在北京最嚴格的商辦調控之下,原本應該是“香餑餑”的商辦地塊,卻接連遭遇冷落。5月12日,通州馬駒橋商辦地塊僅獲得一次報價,最終以底價6.2億元出讓。值得注意的是,這已經是第三宗遇冷的商辦地塊,5月5日成交的兩宗商辦地塊中,一宗以底價成交,一宗接近零溢價成交。業(yè)內認為,商辦地塊遇冷,意味著調控重壓之下,房企對商辦用地拿地開始謹慎。目前土地出讓對企業(yè)持有要求越來越嚴格,房企拿地從過去的銷售思維轉變成為持有經營思維,必然會影響溢價率。未來,商辦用地將繼續(xù)保持低位運行。
底價成交
“商辦限購政策出臺后,風向就變了。”北京一家房產研究機構從業(yè)人員感慨道,之前會引來諸多房企爭搶的商辦地塊,現(xiàn)在卻只有寥寥幾家,甚至“無人問津”。這也正是目前北京商辦地塊出讓的真實寫照。
5月12日,北京國土局公開拍賣通州馬駒橋鎮(zhèn)YZ00-0606-0014地塊F3其他類多功能用地,用地面積為3.5萬平方米,起始價為6.2億元。值得注意的是,由于該地塊在開拍前僅獲得1次報價,最終該地塊由北京北建通成國際物流有限公司以底價6.2億元競得,樓面價7039元/平方米。
對于通州馬駒橋商辦地塊底價成交的原因,有業(yè)內人士分析認為,該地塊區(qū)位優(yōu)勢、產業(yè)優(yōu)勢突出,但是由于該地塊為商辦用地、要求100%自持20年,且體量不小,持有運營需要沉淀大量資金,甚至多年難以盈利,非?？简為_發(fā)企業(yè)的運營能力,所以房企關注度不高。
事實上,這并非是商辦限購政策出臺后首宗遇冷的商辦地塊。5月5日,北京市有兩宗商辦地塊出讓。其中,房山區(qū)長陽鎮(zhèn)FS00-LX10-0092地塊只有1家房企報價,未進行現(xiàn)場競拍就以25億元底價成交;另一宗順義區(qū)高麗營鎮(zhèn)地塊在競拍前有首旅、石榴、萬科及首開富力聯(lián)合體4家房企參與。但因為石榴的意外缺席,實際競拍只有3家,官網上報價定格在25.8億元,最后首開富力聯(lián)合體在經過一輪競拍后,以25.95億元成交,溢價率僅為1.8%,樓面價為10196元/平方米。
中原地產首席分析師張大偉認為,上述兩宗地塊屬性均為調控最嚴格的商辦類,而且位置并不優(yōu)越,是出現(xiàn)接近零溢價成交的最主要原因。在北京最嚴格的商辦調控下,之前被市場熱捧的商辦類地塊明顯退燒,兩宗土地為零溢價與接近零溢價成交,也是最近兩年首次出現(xiàn)。
此外,商辦限購政策出臺后,3月底朝陽和大興的三宗商辦用地分別以27.8%、40.7%及27.7%的溢價率成交,當時房企拿地相對較為積極。不過,近幾年北京商辦土地的平均溢價率均超過60%,上述三宗地塊成交的溢價率都在平均值以下。
謹慎拿地
“限購政策重拳砸下,商辦市場也迅速冰凍,隨之而來的是開發(fā)商拿地熱情驟減。商辦地塊的退燒,也反映出房企拿地開始變得謹慎。”研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受北京商報記者采訪時如是說。
北京一家房企市場部從業(yè)人員表示,在北京純商品住宅供應較少的情況下,“商住兩用”成為北京樓市的重要補充。北京對純住宅產品的限購政策、大量購房需求的存在以及新房市場中低價位產品的匱乏導致近一年來商住類市場成交火熱。
在此情況下,北京土地市場中的商辦地塊也會引起房企哄搶。但是,商辦限購政策的出臺以及地塊自持運營的要求,迫使房企不得不考慮盈利問題,導致房企開始謹慎參與商辦地塊的競拍。
實際上,商辦市場、商辦土地以及商辦項目開發(fā)商都面臨著相似的窘境,而這一情況的導火索則是商辦限購政策的出臺。3月26日晚,商辦新政規(guī)定:在建(含在售)商辦類項目只能出售給公司,購買之前已銷售的商辦資格和購買普通住宅一致,買房人需要五年社保記錄,但不能使用商業(yè)銀行貸款,且必須全款購買。
這一政策出臺后,商辦市場成交迅速冰凍。據一位商辦項目營銷負責人介紹,商辦限購出臺后20天的時間里,北京商辦成交僅150套左右,商辦限購前一個月成交為5000多套,周成交數據也從原來的上千套,迅速下降到了幾十套。同樣,研究院智庫中心數據顯示,3月17日-26日,商辦項目成交2542套。“3·26”商辦新政出臺,市場速凍,每日成交量多為個位數,甚至是零。
張大偉認為,未來商辦市場將繼續(xù)降溫,企業(yè)持有要求越來越嚴格,商辦類項目銷售可能性越來越小,持有經營成為房企拿地的主流趨勢,這種情況下,房企拿地從過去的銷售思維轉變成為持有經營思維,必然會影響溢價率。預計未來商辦用地將持續(xù)低位運行。
商辦出路
一方面是“商改住”被封死,另一方面關于自持的要求越來越嚴格,那么,對于商辦地塊或者開發(fā)商已經拿到的商辦項目而言,該如何破局呢?
業(yè)內認為,按照商辦政策規(guī)定,新建商辦項目不得向個人出售,且最小分割單位不得低于500平方米,這一數字比當前北京市場上銷售的主力商住類產品——50平方米左右戶型面積大9倍之多。這意味著個人客戶已經基本被堵死,對于商辦類項目而言,定位開發(fā)市場上需要的寫字樓、辦公類產品,尋找有置業(yè)實力的大中型企業(yè),制定新的營銷思路,打通新營銷渠道是一個選擇。
不過,這是對于可以出售的商辦項目而言,那些需要自持的商辦項目該如何自救呢?嚴躍進認為,“改售為租”是開發(fā)商退而求其次的一種選擇。根據北京的供地計劃,未來五環(huán)外將是主力方向,這就意味著未來五環(huán)至六環(huán)是人口的集中地。這些商業(yè)用地項目,企業(yè)通過持有經營的方式,依舊取得穩(wěn)定的租金收益。
值得注意的是,去年國務院曾發(fā)布文件稱,允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房,土地使用年限和容積率不變,調整后用水、用電、用氣價格也是民用價格。這也可能是改變存量商住項目僵局的辦法之一。
此外,引入REITs等創(chuàng)新金融工具,幫助房企回籠資金,也是一項不錯的嘗試。
一位房企營銷人員表示,商辦項目如何破局是擺在房企面前的一道坎。商辦市場冰凍,對于擁有商辦項目的房企而言,是一次極大的考驗,尤其是資金鏈安全問題。銷售受阻,導致企業(yè)很難快速回籠資金,長期持有項目會增加各種成本,甚至會引發(fā)資金鏈斷裂風險。
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