“北京CBD辦公樓租金連續(xù)兩個季度下降，該區(qū)域開始轉(zhuǎn)向租戶市場。鑒于在預(yù)測期內(nèi)CBD區(qū)域?qū)⒂幸惠喰略龉?yīng)進(jìn)入市場，業(yè)主紛紛開始提供更為靈活的租賃條款，以爭取知名租戶，”仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示。與此同時，在零售地產(chǎn)市場，國貿(mào)商城新區(qū)終于以試營業(yè)的形式進(jìn)入市場。該項目預(yù)計將成為CBD區(qū)域新的零售熱點，借助其寬泛的價位區(qū)間和向白領(lǐng)提供的多樣餐飲和娛樂選擇，成為該區(qū)域的一站式消費聚集地。本季度，投資者對具有高附加值的工業(yè)地產(chǎn)項目表現(xiàn)出濃厚的興趣。電商和第三方物流巨頭推動了物流租賃活動的增長。住宅市場收緊的政策環(huán)境持續(xù)抑制銷售需求。

甲級辦公樓市場

辦公樓

本季度，盡管金融街的辦公樓租金已處于高位，但該子市場仍然受到熱捧。來自證券公司的需求主導(dǎo)該子市場，這些公司期望受益于那些因政府住宅限購政策而無法進(jìn)入住宅市場的購房者的投資。此外，IT和專業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)帶動市場中的租賃需求。在外資企業(yè)繼續(xù)表現(xiàn)出對成本敏感的同時，中資企業(yè)仍然表現(xiàn)最為活躍。

CBD辦公樓租金連續(xù)第二個季度微幅走低。為在未來的新增供應(yīng)來臨前爭取到優(yōu)質(zhì)租戶，CBD的業(yè)主繼續(xù)采取靈活的租金政策，并且增加了各種租賃優(yōu)惠措施。其它子市場相對保持平穩(wěn)。望京和中關(guān)村的辦公樓子市場并未受到CBD競爭日趨激烈的影響，其租金適度增長。

在預(yù)測期內(nèi)，中央商務(wù)區(qū)辦公樓租金預(yù)計將下跌15%。大量新增供應(yīng)將從2017年第二季度開始進(jìn)入CBD這一成熟子市場，一些具有戰(zhàn)略眼光的辦公樓業(yè)主將率先帶動租金逐步下滑。因此，預(yù)計2021年底前CBD的租金跌幅將達(dá)到兩位數(shù)。“由于未來巨大的供應(yīng)將為租戶提供更多的選擇，并推動市場轉(zhuǎn)向租戶市場，那些制定了良好租賃戰(zhàn)略的業(yè)主將在競爭日趨激烈的市場中占據(jù)先機，”仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)賀睿珂（Eric Hirsch）表示，“那些洞悉市場行情，并做出對租戶更有吸引力的戰(zhàn)略性調(diào)整的業(yè)主，其租賃業(yè)績將表現(xiàn)非常強勁。”

投資市場

本季度沒有大型的辦公樓交易達(dá)成。盡管新增供應(yīng)即將進(jìn)入市場，但市場對辦公樓的興趣仍然非常濃厚。由于政府對資本外流的限制政策使國內(nèi)買家的境外投資活動繼續(xù)受到抑制，預(yù)計將有更多投資者關(guān)注北京市場的投資機會。“目前的市場環(huán)境導(dǎo)致更多投資者愈發(fā)審慎關(guān)注其投資機會，”仲量聯(lián)行華北區(qū)投資部總監(jiān)秦子凡表示，“由于市場上缺乏可交易的辦公樓供應(yīng)，可改造成辦公樓的項目受到市場青睞，辦公樓升級的需求也很強勁。”

同時，位于城市外圍的通州和麗澤區(qū)域?qū)掷m(xù)吸引投資者的興趣。這兩個區(qū)域在未來都有大量的辦公樓供給等待入市，并將會引領(lǐng)非核心市場。與核心市場不同，非核心市場無論是形態(tài)還是功能都與核心市場有所區(qū)別。隨著北京辦公樓市場向非核心區(qū)拓展的過程繼續(xù)推進(jìn)，中端租戶可以預(yù)期北京外圍區(qū)域的商業(yè)活動將日益活躍，當(dāng)然這也要求北京外圍區(qū)域具備更為便捷的通勤能力，通州和麗澤區(qū)域?qū)ν顿Y者的吸引力也會借此得以提升。

