商住房本身是房地產(chǎn)市場的權(quán)宜產(chǎn)品,有的是違規(guī)改建,有的在消防等方面存在隱患,此次調(diào)控是對市場的一次全面規(guī)范

此次調(diào)控的意義在于堵住限購漏洞,使炒房資金不能轉(zhuǎn)戰(zhàn)商住房,切實實現(xiàn)“房子是用來住的,不是用來炒的”

近來,各地商住房調(diào)控持續(xù)加碼。有報道稱,目前北京各銀行商住房全部暫停抵押;廣州多家銀行也不能做商住房抵押貸款。有關(guān)專家分析認為,銀行暫停抵押是對商住房調(diào)控的一個補充性政策,暫停也充分說明了政策收緊的導(dǎo)向。“因為不限購,又可以居住,商住公寓從過去人見人愛的香餑餑,在新的限購政策出臺以后又變成了人人喊打的過街老鼠。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,這一輪商住房調(diào)控政策最嚴厲的莫過于北京。

3月26日,北京市多部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》,明令禁止將商業(yè)辦公類項目擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?4月18日,北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、北京市規(guī)劃國土委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于嚴格商業(yè)辦公類項目規(guī)劃建設(shè)行政審批的通知》,明確了嚴格商業(yè)辦公類項目監(jiān)管的實施“細則”;4月19日,《關(guān)于進一步加強產(chǎn)業(yè)項目管理的通知》下發(fā),相應(yīng)的監(jiān)管實施細則落地;4月23日出臺的監(jiān)管實施“細則”,則對商辦項目有了更明確的管理辦法。

不到一個月的時間,北京樓市作為全國樓市的風(fēng)向標,商住房市場調(diào)控接連加碼,在全國范圍內(nèi)引起了極大反響。“此次北京調(diào)控商住房,從限購、限貸、限制房屋用途等方面,都作出了明確規(guī)定。商住房本身是房地產(chǎn)市場的權(quán)宜產(chǎn)品,有的是違規(guī)改建,有的在消防等方面存在隱患,此次調(diào)控是對市場的一次全面規(guī)范。”方正證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師夏磊說。

不僅北京如此,上海、成都、廣州等地都進一步出臺商住房調(diào)控政策,明確要求嚴禁把辦公用地更改為居住用途,并對項目產(chǎn)品的開發(fā)、銷售等方面作出了嚴格的限定。4月21日,上海市規(guī)劃和國土資源管理局發(fā)布《關(guān)于加強本市經(jīng)營性用地出讓管理的若干規(guī)定》,加強對經(jīng)營性用地出讓的管理。該規(guī)定要求,出讓合同中應(yīng)明確辦公用地不得建設(shè)公寓式辦公,商業(yè)用地未經(jīng)約定不得建設(shè)公寓式酒店。

同日,成都市相關(guān)部門聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類建設(shè)項目管理的通知》,嚴禁新建商業(yè)、辦公類項目(含商兼住、住兼商項目中的商業(yè)、辦公部分)改變?yōu)榫幼∮猛?商業(yè)、辦公類建設(shè)項目(不含酒店)宜采用公共走廊、公共衛(wèi)生間式布局,不得設(shè)置外挑陽臺,不得采用住宅套型式布局與功能設(shè)計;不得接入天然氣;水電氣使用均按照商用標準收費;不得以任何方式違規(guī)宣傳房屋可以用于居住。

“此次調(diào)控的意義在于堵住限購漏洞,使炒房資金不能轉(zhuǎn)戰(zhàn)商住房,切實實現(xiàn)‘房子是用來住的,不是用來炒的’。”夏磊表示,商住房的土地性質(zhì),是辦公、商業(yè)用地,并無居住用途。近年來因商業(yè)地產(chǎn)銷售形勢不好,住宅持續(xù)熱銷,一些開發(fā)商在商辦用地上以酒店式公寓、辦公式公寓的名義建造商住房,直接違反了規(guī)劃用途。

通過此番調(diào)控,商住房未來的持有價值能否保值,是目前大眾關(guān)心的問題之一。對此張大偉表示,在一二線城市因為限購或者住宅高價,才有商住房的市場空間。三四線城市住宅存在庫存積壓,商住房市場空間不大。未來一二線城市商住房的政策壓力將越來越大,特別是一線城市,除了核心區(qū),其余區(qū)域的商住房持有價值都不會太高。

“按照政策規(guī)定,未來商住房雖然可以出售給個人,但必須符合在京無房,且有相應(yīng)的社保和納稅等資格。加之商業(yè)銀行暫停抵押貸款,使得商住房的吸引力遠小于普通住房。”夏磊說。

此外,對于商住房調(diào)控會否影響商品房價格,夏磊表示,商住房熱度降了,市場整體的熱度會下降。在北京房地產(chǎn)市場中,商住房份額占比本就不大,因此對商品房影響不會太大。(記者 祝君壁)