上海對住宅嚴格限購的背景下，“類住宅”成為備受購房人和投資者關注的一個領域。由于其土地性質(zhì)為商業(yè)、辦公，而產(chǎn)品實際呈現(xiàn)形式具有居住功能，因此被稱為“類住宅”產(chǎn)品。
在今年一月暫停“類住宅”項目網(wǎng)簽后，上海也在近期對“類住宅”項目開始了集中整治。同策房產(chǎn)監(jiān)測顯示，上?，F(xiàn)有60—70個“類住宅”項目，這些房企正處于迷茫狀態(tài)，對“類住宅”政策及市場走勢表現(xiàn)出強烈的關注。分析師指出，開始整頓“類住宅”后滬大部分項目銷售停滯， 而此前已經(jīng)銷售的項目，也面臨著挑戰(zhàn)。
滬140多個項目被叫停
近期有部分樓盤業(yè)主向媒體表示，此前購買的一些商住項目被開發(fā)商告知，將被拆除煤氣、衛(wèi)生間等設施，因而可能會失去居住功能。
“春節(jié)前后開發(fā)商向購房者發(fā)了通知，之后陸續(xù)開始整改。”有業(yè)主認為，沒有煤氣、拆除廚房也還好，最多不能做飯。但拆除房間獨立的上下排水，房間里將沒有獨立的衛(wèi)生間及浴室、需要共用衛(wèi)生間，這將對在自己房間內(nèi)實現(xiàn)相對獨立的居住功能形成嚴重影響。
上海對“類住宅”的整頓，使這些以商辦性質(zhì)出讓，卻以類似住宅形式出現(xiàn)在市場上的項目，處于相當尷尬的境地。
上海一家房企市場部人士3月30日表示，待銷售的項目，按現(xiàn)在的形勢肯定是沒辦法賣了。但已經(jīng)賣出去的，則比較棘手。
“有的業(yè)主到售樓處要求退房、退款；有的并不要求退房，而是要求履行廣告承諾，仍然具有居住功能。因為去年買的房，今年的價格已經(jīng)不一樣，如何處理也讓我們有些不知所措。”前述房企市場部人士說。
在開始對“類住宅”項目整改前，今年1月上海突然叫停了“類住宅”項目的網(wǎng)簽。
1月7日上海市住建委發(fā)布公告，住建委會同相關部門將對滬商辦類項目進行集中清理核查，在此期間將暫停網(wǎng)上簽約。住建委表示接到商辦項目違規(guī)銷售、擅自改建的投訴，一些項目還在銷售中虛假宣傳，誤導購房人。
據(jù)了解，1月暫停網(wǎng)簽后，上海約有140多個項目被指暫停，這些項目被指將商辦以“類住宅”形式銷售。
一家中型房企高層表示，閔行、嘉定等區(qū)縣有相當一部分商辦項目，牽涉到整改。而閔行區(qū)，被業(yè)界稱為在滬整改力度較大的區(qū)縣之一。
今年2月份，有媒體報道了一份關于閔行區(qū)對“類住宅”分類處置的方案，引起了市場關注的目光。
媒體報道的這份方案顯示，今年1月底閔行區(qū)擬定了工作原則。專項整治工作，將圍繞前期鎖定的27個在閔行區(qū)的疑似“類住宅”項目，暫停4個重點項目辦理小產(chǎn)證。
按整治的時間節(jié)點，整治將分為調(diào)查取證、制定方案、立案查處、集中約談等幾個階段。此外，閔行區(qū)還從項目規(guī)劃、設計、施工、銷售及驗收等環(huán)節(jié)，對“類住宅”進行了梳理分析研究，將重點聚焦在開發(fā)商的違法、違規(guī)行為上。
年成交額破1900億
如何處置“類住宅”項目，不僅受到購房者關注，近期也引起在滬開發(fā)商的密切關注。
上海一家開發(fā)商告訴記者，雖然公司類住宅的項目不多，但有一些項目被列在整改范圍內(nèi)，的確給銷售和項目運營帶來了難題。
“我們也和政府及監(jiān)管部門做了建議，希望可以按銷售、驗收、入住不同的階段，分層次處理。未銷售未驗收也未入住的，進行拆除整改；已銷售已住的，是否可以保留部分功能進行整改，通過不同層次解決，給市場一定緩沖期。但目前我們也只是建議，后續(xù)究竟會怎么實施，我們也在密切跟蹤中。”前述開發(fā)商說。
在滬可能受到影響的“類住宅”數(shù)量有多少。據(jù)同策房產(chǎn)數(shù)據(jù)，按已經(jīng)獲得預售許可證、但并未售的面積統(tǒng)計口徑，至今年2月底，上海約有90.9萬平米左右“類住宅”存量。從去化速度來看，相比去年全年月度均值，今年上海類住宅的去化速度已經(jīng)大幅降低。
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