“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。”2017年春節(jié)過(guò)后，全國(guó)數(shù)十個(gè)城市相繼出臺(tái)更為嚴(yán)厲的限購(gòu)限貸政策，“買(mǎi)改租”之風(fēng)日盛。一直以來(lái)交易市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主角，而如今在政策支持以及社會(huì)發(fā)展的變化之下，“炒房”、“賣(mài)房”的主賽道悄然轉(zhuǎn)換，一個(gè)新興的租房時(shí)代將來(lái)臨。

租賃是經(jīng)濟(jì)發(fā)展大勢(shì)所趨

“未來(lái)3~5年，中國(guó)將有約2億人進(jìn)入租房市場(chǎng)，租金規(guī)模將超過(guò)1.5萬(wàn)億元人民幣，中國(guó)未來(lái)的租房市場(chǎng)空間巨大。”鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)在2016年《租賃崛起》報(bào)告分享會(huì)上表示。該報(bào)告更是預(yù)測(cè)，未來(lái)10年，我國(guó)租房市場(chǎng)租金交易額將接近3萬(wàn)億元，租賃人口近2.3億人;到2030年，租金交易額將達(dá)4.6萬(wàn)億元，租賃人口達(dá)到2.7億人，一線(xiàn)城市租金交易額將超萬(wàn)億元。

據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)分析，目前我國(guó)大概有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%。這當(dāng)中以新就業(yè)的大學(xué)生和外來(lái)務(wù)工人員為主要群體。

以北京為例，據(jù)北京市同程地產(chǎn)房屋中介公司的主管楊健先生介紹，來(lái)租房的房客主要是來(lái)京打工的上班族，多以合租形式租賃。“目前，北京的租房市場(chǎng)呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的趨勢(shì)。”楊健說(shuō)。

而發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)也表明，城市經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，其房?jī)r(jià)水平越高，帶來(lái)的購(gòu)房壓力相應(yīng)越大，租房就成為居民滿(mǎn)足居住需求的主要途徑。據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，我國(guó)住房自有率常年維持在70%以上的水平，遠(yuǎn)高于西方發(fā)達(dá)國(guó)家。我國(guó)主要是通過(guò)自建房屋和購(gòu)買(mǎi)商品房的形式來(lái)滿(mǎn)足居民的住房需求。而相對(duì)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)、德國(guó)和日本，其住房自有率分別在50~70%左右，其中德國(guó)更是在50%以下，大部分人群以租賃為主要的居住方式。

另外，國(guó)內(nèi)租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展仍然相對(duì)滯后，房屋持有人更希望通過(guò)出售而非持有型經(jīng)營(yíng)獲利，開(kāi)發(fā)商也青睞于出售房屋從而獲得一次性回款，導(dǎo)致租賃服務(wù)市場(chǎng)欠發(fā)達(dá)。但隨著我國(guó)房企角色的轉(zhuǎn)變以及國(guó)家政策的支持，中國(guó)的租賃市場(chǎng)必將得到進(jìn)一步的完善，進(jìn)而縮小與發(fā)達(dá)國(guó)家的差距，同時(shí)也帶動(dòng)住房自有率的回落。因此，大力發(fā)展租賃住房具有合理性和必要性。

“隨著房?jī)r(jià)的上漲，再加上熱點(diǎn)城市限購(gòu)越來(lái)越嚴(yán)格，具備購(gòu)買(mǎi)能力的人慢慢減少，購(gòu)房年齡將會(huì)延遲，這會(huì)導(dǎo)致越來(lái)越多的人需要在租賃市場(chǎng)停留更長(zhǎng)的時(shí)間。”鏈家研究院楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為。

政策紅利培育租房市場(chǎng)發(fā)展

經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)如此，政策方面也起到了積極的推動(dòng)作用。

2016年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》明確，到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系。其中，發(fā)展住房租賃企業(yè)擺在培育市場(chǎng)供應(yīng)主體首要位置。

在去庫(kù)存和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的大背景下，住房租賃市場(chǎng)已經(jīng)獲得較多的政策支持。各省市相繼出臺(tái)的實(shí)施意見(jiàn)既鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型利用已建成商品房或新建商品房開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)，同時(shí)，也鼓勵(lì)各類(lèi)投資者和自然人發(fā)起設(shè)立住房租賃企業(yè)。

日前，湖北、廣西等地陸續(xù)出臺(tái)關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)，提出對(duì)依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人落實(shí)稅收優(yōu)惠政策支持。湖北出臺(tái)的意見(jiàn)規(guī)定，個(gè)人出租住房的，減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。個(gè)人出租住房租金月收入不超過(guò)3萬(wàn)元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策。對(duì)個(gè)人出租住房所得，減半征收個(gè)人所得稅。對(duì)個(gè)人承租住房的租金支出，結(jié)合個(gè)人所得稅改革，按國(guó)家規(guī)定扣除。此外，各地政府要盤(pán)活城區(qū)存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應(yīng)。

