在經(jīng)過三個(gè)月的收緊調(diào)控后，樓市終于不再癲狂，住房成交量、房?jī)r(jià)漲幅雙雙收窄，但海南卻迎來了逆勢(shì)下的躁動(dòng)。近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2016年12月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，三亞新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲1.2%，奪得當(dāng)月漲幅之冠。

樓市持續(xù)調(diào)控漲幅、成交量“霜降”

近期在地方持續(xù)的調(diào)控下，樓市有了明顯降溫跡象。近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2016年12月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)增幅有明顯回落態(tài)勢(shì)。其中新建商品房住宅指數(shù)平均漲幅僅為0.26%，降至2016年年底最低值。北上廣深四個(gè)一線城市中，除廣州仍有上漲跡象外，北京、上海、深圳全線下跌，房?jī)r(jià)上漲火苗全面熄火。

具體來看，去年12月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅與最瘋狂的去年9月相比，最高漲幅已從9月的8.2%降至目前的1.2%，下調(diào)幅度高達(dá)7個(gè)百分點(diǎn)。此外，漲幅超過1%的城市也從9月的40多個(gè)降至目前的2個(gè)。

在價(jià)格滯漲的同時(shí)，成交量也出現(xiàn)一定幅度下滑。中國(guó)指數(shù)研究院的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月9日至1月15日一周內(nèi)，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的31個(gè)城市樓市成交面積環(huán)比微降0.3%。環(huán)比下降城市14個(gè)，占監(jiān)測(cè)城市總量的45%。31個(gè)城市成交量同比整體下降0.7%，其中13個(gè)城市同比下降。

新年首周，樓市成交降幅明顯。其中，一線城市環(huán)比下降6.08%，同比下降4.28%。其中，14個(gè)二線城市成交量環(huán)比下降38.49%，同比下降20.09%。6個(gè)三線代表城市環(huán)比下降24.84%，同比下降49.83%。

以北京市場(chǎng)為例，來自亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年1月首周北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實(shí)現(xiàn)成交1315套，成交面積15.86萬平方米，環(huán)比分別減少42%、20%，同時(shí)這一成交量也創(chuàng)近兩個(gè)月新低。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，從數(shù)據(jù)特點(diǎn)看，受政策收緊影響，本輪樓市調(diào)控導(dǎo)致的房?jī)r(jià)漲幅拐點(diǎn)已出現(xiàn)，房?jī)r(jià)從去年9月快速扭轉(zhuǎn)。

易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，去年12月樓市積極吸收調(diào)控政策效應(yīng)，市場(chǎng)過熱現(xiàn)象受到了明顯遏制，控制房?jī)r(jià)總體上初戰(zhàn)告捷。

海南樓市受熱捧

值得注意的是，在全國(guó)樓市降溫的同時(shí)，海南樓市卻迎來了大量購(gòu)房者。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示， 2016年12月，海南樓市成交共11428套，環(huán)比上漲34%；成交面積為1002791平方米，環(huán)比上漲30%；商品住宅均價(jià)為13708元/平方米，環(huán)比上漲18.1%；成交金額為137.47億，環(huán)比上漲54%；其中，去年12月?？诔山?804套，與2014年同期相比，成交量翻倍，成交均價(jià)9412元/平方米，環(huán)比上漲4.85%，創(chuàng)下2016年?？诔山痪鶅r(jià)最高值。另外，去年12月三亞成交4624套，與2015年同期相比，成交套數(shù)增長(zhǎng)112%，成交面積增長(zhǎng)126%。成交均價(jià)為20186元/平方米，繼2015年10月之后首次回升至2萬元/平方米的水平線上。

據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2016年1-11月，海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，房屋銷售面積保持高速增長(zhǎng)，前11個(gè)月房屋銷售1309萬平方米，同比增長(zhǎng)44.6%，增幅比上年同期提升40.2%；銷售額1290.98億元，同比增長(zhǎng)51.2%，增幅比上年同期提升46.7%。

生活在石家莊的付女士正處于懷孕期，過去兩個(gè)月，她卻變得愈發(fā)焦躁。接連的霧霾天氣、連續(xù)爆表的污染指數(shù)，讓本應(yīng)每日外出曬太陽(yáng)散步的她只能閉門不出。付女士與丈夫開始找各種渠道詢問海南房?jī)r(jià)，去年12月中旬，她與家人一起飛赴海南買房。

值得注意的是，近期微信和QQ上還出現(xiàn)了不少專門的海南買房群，記者在一個(gè)兩三百人的海南置業(yè)群里看到，群里大都是有意在海南買房的人，并且大家專門邀請(qǐng)了海南的地產(chǎn)中介服務(wù)商入群介紹項(xiàng)目，群里人還自發(fā)不定期地組織起來一起去?？?、三亞、陵水、博鰲等多地去看房買房。

