今年房貸利率不斷收緊，有購房人咨詢?nèi)?60房貸君（fangdai123），自己是去年年底買的房子，但是今年才完成網(wǎng)簽，本來銀行說利率最低能到8.5折，可是趕上了新政策，利率統(tǒng)一到了9折一下子多出十幾萬利息，銀行這么做合理嗎？

其實(shí)包括這個(gè)網(wǎng)簽時(shí)間在內(nèi)，有一些買房貸款方面的知識不太容易引起購房人注意，遇到問題了才后悔沒早知道。融360房貸君給大家總結(jié)了幾個(gè)買房冷知識，希望可以幫助你順利買房。

1、網(wǎng)簽時(shí)間決定是否受新政策限制

上面朋友咨詢的網(wǎng)簽時(shí)間，決定購房人是按照新政策執(zhí)行還是按舊政策執(zhí)行，商業(yè)貸款和公積金貸款都是如此。比如今年重慶住房公積金中心規(guī)定5月9日起執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸的政策，名下有一套及以上住房房或者有一次及以上住房貸款記錄的，再買房都不算首套。

舉個(gè)例子：

小李名下有一套住房，打算用公積金再買一套房子，在5月9前完成了網(wǎng)簽，因此他買的第二套房子仍然可以享受首套房的優(yōu)惠。

所以，正是因?yàn)樗木W(wǎng)簽時(shí)間趕在了新政策之后才完成，只能按照新政策的9折利率執(zhí)行，銀行這么做并沒有什么問題。需要注意的是，對于房貸利率調(diào)整，銀行也有一個(gè)反應(yīng)的過程，比如今年北京房貸利率統(tǒng)一到9折，大的政策已經(jīng)公布了，但是各家銀行需要總行下發(fā)文件正式通知后才會按照新的政策執(zhí)行，因此有時(shí)候會出現(xiàn)，新政前期仍有部分購房人能享受舊政策優(yōu)惠的情況。

2、網(wǎng)簽價(jià)、成交價(jià)、二手房評估價(jià)、過戶指導(dǎo)價(jià)各不相同

網(wǎng)簽價(jià)、成交價(jià)（合同價(jià)）、評估價(jià)，雖然都是關(guān)于價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)，但是各自有著不同的職責(zé)。

網(wǎng)簽價(jià)：指的是房屋在當(dāng)?shù)刈〗ㄎW(wǎng)站上備案和公示的價(jià)格，這個(gè)價(jià)格不能低于區(qū)域的最低過戶指導(dǎo)價(jià)（下邊會介紹過戶指導(dǎo)價(jià)），網(wǎng)簽價(jià)最高可以達(dá)到合同價(jià)的90%-95%。

成交價(jià)：就是買家實(shí)際支付給賣家的房款金額，也就是購房合同中寫明的房屋價(jià)格（合同價(jià)）。

二手房評估價(jià)：是指在二手房交易時(shí)，銀行請?jiān)u估機(jī)構(gòu)得出的房屋價(jià)格，出于風(fēng)險(xiǎn)的考慮一般評估價(jià)格比成交價(jià)格稍低些。評估價(jià)的高低決定購買房子的貸款額度的高低，商業(yè)貸款額度=評估價(jià)格X首付比例。

過戶指導(dǎo)價(jià)：過戶指導(dǎo)價(jià)是根據(jù)房子的設(shè)計(jì)用途、房子的建成年代等多個(gè)綜合因素決定的，是二手房交易中繳稅的基準(zhǔn)價(jià)。不同區(qū)域的過戶指導(dǎo)價(jià)、同區(qū)域不同小區(qū)的過戶指導(dǎo)價(jià)、同小區(qū)不同樓層的最低過戶指導(dǎo)價(jià)都不一樣。過戶指導(dǎo)價(jià)不僅有下線，也有上限，超過上限不管交易房屋面積多大都視為非普通住宅，都會多交很多稅費(fèi)。具體可以咨詢當(dāng)?shù)胤抗懿块T。

舉個(gè)簡單的例子就更明白了：

王先生看中一套海淀區(qū)一套房本面積60平方米，報(bào)價(jià)200萬滿五唯一的房子，最終成交價(jià)格為200萬（合同價(jià)），買家是全款購買的，根據(jù)國家規(guī)定，這套房子的最低繳稅和過戶價(jià)格是每平方米2萬元（過戶指導(dǎo)價(jià)格），最終這套房子在房屋管理局系統(tǒng)體現(xiàn)的價(jià)格是60×20000=120萬(網(wǎng)簽價(jià))，最終也是按照120萬的價(jià)格去交稅費(fèi)，滿五年唯一只交1%的契稅，最終契稅為120萬×1%=1.2萬

3、通過縮短貸款年限的方式提前還貸，需要重新簽購房合同

房貸提前還款主要有兩種方式，一是提前全部還清，二是提前部分還清。在一些城市房價(jià)較高，貸款額度較大，很少有人能一次全部還清，因此多數(shù)人都會選擇部分提前還貸。部分提前還貸又分為兩種方式：一是縮短貸款年限，月還款額不變，二是減少月還款額，貸款年限不變。

選擇縮短貸款年限的方式相對更能節(jié)省利息，但是弊端是提前還貸剩余部分需要重新簽訂貸款合同。舉個(gè)例子，貸款100萬，已經(jīng)還了30萬，還剩70萬沒還，想申請?zhí)崆斑€貸20萬，選擇縮短貸款年限的話，在還款20萬后，剩余50萬貸款部分要與銀行重新簽訂貸款合同，按照最新的房貸利率執(zhí)行剩余貸款，今年信貸政策收緊，不少熱點(diǎn)城市 利率優(yōu)惠幅度驟減，以前利率是8.5折，現(xiàn)在變成9.5折甚至是基準(zhǔn)利率。另外，銀行還會重新評估借款人的個(gè)人資質(zhì)，有的貸款人在還款期間出現(xiàn)過征信問題，這樣會影響之后的還貸，沒準(zhǔn)還會提高貸款利率呢！

4、父母以未成年子女名義買房也受政策限制

有人曾問過融360房貸君，家里父親名下有一套房子，未成年兒子名下無房，如果以兒子的名義買房能算首套房嗎？要知道評估首套房還是二套房是以家庭為單位的，子女還未成年，作為監(jiān)護(hù)人，父母和孩子屬于一個(gè)家庭，父親名下有一套房子，即使用兒子的名義買房，也要算二套房。另外，銀行在審批貸款時(shí)會查未成年子女名下的房產(chǎn)情況，如果父母把名下房產(chǎn)過戶給未成年子女的方式，再以無房的名義買房同樣會被認(rèn)定為二套房。

在買房的過程中，購房人要時(shí)刻保持懷疑的態(tài)度，多多了解購房、貸款知識，只有自己掌握了問題，才會降低遇到問題的可能性，買房不易，且行且珍惜。