可以想見(jiàn)，未來(lái)2~3年，金融、財(cái)稅、土地、市場(chǎng)監(jiān)管等多策并舉，租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)中唯一享有政策紅利的領(lǐng)域。

2017年4月，雄安新區(qū)一夜崛起，各路人馬蜂擁而至試圖在新區(qū)買(mǎi)房，新區(qū)出臺(tái)一系列措施遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作行為。目前房屋交易尚未解凍，而租房市場(chǎng)逐漸火爆。業(yè)主表示租房只能短租，最多只能租一年，并且租金要一次性付清，一年合同到期后根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格再簽訂新的合同。甚至有知情人士透露，雄安新區(qū)未來(lái)或?qū)⒃囆泄饬夥磕Ｊ?，以便遏制高房?jī)r(jià)，吸納人才。

資本逐鹿長(zhǎng)租市場(chǎng)

住房租賃服務(wù)市場(chǎng)空間洞開(kāi)，越來(lái)越多的企業(yè)嗅到了這一巨大市場(chǎng)所蘊(yùn)藏的商機(jī)，紛紛將2017年的業(yè)務(wù)重點(diǎn)指向了這萬(wàn)億級(jí)別的大市場(chǎng)。萬(wàn)科、世聯(lián)行、綠地集團(tuán)和龍湖地產(chǎn)等上市房企著手布局，同時(shí)，聯(lián)絡(luò)互動(dòng)等公司也紛紛跨界試水。

3月29日，支付寶官微發(fā)布關(guān)于免押金租房的動(dòng)態(tài)。支付寶此次接入的是蘑菇租房，第一個(gè)上線(xiàn)的城市是上海，隨后北京、深圳等城市都將陸續(xù)上線(xiàn)。據(jù)介紹，只要支付寶用戶(hù)的芝麻信用分超過(guò)650分，就可以在首頁(yè)應(yīng)用服務(wù)的第三方提供服務(wù)中找到“租房”入口，并獲得由蘑菇租房提供的免押金租房體驗(yàn)。按照支付寶的規(guī)劃，未來(lái)在租房這一服務(wù)入口，還將繼續(xù)引入其他類(lèi)型的合作伙伴，為用戶(hù)提供更豐富的房源和差異化服務(wù)選擇。

種種利好因素刺激下，品牌長(zhǎng)租公寓在住房租賃市場(chǎng)上異軍突起。“與酒店、短租不同，長(zhǎng)租公寓租期主要在6個(gè)月以上，會(huì)提供更多免費(fèi)共享空間。”業(yè)內(nèi)人士表示，從構(gòu)建多層次住房體系的角度來(lái)看，住房租賃市場(chǎng)有很大發(fā)展空間。

而3月初，房企龍頭萬(wàn)科董秘朱旭也透露，萬(wàn)科今年將把長(zhǎng)租公寓作為重要的著力點(diǎn)，主要在核心城市發(fā)展。3月27日，萬(wàn)科發(fā)布2016年年報(bào)，其中對(duì)拓展長(zhǎng)租公寓這一塊業(yè)務(wù)闡述道：2017年公司的公寓業(yè)務(wù)將加快規(guī)模擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)專(zhuān)業(yè)化管理，繼續(xù)優(yōu)化房源管理、客戶(hù)資源、業(yè)務(wù)界面、運(yùn)營(yíng)平臺(tái)、支付系統(tǒng)等在內(nèi)的統(tǒng)一業(yè)務(wù)支持平臺(tái)，提升業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)效率和客戶(hù)體驗(yàn)。

在此背景下，已進(jìn)入存量房市場(chǎng)時(shí)代的一線(xiàn)城市以及一些熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，其住房租賃市場(chǎng)的巨大潛力正在被各方所關(guān)注。在4月7日舉行的“房東東”二季度長(zhǎng)租公寓投資策略分享會(huì)上，“房東東”創(chuàng)始人全靂認(rèn)為：在2017年公寓行業(yè)應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注現(xiàn)金流以及資產(chǎn)管理、盈利能力、資金杠桿、人效管理、供應(yīng)鏈管理。全靂強(qiáng)調(diào)，由于政策影響，武漢、合肥、南京、西安等地將有望成為租賃行業(yè)黑馬。

住房租賃市場(chǎng)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，是解決住房問(wèn)題的重要渠道，解決好城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題，需要房地產(chǎn)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)協(xié)同發(fā)展。“但目前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)育不充分，城市居民家庭租房比例總體上不高，部分群體的住房租賃需求沒(méi)有很好地得到滿(mǎn)足。因此，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，對(duì)于促進(jìn)實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)意義重大。”房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)柴強(qiáng)博士表示。（記者 徐瀟 實(shí)習(xí)生 張曉昕)