受環(huán)境等眾多因素的影響，讓海南再度在這個(gè)房地產(chǎn)“冷淡期”受熱炒。而除個(gè)人投資之外，各個(gè)房企巨頭也加速布局。

2016年11月30日，萬達(dá)集團(tuán)和?？谑泻炗唴f(xié)議，投資500億元在?？谑泄鹆盅蠼ㄔO(shè)全新萬達(dá)城，這是迄今萬達(dá)投資建造的第16座萬達(dá)城。不久后，融創(chuàng)中國(guó)品牌及其高端精品產(chǎn)品正式落地海南，并將長(zhǎng)期深耕海南東線市場(chǎng)。就此，已有魯能、富力、恒大、萬達(dá)等一大批房企巨頭“激戰(zhàn)”海南島。在從海口到三亞595公里的黃金海岸線上，動(dòng)輒投資數(shù)十億、上百億的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目星羅棋布。逾百家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐海南“跑馬圈地”，一線海景土地資源日益緊俏。

庫(kù)存待消 泡沫仍存

在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展史中，海南一直都是其中最具波瀾起伏的地區(qū)。

1992年初，隨著沿海開放，海南樓市被熱炒，一夜致富者不在少數(shù)。當(dāng)年，海南全省房地產(chǎn)投資達(dá)87億元，占固定資產(chǎn)總投資的一半，僅?？谝坏氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)面積就達(dá)800萬平方米，地價(jià)由1991年的十幾萬元/畝飆升至600多萬元/畝。

到了1993年，海南投資熱潮到達(dá)頂峰，這座人數(shù)僅655萬人的海島上竟然出現(xiàn)了超過兩萬家房地產(chǎn)公司。當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)也從1991年的1400元／平方米，增至7500元／平方米，漲幅高達(dá)436%。

隨后，隨著中央調(diào)控，海南房地產(chǎn)熱浪應(yīng)聲而落。僅占全國(guó)0.6％總?cè)丝诘暮Ｄ?，留下了占全?guó)10％的積壓商品房。全省“爛尾樓”高達(dá)600多棟、1600多萬平方米，閑置土地18834公頃，積壓資金800億元，僅四大國(guó)有商業(yè)銀行的壞賬就高達(dá)300億元。這場(chǎng)泡沫的破裂只能以“債”收尾。

2010年時(shí)，海南再度迎來第二春——國(guó)際旅游島批準(zhǔn)，我國(guó)大小房企爭(zhēng)相進(jìn)入，但高漲的熱潮，透支了海南未來多年的房?jī)r(jià)上漲空間。海南備案成交數(shù)據(jù)顯示，海南商品房成交均價(jià)在2011年達(dá)到13366元/平方米的最高點(diǎn)，2012年滑落至10140元/平方米，此后4年內(nèi)，成交均價(jià)在1.1萬元/平方米左右。2016年上半年保持在均價(jià)9883元/平方米。三亞更是在2012年達(dá)到27070元/平方米后，大幅下滑，截至2016年4月，成交均價(jià)降至17880元/平方米，降幅高達(dá)五成。

對(duì)于現(xiàn)在的海南來說，雖然備受投資者看好，但需警惕的是，當(dāng)年的投資泡沫，今日依然存在。

近日，海南省經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議報(bào)告顯示，海南仍存在房地產(chǎn)一業(yè)獨(dú)大現(xiàn)象。“十二五”期間，海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的45.8%，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)稅收占地方稅收的55.6%，成為擴(kuò)大投資、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主力。

而在大量開發(fā)的背景下，海南留下的是巨量庫(kù)存。到2015年底時(shí)，海南省商品房庫(kù)存量高達(dá)4100萬平方米，消化周期高達(dá)50個(gè)月，其中商品住宅庫(kù)存消化周期為45個(gè)月，均明顯高于全國(guó)平均水平。在經(jīng)過一年的去庫(kù)存后，截至2016年11月末，海南商品住房庫(kù)存約2639萬平方米，去化周期仍然多達(dá)24個(gè)月。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，雖然這次海南樓市的量?jī)r(jià)齊升，與2010年不盡相同。但需注意的是，表面上看海南房?jī)r(jià)猛增，投資熱潮洶涌。但從背后來看，由于高庫(kù)存與流通性差，海南房地產(chǎn)投資屬性依然缺失，這也意味著，沒有交易需求的背景下，資產(chǎn)升值空間并不會(huì)太大。