應(yīng)該用什么樣的措施來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的系統(tǒng)平衡呢？去年底，習(xí)近平總書記在中央工作會(huì)上明確要求：“堅(jiān)持‘房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的’的定位”，“綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，抑制房地產(chǎn)泡沫”。這一重要指示，是我們做好房地產(chǎn)調(diào)控和房地產(chǎn)管理體系改革的總遵循。我們必須圍繞房地產(chǎn)的功能定位，厘清主要矛盾，搭建四梁八柱，配套政策措施，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。我認(rèn)為當(dāng)前有五項(xiàng)基礎(chǔ)性制度尤為重要。
長(zhǎng)效機(jī)制之一：土地
第一，控制土地供應(yīng)總量。
一個(gè)城市的土地供應(yīng)總量一般可按每人100平方米來(lái)控制，這應(yīng)該成為一個(gè)法制化原則。100萬(wàn)城市人口就供應(yīng)100平方公里。爬行釘住，后發(fā)制人。什么意思？你這個(gè)城市有本事，把人口集聚到500萬(wàn)，如果以前只給了你350平方公里，今后若干年內(nèi)每年就逐步增加土地供應(yīng)，補(bǔ)上這個(gè)缺口。不能根據(jù)長(zhǎng)官意志，計(jì)劃未來(lái)有城市人口500萬(wàn)，現(xiàn)在才200萬(wàn)，就要500平方公里，結(jié)果今后十年里真的給了你300平方公里，你另外的300萬(wàn)人沒(méi)來(lái)，或只來(lái)了100萬(wàn)人，甚至原來(lái)的200萬(wàn)人還走了一些人，這個(gè)土地的錯(cuò)配，誰(shuí)負(fù)責(zé)？
土地要爬行釘住，而不是說(shuō)你去臆想調(diào)控，長(zhǎng)官意志。這是因?yàn)椋?guī)劃意圖能否落地變成現(xiàn)實(shí)的因素，不僅僅是土地問(wèn)題，還涉及產(chǎn)業(yè)集聚能力、基礎(chǔ)設(shè)施配套能力、投融資匹配能力等因素。在這些因素中，土地是殿后的因素，而不應(yīng)成為招商引資盲目擴(kuò)張的領(lǐng)頭羊。
總之，土地供應(yīng)總量應(yīng)當(dāng)爬行釘住人口增加，而不是違反經(jīng)濟(jì)規(guī)律去逆向調(diào)控。在這個(gè)意義上，土地指標(biāo)不應(yīng)各城市平均分配，而是要看誰(shuí)的人口多，增長(zhǎng)快。原則上，應(yīng)按照產(chǎn)業(yè)跟著功能走、人口跟著產(chǎn)業(yè)走、土地跟著人口和產(chǎn)業(yè)走，形成一個(gè)比較完整的土地調(diào)控邏輯鏈條。
第二，控制用地結(jié)構(gòu)比例。
人均100平方米的城市建設(shè)用地，該怎么分配呢？不能都拿來(lái)搞基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施，也不能都拿來(lái)搞商業(yè)住宅。大體上，應(yīng)該有55平方米用于交通、市政、綠地等基礎(chǔ)設(shè)施和學(xué)校、醫(yī)院、文化等公共設(shè)施，這是城市環(huán)境塑造的基本需要。對(duì)工業(yè)用地，應(yīng)控制在20平方米以內(nèi)，一平方公里要做到100億元產(chǎn)值。這方面，要向上海學(xué)習(xí)，早在上世紀(jì)90年代開(kāi)發(fā)浦東時(shí)，金橋工業(yè)區(qū)規(guī)劃10平方公里，當(dāng)時(shí)就要求每平方公里產(chǎn)出至少100億元，事實(shí)上金橋工業(yè)區(qū)到2000年產(chǎn)出就達(dá)1500億元了。
