上周末，我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規(guī)發(fā)布，條例征求意見稿包括住房租賃、住房銷售、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)、監(jiān)督管理、法律責(zé)任等，從多個角度規(guī)范房屋租賃和銷售市場。其中將近一半的篇幅重點放在了如何保障租房人的權(quán)益。
這對于城市里的租客來說無疑是個好消息。在房屋租賃市場中，租房者常常扮演著“弱勢群體”的角色。在這個遠(yuǎn)談不上客戶友好型的市場中，承租人不得不想盡辦法隨時轉(zhuǎn)戰(zhàn)購房市場，買下自己的房屋才算安心，即使為此背上高額債務(wù)也在所不惜。
在人們不愿租房更愿買房的中國，讓租客的基本權(quán)益得到保障或許能抵充部分購房需求。長期以來，并不健康的租賃市場和投機(jī)式購買一起催生了房價泡沫。而在擠泡沫、讓市場重歸正常軌道的過程中，管理好租房市場卻只是房地產(chǎn)市場規(guī)范的一環(huán)。
在整個房地產(chǎn)市場系統(tǒng)中，租賃市場只是土地供應(yīng)市場、房地產(chǎn)買賣市場之下的三級市場。租房市場的真正規(guī)范與上游房地產(chǎn)買賣市場直接相關(guān)，買賣市場的規(guī)范同樣離不開上游土地供應(yīng)市場的健康存在。
租房市場的諸多亂象來自于上游房地產(chǎn)市場的發(fā)育不成熟。目前，我國的房地產(chǎn)市場尚處于發(fā)展的初級階段。和發(fā)達(dá)國家成熟的房地產(chǎn)市場相比，中國的住房租賃市場發(fā)展嚴(yán)重滯后。
房地產(chǎn)市場以典型的買賣市場為主，房地產(chǎn)間接市場出租企業(yè)股票、投資基金份額交易市場尚未形成，這是導(dǎo)致住房租賃市場諸多問題的關(guān)鍵原因。發(fā)達(dá)國家成熟的房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成了房地產(chǎn)買賣市場和房地產(chǎn)租賃市場并重、直接市場和間接市場并舉的市場，擁有大量資金的機(jī)構(gòu)投資人、出租人在良性促進(jìn)著租賃市場的發(fā)展。
此外，迄今為止，有關(guān)中國房地產(chǎn)市場的規(guī)制尚缺乏一套完整、系統(tǒng)的制度，對于住房買賣、住房租賃以及土地、金融、房地產(chǎn)業(yè)管理乃至相關(guān)的稅收，尚存在許多法律法規(guī)的空白。“無法可依”給了不良的投機(jī)者擾亂市場的機(jī)會。
就住房租賃而言，在法律層面的規(guī)制主要是《合同法》、《物權(quán)法》，但《合同法》并未針對住房租賃的特殊性進(jìn)行規(guī)定，《物權(quán)法》則主要涉及出租人。其他由各地方政府部門出臺的住房租賃管理辦法，在法院處理住房租賃糾紛時并不具有法律效力，因此也就起不到實際的規(guī)制作用。
從3月中下旬以來，針對超出正常熱度的房地產(chǎn)市場，從部委到地方相繼出臺了一系列的政策與措施給市場降溫。這些政策和措施取得了不錯的效果，但此類“補(bǔ)丁式”政策雖然能夠滿足即時的需求，但層層摞起來的“補(bǔ)丁”卻遠(yuǎn)比不上將政策的整體效果最大化的立法更有約束力。因此為了樓市長期健康發(fā)展，還需要圍繞房地產(chǎn)市場逐層進(jìn)行系統(tǒng)性規(guī)范，“房子是用來住的，不是用來炒的”也需要真正配套的長效機(jī)制來實現(xiàn)。
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