu)購(gòu)房策略的前提。從“用戶獲取房地產(chǎn)信息渠道”的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，生于信息時(shí)代的人群逐漸成為購(gòu)房主力，有超過(guò)一半受調(diào)查者通過(guò)網(wǎng)絡(luò)來(lái)關(guān)注房地產(chǎn)信息，其次才是大街小巷都有的中介門店。

市場(chǎng)上有一半甚至更多的人通過(guò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)來(lái)抓住信息瞬流的尾巴。市場(chǎng)上有海量信息，憑借個(gè)人用戶的非專業(yè)人工處理能力，是難以消化這些信息的。

有了專業(yè)房地產(chǎn)人士長(zhǎng)期浸淫的分析，以及安居客式購(gòu)房信息聚合平臺(tái)對(duì)關(guān)鍵信息的搜集、整理和處理，個(gè)人用戶才能迅速篩選買賣方，并且對(duì)多個(gè)篩選結(jié)果進(jìn)行條件對(duì)比。根據(jù)調(diào)查，近半的人在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)瀏覽房源時(shí)更喜歡通過(guò)設(shè)定條件來(lái)進(jìn)行篩選，平均每個(gè)人會(huì)設(shè)定1.58個(gè)篩選條件；而僅有大約兩成的人通過(guò)一般搜索條件進(jìn)行結(jié)果搜索。

總體而言，2017年房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢(shì)預(yù)期應(yīng)以調(diào)整為主，趨于理性穩(wěn)健，全國(guó)商品房銷售增速和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速可能減緩，不像前兩年那樣難以遏制，造成各大城市買賣房之間的各種亂象。這將有利于更多資金較少的購(gòu)房者去調(diào)整和適應(yīng)，在信息豐富的平臺(tái)中找到自身所需，抓住機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)自己的安居夢(mèng)。

讓平民階層的安居夢(mèng)成真，才是中國(guó)夢(mèng)的應(yīng)有之義。