現(xiàn)在一些城市，工業(yè)用地投入產(chǎn)出比太低，每平方公里甚至只有20億~30億產(chǎn)出，浪費(fèi)太嚴(yán)重，一定要提高剛性約束，把過(guò)去太慷慨的工業(yè)用地倒逼下來(lái)。如果1000萬(wàn)人的城市，1000平方公里建設(shè)用地，就可以搞50平方公里商業(yè)設(shè)施用地。200平方公里的住宅用地，相當(dāng)于2億平方米，如果容積率平均1∶2，就是4億平方米，1000萬(wàn)人口的城市，人均40平方米住房應(yīng)當(dāng)是平衡的。因此，要改變以往為了GDP大手大腳招商搞工業(yè)、工業(yè)用地占比太高的問(wèn)題，把城市用地20%用于住宅開(kāi)發(fā)、5%用于商業(yè)開(kāi)發(fā)，這個(gè)比例作為法制性的用途規(guī)則確定下來(lái)。
第三，控制拍賣土地價(jià)格。
大體上，樓面地價(jià)不要超過(guò)當(dāng)期房?jī)r(jià)的三分之一。如果一地塊周邊當(dāng)期房?jī)r(jià)1萬(wàn)元/平方米，地價(jià)拍到3300元/平方米就要適可而止，否則就會(huì)人為推高房?jī)r(jià)。當(dāng)土地供應(yīng)是比較充分的、合理的、有效的時(shí)候，如果地價(jià)高了，就把政府的儲(chǔ)備地多賣幾塊出來(lái)平衡一下。還有一種情況，舊城改造、拆遷成本很高，但政府不能為了不虧本而拍高地價(jià)，應(yīng)該在城郊接合部的出讓土地收入中，拿出一部分來(lái)平衡，以此覆蓋舊城改造成本。政府看起來(lái)是吃了點(diǎn)小虧，但整個(gè)投資環(huán)境好了，工商經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，實(shí)體經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)之間平衡了，最終這個(gè)城市會(huì)長(zhǎng)期健康發(fā)展。
長(zhǎng)效機(jī)制之二：金融
第一，堅(jiān)決守住開(kāi)發(fā)商自有資金拿地這條底線。
任何開(kāi)發(fā)商拿地的錢必須是自有資金，這個(gè)規(guī)定早已有之。一般地，開(kāi)發(fā)商搞房地產(chǎn)，資本金和社會(huì)融資比例大體上應(yīng)該是1∶3?，F(xiàn)在，全國(guó)房地產(chǎn)平均融通量多少？保守估計(jì)為1∶9，有的開(kāi)發(fā)商可能達(dá)1∶50。
1∶9是怎么來(lái)的呢？拿地的錢三七開(kāi)，如果一塊地10億元，自己出3億元，另外7億元從金融機(jī)構(gòu)借來(lái)，然后把這塊地抵押給銀行至少貸款六七億元，造好房子后預(yù)售又把按揭貸款拿過(guò)來(lái)。這個(gè)過(guò)程中，如果這塊地三年后漲到20億元，開(kāi)發(fā)商就可以拿到15億元的抵押貸款。最終，整個(gè)開(kāi)發(fā)流程中的融資就可以加杠桿到1∶9。
“地王”不斷出現(xiàn)的背后，不僅是土地短缺、拍賣機(jī)制的問(wèn)題，還和無(wú)限透支金融有關(guān)，比的是開(kāi)發(fā)商的資金融通能力。所以，只要做到一切買地的錢通通不許借債，有了這道防火墻，現(xiàn)在M2中大量的資金就不能進(jìn)入到房地產(chǎn)了。這么一來(lái)，“地王”現(xiàn)象就一定會(huì)消滅掉一大半。
第二，堅(jiān)決防止開(kāi)發(fā)商多賬戶借款。
