房地產(chǎn)涉及金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等方面，其調(diào)控是公認(rèn)的難啃的“硬骨頭”。因此，有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的政策動(dòng)向往往受到各個(gè)層面的廣泛關(guān)注。請(qǐng)看下面的這些表述：“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”；
既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落；
要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購(gòu)房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房；
房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)和金融穩(wěn)定產(chǎn)生較大影響，即使CPI保持基本穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)、金融市場(chǎng)波動(dòng)仍可能較大；
有針對(duì)性地防范房地產(chǎn)金融市場(chǎng)可能形成的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)；
更為重要的，從完善財(cái)稅制度、改進(jìn)土地占補(bǔ)平衡等方面入手，從供給端解決房地產(chǎn)供需錯(cuò)配問題，構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。
上面這六部分內(nèi)容，都可在央行剛剛發(fā)布的2016年第四季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中找到。其中前三部分內(nèi)容也出現(xiàn)在去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)今年的工作安排中。所以，后三項(xiàng)內(nèi)容可以看作是央行對(duì)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”工作安排的落實(shí)。
筆者認(rèn)為，這三項(xiàng)內(nèi)容實(shí)際上就是央行對(duì)后續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控的理解，調(diào)控政策也將據(jù)此出臺(tái)。下面我們對(duì)這三項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行逐一分析。
首先，今年中央經(jīng)濟(jì)工作的總基調(diào)是“穩(wěn)中求進(jìn)”。若房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)太大，則有違這個(gè)總基調(diào)。所以，今年房地產(chǎn)價(jià)格不可能出現(xiàn)大的變動(dòng)。
其次，既然講調(diào)控，那么自然要處置一批風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)也不例外。
如何有針對(duì)性地防范房地產(chǎn)金融市場(chǎng)可能形成的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)呢？央行指出，防止資產(chǎn)價(jià)格泡沫離不開宏觀審慎政策和貨幣政策的配合，需更好地發(fā)揮“貨幣政策+宏觀審慎政策”雙支柱政策框架的作用。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀審慎政策工具主要有“針對(duì)房地產(chǎn)的資本充足率”(SCR)、“貸款價(jià)值比”(LTV)和“債務(wù)收入比”(DTI)等。其中，SCR作用于銀行部門，DTI作用于借款人部門，而LTV則對(duì)兩者都起作用。
我國(guó)一直重視加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的宏觀審慎管理，綜合運(yùn)用LTV、DTI等工具對(duì)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)。比如房地產(chǎn)調(diào)控執(zhí)行的因城施策原則。同時(shí)，貨幣政策在保持流動(dòng)性合理適度的同時(shí)，也更加注重抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)。
第三，央行的表態(tài)說明，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制正在制定之中，財(cái)稅制度的完善是重要方面之一。這給了市場(chǎng)想象的空間，比如房產(chǎn)稅等。
最后，從央行指出的這三大關(guān)鍵點(diǎn)出發(fā)，后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的脈絡(luò)就清晰可見了。
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