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  • 李宇嘉:住房租賃監(jiān)管要以租金及房源信息披露為抓手

    2017年05月23日 14:17
    來源:中國網(wǎng)
    5月19日,住建部就《住房租賃和銷售管理條例》(以下簡稱條例)公開征求意見。這是我國第一部明確規(guī)范住房租賃的行政管理法規(guī),也反映出我國房地產(chǎn)已部分進(jìn)入存量時代、租賃時代,租賃已成為居民居住形式的重要選擇和生活方式。
    據(jù)統(tǒng)計,目前我國大概有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住,占城鎮(zhèn)常住人口的21%。未來,我國將新增2億人進(jìn)入租房市場。到2030年,租賃人口預(yù)計將達(dá)2.7億人,長期租賃人群占比將達(dá)到30%。
    大環(huán)境也在助推租賃時代到來。首先,近年來熱點(diǎn)城市或區(qū)域的房價又上了一個臺階,居民首次購房年齡推遲,如北京首次購房平均年齡從2010年的30歲推遲至2016年的34歲;其次,相繼進(jìn)入社會的85后、90后、00后,其結(jié)婚年齡也相應(yīng)推遲,“單身貴族”崛起;再次,外來人口居住穩(wěn)定性提升,2014年約有2.53億城鎮(zhèn)外來人口,其中60%攜配偶、子女一起流動,在就業(yè)地城市平均居住時間超過3年;最后,近年來房貸月供上漲快于租金,月供與租金“剪刀差”正在擴(kuò)大。
    早在2012年,我國城鎮(zhèn)家庭戶均擁有住房已超過一套,人均住房面積已超過發(fā)達(dá)國家平均水平(33平方米)。近5年來,我國年均新房銷售都在10億平方米以上,除城鎮(zhèn)新增人口產(chǎn)生的購買力、改善型需求外,多數(shù)可歸為資產(chǎn)配置。隨著“限售”政策的廣泛布局,住房回歸居住屬性下抑制投資常態(tài)化,未來將有大量住房投入租賃市場。
    由此,未來租賃供需的體量將會放大,租賃將逐步取代房屋購置,成為我國住房供應(yīng)體系的主體。當(dāng)然,這也是我國樓市走向成熟,釋放居民被高房價壓抑的消費(fèi),滿足新市民住房需求,促進(jìn)外來人口在城市集聚和服務(wù)業(yè)發(fā)展的手段或標(biāo)志。
    但是,這樣一個關(guān)乎如此多民眾利益的市場,此前幾乎一直在“無管理、無數(shù)據(jù)、無法律”的狀態(tài)下野蠻生長。在房東與房客、房東房客與中介之間的權(quán)利義務(wù)上,甚至租房供求和租金信息等方面,一直沒有明確的規(guī)范和信息披露。
    因此,條例既是形勢倒逼所致,也恰逢其時。條例將近一半的篇幅重點(diǎn)放在如何保障承租人的權(quán)利,筆者細(xì)數(shù)了一下,承租人總共享有12項“紅利”,具體表現(xiàn)在對出租人12個“不得”或約束,比如不得驅(qū)逐承租人、不得單方面漲租、不得隨意進(jìn)入房屋、不得無故扣留押金、不得隨意解除合同、不得出租地下室和陽臺等等。在當(dāng)前出租人強(qiáng)勢、承租人弱勢的背景下,這12項“紅利”既是對當(dāng)前租賃市場承租人受侵害的總結(jié)和規(guī)范,也意在鼓勵更多的人去租房。
    當(dāng)然,出租人有時也是受害者。租賃市場基礎(chǔ)秩序不規(guī)范,政府監(jiān)管缺失,必然會產(chǎn)生諸如“不是自己的房子不心疼”的不良承租人。不愛惜房屋室內(nèi)環(huán)境、拖延交租等,這還是小事,不良承租人損害設(shè)施、聚眾賭博、隨意改動屋內(nèi)架構(gòu),甚至搞生產(chǎn)經(jīng)營等,實踐中也不在少數(shù)。因此,條例本著實事求是、權(quán)利責(zé)任平衡的原則,對承租人行為進(jìn)行了約束。唯有如此,出租人長期放盤,與承租人簽訂長期租約,完善室內(nèi)設(shè)施配置等等規(guī)范的、長期的租賃思維才能培育起來。
    如果長期放盤的出租人多了,其租賃經(jīng)營就不是“一錘子買賣”,更注重追求長期租金收益,減少短租帶來的成本和租金損失,而騙租、欺詐等損害承租人的短期化行為就少了。由此,就會有很多企業(yè)介入租賃市場,市場秩序規(guī)范水到渠成。
    因此,條例對住房租賃企業(yè)出租自有住房的,除承租人另有要求外,要求租賃期限不得低于3年。租期長了,租賃關(guān)系就更趨穩(wěn)定,租賃的交易成本下降了,租金收益增加了,久而久之,維護(hù)租賃雙方的基礎(chǔ)秩序就形成了。
    此外,“二房東”也是合法的,因為他們本身就是規(guī)?;赓U的雛形。事實上,在貼近租房需求、降低經(jīng)營成本、縮短匹配周期等方面,“二房東”具有很高的效率。如上所述,各大城市相繼進(jìn)入存量房時代,租房的人越來越多,市場也會自發(fā)催生一批專營房屋租賃業(yè)務(wù)的人群,也就是“二房東”,比如房產(chǎn)中介公司、城中村村民、城中村村集體、中介從業(yè)人員等個人創(chuàng)業(yè)者等。據(jù)筆者調(diào)查,他們都是從市場上收集房源,并經(jīng)過裝修、配備居住設(shè)施再投入租賃市場。
    目前,“二房東”之所以臭名昭著,在于監(jiān)管沒有跟上。試想,目前連對出租人的監(jiān)管都處于缺失狀態(tài),遑論“二房東”。因此,若承認(rèn)“二房東”地位,并進(jìn)行工商登記,納入政府管理,“二房東”將不再是信息不對稱、劣幣驅(qū)逐良幣下的“灰色產(chǎn)業(yè)”。考慮到政策扶持(特別是國家對規(guī)?;赓U的稅收優(yōu)惠),“二房東”未來有望成長為規(guī)范的租賃企業(yè)。
    除了約束承租人、出租人,地方政府也要承擔(dān)自己的責(zé)任。條例規(guī)定,各地方政府應(yīng)當(dāng)建立租金發(fā)布制度,定期公布分區(qū)域的市場租金水平等信息。
    信息不對稱,這是租賃市場亂象叢生、渾水摸魚,導(dǎo)致承租者權(quán)益受損的罪魁禍?zhǔn)?,而信息披露則是解決問題的第一步。如果租金及房源供求等信息披露完善,無疑是地方政府監(jiān)管的抓手。
    另外,條例提出,租房者同買房者一樣,可以享受子女接受同等教育等公共服務(wù)。做到了這兩點(diǎn),地方政府之于租賃的監(jiān)管才是合格的。
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