“大哥，是去看房的嗎？要抓緊嘍”、“您之前預(yù)約過嗎？之前賣的已經(jīng)售罄，如果看上了就盡快下手，在售的所剩也不多了”、“還有合適的戶型嗎，我想再看下”……一股略顯緊張的購房氣息似乎打破了原本平靜的市場(chǎng)氛圍。

節(jié)后，一則關(guān)于“近日京滬正在醞釀針對(duì)商辦類住宅的新一輪調(diào)控”的傳言不脛而走。這讓春節(jié)期間原本平淡無奇的樓市，又漾起一絲漣漪。

當(dāng)前，官方對(duì)此不置與否，姑且不論這則消息是否空穴來風(fēng)，不過根據(jù)上述在售樓處的所見所聞，卻佐證了當(dāng)前商住項(xiàng)目確實(shí)又呈現(xiàn)回暖跡象。同時(shí)加之上海對(duì)于商住項(xiàng)目的新政讓北京的商住限購成為了大概率事件。

限購聲又起

實(shí)際上，關(guān)于“商住限購”的傳言已不止一次出現(xiàn)。

去年5月5日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公項(xiàng)目銷售管理的通知》，明確限購商住產(chǎn)品后，門頭溝暫停商住項(xiàng)目網(wǎng)簽，而順義區(qū)的商住項(xiàng)目樣板間也一度暫停對(duì)外開放。市場(chǎng)一度風(fēng)傳，北京“商住房”將迎來全面限購，這在當(dāng)時(shí)也引發(fā)了市場(chǎng)搶購風(fēng)潮。

8月17日，北京市國(guó)土資源和城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)和北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)召開了商住房專題會(huì)議。當(dāng)時(shí)，高層透露出的態(tài)度極其堅(jiān)決，“不再新增商住”、“商辦用地暫停上市”。此后，兩個(gè)部門相繼展開針對(duì)商辦類住宅的整頓，各項(xiàng)目連夜下刊廣告、封存物料、不許設(shè)置樣板間等。鑒于此，北京的商住市場(chǎng)瞬間降下溫來。

據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，“9·30新政”之后，北京商住公寓成交量再也沒超過2000套，北京中原市場(chǎng)研究部認(rèn)為，商住公寓成交量大幅下滑，與政府目前嚴(yán)加審查商住項(xiàng)目，監(jiān)管力度加大有關(guān)。另外，新政釋放的信號(hào)，也讓一部分投資客開始觀望。

去年年末，據(jù)有媒體報(bào)道稱北京開發(fā)商均收到《北京市規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目規(guī)劃管理的通知》。在通知中，北京市要求開發(fā)商限期整改違規(guī)“商改住”產(chǎn)品。2016年12月31日前未整改到位的，將禁止違規(guī)企業(yè)法人和企業(yè)法人代表參與北京市土地市場(chǎng)交易。

今年1月14日，北京市委常委、副市長(zhǎng)陳剛在參加豐臺(tái)區(qū)代表團(tuán)審議時(shí)表示，今年北京仍會(huì)對(duì)“商改住”進(jìn)行清理整治。他在講話中透露，北京市已經(jīng)停止了對(duì)這類性質(zhì)土地的供應(yīng)。

1月26日，首都之窗公布了《北京市“疏解整治促提升”專項(xiàng)行動(dòng)2017年工作計(jì)劃》，詳細(xì)列舉了全市今年的疏解整治任務(wù)。對(duì)于“商改住”項(xiàng)目，《計(jì)劃》提出，要研究清理整治存量“商改住”項(xiàng)目政策措施，并建立長(zhǎng)效管控機(jī)制，嚴(yán)格控制“商改住”項(xiàng)目增量。

值得注意的是，這是官方對(duì)于“商改住”最近的一次表態(tài)。

最快兩會(huì)？

在主基調(diào)確定后，剩下的只是時(shí)間問題而已。

上海方面，自1月起共有128個(gè)項(xiàng)目被暫停銷售，而這些暫停銷售的項(xiàng)目，全部是商辦公寓類產(chǎn)品。也就是說不限購的商住房在上?；救勘粫和ｄN售，不過，上海的商辦用地沒有停止供應(yīng)。

