李宇嘉
沒有在大城市租過房，就不足以談人生。現(xiàn)在，幾乎每一個進入城市的人，對城市的認識，都是從租房開始的。但是，租房的糟糕經(jīng)歷和一個一個“坑”，如被房東趕走、“二房東”騷擾、克扣押金、隨意漲租等等，讓新市民身上所有的單純、美好被世俗、算計和世態(tài)炎涼“煸炒”了一遍。
房價高企，而人口卻繼續(xù)向大城市涌來。置業(yè)無望，租房將成為最主要的居住形式。據(jù)統(tǒng)計，目前我國大概有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%。一線城市實際管理人口中，超過60%在租房。未來，我國將有約2億人進入租房市場，到2030年，租賃人口將達2.7億人。
老百姓 的事情比天大，“衣食住行”無小事。但就是這樣一個關(guān)乎如此多老百姓利益的市場，一直處于“無管理、無數(shù)據(jù)、無法律”的“三無”狀態(tài)，野蠻生長。5月19日，我國第一部明確規(guī)范住房租賃的行政管理法規(guī)，《住房租賃和銷售管理條例》正式向社會公開征求意見。
對這個條例，社會各界都可反饋意見，吸收意見和建議后，該調(diào)整修改的調(diào)整修改，然后提交國務(wù)院審議，通過后發(fā)布。條例征求意見稿發(fā)布后，媒體和社會反響非常強烈。筆者認為，從內(nèi)容來看，條例確實反映了當前租賃市場的種種積弊，也是本著建立租賃市場基礎(chǔ)秩序的目的。
條例將近一半的篇幅重點放在如何保障租房人的權(quán)利，筆者細數(shù)了一下，總共有12項“紅利”，表現(xiàn)在對出租人12個“不得”的約束。如不得驅(qū)逐承租人、不得單方面漲租、不得隨意進入房屋、不得無故扣留押金、不得隨意解除合同、不得出租地下室和陽臺等，可謂字字珠璣、切中要害。
當然，出租人有時也是受害者。不是自己的房子不心疼，不愛惜環(huán)境和拖延交租還是小事，不良承租人損害設(shè)施、聚眾賭博、搞生產(chǎn)經(jīng)營等行為也不在少數(shù)。因此，條例本著實事求是、權(quán)利責任平衡的原則，對承租人行為進行了約束。只有這樣，長期租賃習慣才能培養(yǎng)起來。
長期經(jīng)營就不是“一錘子買賣”，店大不欺客。租賃企業(yè)多了，騙租、欺詐等短期化行為就少了，租賃市場規(guī)范水到渠成。因此，條例對住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，要求租賃期限不得低于三年。此外，“二房東”也是合法的，因為他們本身就是租賃企業(yè)的雛形。
實際上，在貼近租房需求、降低經(jīng)營成本、縮短匹配周期等方面，“二房東”具有很高的效率。大城市進入存量房時代，租房的人越來越多，市場會自發(fā)催生一批專營房屋租賃的人群，也就是“二房東”，比如房產(chǎn)中介公司、城中村村民、個人創(chuàng)業(yè)者等，他們都是從市場上收集房源并再行租賃。
目前，“二房東”之所以臭名昭著，在于監(jiān)管沒有跟上。試想，政府連租賃的基本數(shù)據(jù)都沒有，對出租人的監(jiān)管都沒用，遑論“二房東”。因此，若承認“二房東”地位，并進行工商登記，納入政府管理，“二房東”不再是信息不對稱下的“灰色產(chǎn)業(yè)”，考慮到政策扶持，未來將是“陽光產(chǎn)業(yè)”。
除了約束承租人、出租人，政府也要承擔自己的責任。首先，政府應(yīng)當建立租金發(fā)布制度，定期公布分區(qū)域的市場租金水平等信息。信息不對稱是租賃亂象叢生、渾水摸魚的罪魁禍首，而信息披露則是解決問題的基礎(chǔ)；其次，租房者同買房者一樣，可以享受子女接受同等教育等公共服務(wù)。
做到這兩點，政府之于租賃監(jiān)管才是合格的。條例對此做出了規(guī)定，也掐中了租賃市場建設(shè)的“痛點”，唯此才稱得上進入了租賃時代。進一步，我國樓市才真正告別上規(guī)模、搞投資、炒房子等為主題的冰冷的物質(zhì)時代，進入了拼服務(wù)、講質(zhì)量、求細節(jié)等為主題的溫暖的人文時代。但是，羅馬城不是一天建成的，思維慣性、消費習慣、信用秩序、法制意識等，底層秩序還無從談起。租賃看似小事物，但要當作羅馬城來看待，先從條例的細節(jié)開始吧。
（作者供職于深圳房地產(chǎn)研究中心）
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