優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場

零售

備注： 優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)是指市區(qū)零售物業(yè)市場。

* 新增供應(yīng)包括郊區(qū)市場。

新餐飲概念店的人氣不斷增長，正成為一種全新的需求來源。米其林星級餐廳概念店開始現(xiàn)身北京，購物中心業(yè)主對這些概念店表示出很大的興趣。“經(jīng)濟(jì)實惠型”美食概念和健康飲食概念（如“從農(nóng)場到餐桌”）開始在北京市場日益受到歡迎，帶來新的餐飲需求。甜點和咖啡品牌繼續(xù)擴(kuò)張，支撐市場的發(fā)展。

市場期待已久的國貿(mào)商城新區(qū)本季度末開始試營業(yè)。本季度，國貿(mào)商城新區(qū)開始試營業(yè)，開業(yè)店鋪主要為高區(qū)的餐飲業(yè)租戶。目前該項目出租率已達(dá)90%，店鋪將逐步開業(yè)，并計劃借助該地區(qū)相對匱乏的KTV和酒吧服務(wù)在CBD子市場脫穎而出。“鑒于該區(qū)域的價位比國貿(mào)商城其它各期更加經(jīng)濟(jì)實惠，加之有更多的夜生活和娛樂業(yè)態(tài)，該購物中心將滿足在該區(qū)域上班的大量白領(lǐng)階層的消費潛力，并給該區(qū)域人群的休閑和夜生活帶來新的選擇。”仲量聯(lián)行中國零售地產(chǎn)部總監(jiān)豪建思（James Hawkey）表示，“該項目將推動國貿(mào)商城成為CBD最好的消費目的地，給競爭對手帶來更大的壓力。”

工業(yè)地產(chǎn)市場

第三方物流企業(yè)和大型電商企業(yè)繼續(xù)推動租賃活動，主導(dǎo)市場需求。自2016年以來，行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)在租賃市場表現(xiàn)活躍，持續(xù)在成熟地區(qū)尋求大面積租賃機會。與此同時，業(yè)績較差的企業(yè)開始考慮將其倉儲空間整合到租金相對較低的項目之中。

2017年第一季度末，在一個新建項目進(jìn)入市場后，市場整體空置率微幅上揚，增至5.2%。寶灣順義物流中心完成對原有廠房的改建，為市場帶來50，060平方米新增供應(yīng)，導(dǎo)致整個市場存量達(dá)到200萬平方米。此外，幾家有大面積租賃需求的潛在租戶已與業(yè)主就租賃事宜展開談判，預(yù)計該項目將很快完成租賃過程。

高端住宅市場

在最新一輪收緊政策出臺后，沒有新增豪華公寓供應(yīng)進(jìn)入市場。2017年第一季度，北京暫停對報價高于周邊項目成交價的住宅項目核發(fā)預(yù)售許可證書。因此，本季度沒有任何豪華公寓項目獲得預(yù)售許可證，僅有三個高端別墅項目共253套別墅進(jìn)入市場。一家服務(wù)式公寓項目輝盛庭國際公寓于2月份退出市場。該項目在2016年第四季度被泰禾集團(tuán)收購，計劃改造后進(jìn)入存量房市場。

資本值開始回落，但租金持續(xù)上揚。本季度，鑒于需求受到抑制，豪華公寓和高端別墅的一手資本值環(huán)比分別下降2.3%和0.1%。與此同時，租賃需求保持平穩(wěn)，推動租金適度上漲：豪華公寓、高端別墅和服務(wù)式公寓的租金環(huán)比分別上漲1.0%、1.8%和0.7%。

預(yù)計2017年銷售需求將持續(xù)下降。我們預(yù)計最近出臺的調(diào)控措施將得到嚴(yán)格實施，這在很大程度上將抑制2017年的住宅市場銷售需求，特別是住房改善需求。與此同時，鑒于對高價項目預(yù)售證發(fā)放的限制預(yù)計短期內(nèi)不會放寬，高檔住宅新增供應(yīng)將繼續(xù)保持較低水平。部分受到抑制的銷售需求將有可能外溢至租賃市場，從而推動租賃活動的增長和租金的上揚。