那么反觀北京，這個(gè)限購時(shí)間表大概會(huì)是何時(shí)呢？

“限購從去年9月份就開始喊了，有段時(shí)間網(wǎng)簽都停了。930新政后，北京市所有樓盤都要進(jìn)行檢查。關(guān)于限購，誰也說不準(zhǔn)，短時(shí)間來說應(yīng)該不會(huì)出臺(tái)政策，都是在開發(fā)商內(nèi)部瘋傳。”一位商住項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人告訴記者，之前可能是“新官上任三把火”，目前項(xiàng)目所在的門頭溝地區(qū)還沒有什么動(dòng)作。“但是全國(guó)兩會(huì)期間，可能會(huì)出臺(tái)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的政策，那個(gè)時(shí)候政府可能會(huì)明確一些走向和走勢(shì)。”

據(jù)記者了解，商住房產(chǎn)品在門頭溝所占比例較大，像目前在售的華潤(rùn)悅景灣、華遠(yuǎn)華中心、中昂時(shí)代廣場(chǎng)、西長(zhǎng)安壹號(hào)、遠(yuǎn)洋新天地等，從目前的樓盤去化來看，都是非?？捎^的。

在記者實(shí)地了解當(dāng)?shù)厣套№?xiàng)目銷售情況時(shí)，一家國(guó)字號(hào)房企項(xiàng)目置業(yè)經(jīng)理向記者透露，尤其是節(jié)后這段時(shí)間，來看房和置業(yè)的人數(shù)逐漸增多，平均一周能賣掉十幾套，好的項(xiàng)目一天就能十幾套左右。

“去年市場(chǎng)好的時(shí)候，熱點(diǎn)樓盤真的是不愁賣，像我們一期3000套房源全部售罄，賣的那么火的時(shí)候，老板還堅(jiān)持保留房源，等到今年再出貨。”

實(shí)際上，對(duì)于限購的消息，各個(gè)商住項(xiàng)目的工作人員私底下也了解過。“最開始我也是聽旁邊項(xiàng)目的銷售先傳開的，節(jié)后確實(shí)來看房的人越來越多，也是想趁著限購前趕快出手。”

客戶經(jīng)理小劉告訴記者，就在不久前，有個(gè)客戶一下子就購買了他們項(xiàng)目10套房，就是想趕著這撥兒，生怕錯(cuò)過時(shí)機(jī)。

業(yè)內(nèi)觀察

相對(duì)于價(jià)格高企的普通商品房，商住類產(chǎn)品頗受需求市場(chǎng)的青睞，已是不爭(zhēng)的事實(shí)，而價(jià)格也是逐漸升高。

2016年，北京商辦類住宅中成交比重最高的還是單價(jià)2萬-3萬元價(jià)格段，而進(jìn)入2017年，已經(jīng)上移至5萬-8萬元/平米。

在亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅看來，在北京商辦調(diào)控趨緊的預(yù)期之下，商辦類產(chǎn)品則開始出現(xiàn)“平價(jià)走量”的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)這一特征也將延續(xù)至二季度。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則認(rèn)為，應(yīng)該不會(huì)出臺(tái)新政，該出的政策基本已經(jīng)出過了，只是已有政策會(huì)執(zhí)行嚴(yán)格點(diǎn)而已。

高力國(guó)際相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在當(dāng)前房?jī)r(jià)高企的狀況下，商住房因總價(jià)低滿足了部分剛需的需求，但商住房畢竟是一種違規(guī)產(chǎn)品，前不久，北京市住建委發(fā)出通知稱，2017年完成1.5萬套自住型商品住房供地，同時(shí)也會(huì)加大住宅用地的供應(yīng)，通過這些手段，相信剛需市場(chǎng)的需求會(huì)得到一定程度的緩解。在這樣的情況下，商住的日子恐怕不好過。

“北京現(xiàn)在已經(jīng)停止此類產(chǎn)品的供地了，也就是賣一個(gè)少一個(gè)。所以說，就算限購出臺(tái)也沒有什么影響，該賣還得賣。”一位項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人如是說。