房子沒換成反失違約金?
新政之后連環(huán)單終止哪些違約算不可抗力
“因為房子賣不掉而隨之牽連已交定金的房子也買不成,賣家主張20萬元違約金,這該如何理解?”受到樓市調(diào)控新政的影響,部分在途的二手房交易正面臨解約。解約一方能不能以“不可抗力”為由免除違約責任?律師告訴記者,樓市新政不能簡單定為“不可抗力”,是否“不可抗力”,關(guān)鍵在于合同約定。
個案
房子沒換成咋就賠了違約金
從海外留學(xué)歸來的鄧園(化名),最近一直心情低落,原本看中的房子沒買成,卻又賠償給賣家20萬元違約金,“交定金那天,我應(yīng)該謹慎、再謹慎一點的。”鄧園唉聲嘆氣,希望能吃上一顆后悔藥。
3月17日,北京出臺樓市調(diào)控新政前,新婚燕爾的鄧園正為了買房而賣房。她要賣掉的,是一年前老公以全款買下的一套84平方米商住房,而打算購買的,是一套位于龍澤的二手房。
“兩套房面積差不多,但這套是70年產(chǎn)權(quán)的住宅,陽光很好,我很喜歡。”鄧園提到,最關(guān)鍵的是,由于賣房業(yè)主也是“一買一賣”,急于現(xiàn)金周轉(zhuǎn),報價比市場價低了20萬元,總價485萬元,這讓她想迅速簽下合同。3月14日,小夫妻倆簽訂了購房合同,和賣家約定,分兩筆支付定金50萬元,首付347萬元,剩下的88萬元申請商業(yè)貸款。
“當初為什么只約定了88萬元的貸款?”對于這個疑問,鄧園解釋道,主要是考慮簽合同的時候,名下的商住房已經(jīng)找到了買家,敲定了385萬元的賣價。兩人盤算著,拿到房款后就足以支付300多萬元的首付款,可以盡量少背月供壓力。
然而,正是多付首付、少貸款的想法,為日后的違約埋下了“隱患”。
3月26日,北京出臺《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》,明確在建、在售商辦類項目禁止賣給個人,而已銷售的商辦類項目再次上市交易時,雖然可以出售給個人,但購房人必須符合名下無房且納稅或社保滿五年的資質(zhì)。購買小夫妻倆商住房的買家,名下已有兩套房產(chǎn),按新規(guī)已不具備購買資格,便向鄧園提出,解除購買合同。一環(huán)套一環(huán)的,賣不掉房子、拿不到房款的鄧園,也無力再按合約支付給她的賣家347萬元的首付款。
鄧園記得,在交第二筆定金的時候,北京已接連出臺了幾項調(diào)控措施,她心里也曾打過鼓,還問過經(jīng)紀人,萬一商住房賣不掉,就沒有錢交首付了。然而,經(jīng)紀人告訴她說,“沒有賣不出的房子,只有賣不出的價兒,按照以往市場的走勢,先買再賣是理性且正確的做法。”
誰料到,一語成讖。湊不足首付款買房的她,向業(yè)主提出了解約,而對方則主張,由于她違反了合同約定,至少需要支付20萬元的違約金,50萬元的定金因此只能退還30萬元。
釋疑
業(yè)主的主張為何被支持
“我是因為受到調(diào)控政策影響賣不了房而導(dǎo)致沒有充足的現(xiàn)金繼續(xù)履約,是否可以按照‘不可抗力’的理由,不承擔違約責任?”一度,鄧園覺得業(yè)主的要求有點苛刻,難以接受,也曾咨詢過律師。
律師告訴她,已經(jīng)簽署的購房合同中,清楚地寫明了貸款數(shù)額是88萬元,考慮到政策影響,曾在商住房購買后辦理過抵押貸款的夫妻倆可能會按“認房又認貸”的標準認定為二套房,貸款的年限降低,但貸款差額也只有7萬元,這不足以被認定為無效合同。所以,樓市新政不可被當做無力履約的“不可抗力”,業(yè)主提出的補償其合理損失的違約主張是被支持的。
律師說法
是不是“不可抗力”看情況
秦兵房產(chǎn)律師團律師孫雨寒告訴記者,如果房屋買家因政策原因已喪失了購買資質(zhì),從而無法繼續(xù)履行購買約定的,通?？梢员徽J定為“情勢變更”,不承擔單方違約責任。而如果房屋買家仍舊具備購房資質(zhì),只是因為政策執(zhí)行后遇到貸款首付提高、貸款年限縮短等,這些并不必然導(dǎo)致購房人無履約能力,因此也不能簡單認定為不可抗力或情勢變更。
一般的原則是,若新政的實施對購房人的履約能力產(chǎn)生重大影響,購房人因新政不能按預(yù)期辦理按揭貸款而請求解除合同的,一般可予支持,并由賣房人退還定金和已付購房款。但是,賣房人能夠證明購房人有充分履約能力的,購房人依據(jù)房屋新政主張解除合同則不能成立。
“另外,需要提醒購房人的是,在簽訂合同時,也要注意其中的條款。”孫雨寒舉例,有的購房人在簽訂購房合同時,約定了按揭貸款,并且選擇了若按揭貸款未能申請成功,由買家自行籌集剩余款項。
至于違約責任如何判定,孫雨寒告訴記者,通常是綜合買賣雙方的過錯責任和賣方所產(chǎn)生的實際損失,若合同解除確實導(dǎo)致另一方當事人利益失衡的,根據(jù)情況酌情予以支持。本報記者趙瑩瑩J201
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