2016年在并購市場(chǎng)上一路高歌猛進(jìn)的融創(chuàng)中國董事會(huì)主席孫宏斌，新年伊始，又開啟了“買買買”模式，先是宣布入股鏈家，4天后又宣布入股樂視。與以往不同的是，這次入股樂視是融創(chuàng)的首次跨界并購。
房地產(chǎn)是絕對(duì)主業(yè)
回顧孫宏斌的投資歷程，從前兩年的綠城、佳兆業(yè)，到去年的萊蒙國際、融科智地、金科股份，再到今年的北京鏈家，近年來的并購對(duì)象均是房地產(chǎn)或產(chǎn)業(yè)鏈上的公司，孫宏斌在房地產(chǎn)外的投資一分錢沒有。雖然綠城、佳兆業(yè)的并購未能完成，但孫宏斌并不言敗，反而越挫越勇，在并購的道路上一路狂奔。過去一年，孫宏斌陸續(xù)接觸了160多個(gè)項(xiàng)目，在并購方面已經(jīng)驗(yàn)十足。
正是并購讓融創(chuàng)擴(kuò)張迅速，2016年完成全國8大區(qū)域、30多座一線和二線核心城市的布局，為未來發(fā)展儲(chǔ)備了充足的土地資源。2016年合同銷售額超過1500億元，位列行業(yè)第七，年復(fù)合增長率超過67%。
與此同時(shí)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)去年銷售11.5萬億元，較2015年的8萬億元增長巨大，前十名房企市場(chǎng)份額占比達(dá)21%，前三名就占到8%。行業(yè)越來越向大企業(yè)集中，小企業(yè)正在逐漸退出市場(chǎng)。這是當(dāng)前的行業(yè)現(xiàn)狀。
對(duì)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，孫宏斌一直有他敏銳的判斷：“今后房地產(chǎn)行業(yè)銷售額將保持在10萬億量級(jí)，保持增長挺難。未來5到10年，前十名房企市場(chǎng)份額會(huì)占到40%左右，大概是4、5萬億的樣子。這5到10年是中國房地產(chǎn)行業(yè)部分企業(yè)的鉆石時(shí)代，會(huì)快速增長。這是我們吃飯的家伙，是我們絕對(duì)的主業(yè)，我們從來沒有，也不可能，不看好這個(gè)行業(yè)。”
風(fēng)險(xiǎn)控制比規(guī)模重要
孫宏斌的投資眼光和市場(chǎng)判斷令人嘆服，當(dāng)年連王石都不看好的北京農(nóng)展館地王，如今的北京壹號(hào)院項(xiàng)目就是一個(gè)印證。2013年在眾房企紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市時(shí)，孫宏斌堅(jiān)定看好并加大一線城市布局。2014年底當(dāng)大家都想回歸一線城市時(shí)，他已掉頭去布局二線城市。
在孫宏斌看來，投資也要做得好、房子也要蓋得好。要買對(duì)地方、買對(duì)時(shí)間，多借點(diǎn)錢。這是他的投資邏輯。
土地越來越貴，風(fēng)險(xiǎn)在不斷積聚，而并購的成本遠(yuǎn)低于土地拍賣，這也是孫宏斌近年來大舉并購的原因。從融創(chuàng)2015年底的土地儲(chǔ)備數(shù)據(jù)看，收購并購的土地占比高達(dá)三分之二。2016年10月以后，融創(chuàng)就很少在公開市場(chǎng)拿地了。
孫宏斌認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)將來有兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)：一是現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)，二是地買貴了。對(duì)融創(chuàng)來講，下一步控制風(fēng)險(xiǎn)是第一位的，相對(duì)來說，規(guī)模不是特別重要。
跨界并購布局未來
近年來，孫宏斌一直在心無旁騖地蓋房子，即使在眾房企紛紛擁抱互聯(lián)網(wǎng)時(shí)，融創(chuàng)也沒有隨大流。他在很多場(chǎng)合說過，“我們就干房地產(chǎn)，不轉(zhuǎn)型”。這次卻與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)樂視牽手，是什么邏輯呢？
孫宏斌的解釋是，在未來5到10年要絕對(duì)把房地產(chǎn)主業(yè)做好的同時(shí)，要探索5到10年后的方向，要提前布局。這次合作，最核心的還是考慮融創(chuàng)未來的方向布局。
顯然，孫宏斌已經(jīng)在為5到10年以后做準(zhǔn)備，正在探索的領(lǐng)域包括：第一是增量市場(chǎng)，已投鏈家，第二是金融平臺(tái)，第三是資源性行業(yè)，第四是大娛樂、大體育、大健康，而樂視正好符合這一戰(zhàn)略方向。
在孫宏斌看來，房地產(chǎn)行業(yè)并購的是土地價(jià)值，而其他行業(yè)并購的是資產(chǎn)占有率、是大腦、是專利。“我們沒有能力做風(fēng)險(xiǎn)投資（VC），只好直接投一個(gè)比較大的，發(fā)展相對(duì)成熟的企業(yè)。”他說。
值得注意的是，入股樂視，除了符合融創(chuàng)未來戰(zhàn)略方向，孫宏斌更看重的也許是樂視手里的土地資源。據(jù)說，政府給樂視在浙江莫干山批了1萬多畝地搞汽車基地，除了工業(yè)和其他用地幾千畝，剩下的政府說干什么都行。北京市政府在亦莊也給樂視批了5000畝地做汽車。
孫宏斌在投資者見面會(huì)上是這么說的：“下一步我們會(huì)利用這種伙伴關(guān)系跟樂視一起拿地，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域合作開發(fā)建設(shè)汽車小鎮(zhèn)、體育小鎮(zhèn)、影視小鎮(zhèn)、互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)小鎮(zhèn)等。華誼做了很多影視小鎮(zhèn)了，而樂視影業(yè)去年比華誼的業(yè)績好多了，影響力并不比華誼弱。”
在孫宏斌看來，入股樂視并不代表融創(chuàng)想搞多元化，而是在不影響其房地產(chǎn)主業(yè)發(fā)展的前提下，用少部分資源對(duì)其他有增長潛力的行業(yè)中已經(jīng)具備競爭優(yōu)勢(shì)的公司進(jìn)行戰(zhàn)略投資。投資樂視的150億元，對(duì)現(xiàn)金流非常充裕的融創(chuàng)來說，僅僅是買一兩塊地的錢，而且孫宏斌也說以后不會(huì)投入太多精力，因?yàn)樗X得房地產(chǎn)主業(yè)的買賣更大。
事實(shí)上，房企跨界投資已有不少先例。據(jù)全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)調(diào)研，有不少房企在購買銀行、券商、保險(xiǎn)的牌照，目的是金融控股；也有不少房企投資了教育、醫(yī)療、旅游、體育等新興產(chǎn)業(yè)。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書長鐘彬接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，跨界投資并不一定意味著轉(zhuǎn)型，而是擁有較多資金的房企進(jìn)行資產(chǎn)配置、戰(zhàn)略布局的手段。
“過去很多的邏輯是制度性的土地紅利，只要買到好地、便宜地，一定賺錢，現(xiàn)在不可能買到便宜地了，買到地都很難。房地產(chǎn)企業(yè)最關(guān)注的第一是投資，第二是后面的服務(wù)，這是跟產(chǎn)業(yè)相關(guān)的。”鐘彬說，未來發(fā)展的新邏輯可能是產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)，金融會(huì)作為重要的羽翼，不動(dòng)產(chǎn)會(huì)成為重要的空間，房地產(chǎn)企業(yè)全面跨界或成為今年的主題。
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