開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)債券、銀行貸款，算比較規(guī)范的，但有時(shí)又是私募基金，私募基金好像是股權(quán)，但“形股實(shí)債”，有時(shí)候還把理財(cái)資金、高利貸弄來(lái)。一個(gè)開(kāi)發(fā)商如果有30%的資本金是清晰的，70%的貸款基本上是銀行、信托、債券市場(chǎng)來(lái)的，那還過(guò)得去。如果一個(gè)開(kāi)發(fā)商涉及幾十上百家金融機(jī)構(gòu)的債務(wù)，各種高利貸、“中利貸”占到全部融資的50%以上，你的賬戶一目了然就是危機(jī)狀態(tài)。對(duì)這種開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)運(yùn)行必須提高警惕。
第三，認(rèn)真管好住房按揭貸款。
對(duì)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)調(diào)控最直接、最有效的辦法是，合理設(shè)定首付與按揭之間的杠桿比。如果這一比例過(guò)高，比如零首付，會(huì)造成房地產(chǎn)泡沫，引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)；過(guò)低，比如零按揭，會(huì)使得老百姓買房困難，宏觀上也會(huì)導(dǎo)致樓市低迷，制約房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。因此，要根據(jù)不同需求層次和房?jī)r(jià)走勢(shì)，實(shí)施差別化按揭制度。
要做到這一點(diǎn)，就涉及老百姓貸款情況和收入核定問(wèn)題。
長(zhǎng)效機(jī)制之三：稅收
第一，形成高端有遏制、中端有鼓勵(lì)、低端有保障的差別化稅率體系。
高端有遏制，就是對(duì)別墅這樣的高檔住宅，要實(shí)行有差別的稅收政策，如果普通商品房的稅率是1%，那么別墅就要考慮收5%，如果三五年內(nèi)想賣掉，交易稅可以再升到8%。香港就是不斷遞增印花稅稅率，加到?jīng)]人敢炒房。中端有鼓勵(lì)，就是讓一般老百姓買得起自住房，比如首套房按揭貸款的錢可以抵扣個(gè)人所得稅。今后稅制改革應(yīng)采取按揭貸款自住普通商品房抵扣所得稅這類政策。這是全球通行的房產(chǎn)稅政策。低端有保障，就是不僅不收稅，政府還幫助建好公租房，用低價(jià)格保障老百姓住有所居。
第二，適時(shí)征收房產(chǎn)稅或物業(yè)稅。
這樣做有四大好處：一是健全稅制。在歐美國(guó)家，直接稅往往占總稅收的40%。中國(guó)普遍是間接稅，缺少直接稅，物業(yè)稅是持有環(huán)節(jié)的直接稅，這符合國(guó)際經(jīng)驗(yàn)。二是這是有效遏制投機(jī)性炒房的重要手段之一。以1%稅率來(lái)計(jì)算房產(chǎn)稅，一套200萬(wàn)元的房子即使十年翻番到400萬(wàn)元，賬面上是賺了200萬(wàn)元，但升值過(guò)程中的房產(chǎn)稅，加上買賣過(guò)程中繳納的契稅、增值稅等，再考慮資金的終值系數(shù)，投機(jī)炒房的動(dòng)機(jī)會(huì)大大降低。三是由于持有環(huán)節(jié)成本提高，有助于優(yōu)化資源配置，繁榮房屋租賃市場(chǎng)。四是對(duì)全社會(huì)住房觀念、房地產(chǎn)理念和房屋領(lǐng)域的意識(shí)形態(tài)都會(huì)帶來(lái)巨大調(diào)整。
總體上，房產(chǎn)稅應(yīng)包括五個(gè)要點(diǎn)：（1）對(duì)各種房子存量、增量一網(wǎng)打盡，增量、存量一起收。（2）根據(jù)房屋升值額度計(jì)稅，如果1%的稅率、價(jià)值100萬(wàn)元的房屋就征收1萬(wàn)元，升值到500萬(wàn)元稅額就漲到5萬(wàn)元。（3）越高檔的房屋持有成本越高，稅率也要相對(duì)提高。（4）低端的、中端的房屋要有抵扣項(xiàng)，使得全社會(huì)70%~80%的中低端房屋的交稅壓力不大。（5）房產(chǎn)稅實(shí)施后，已批租土地70年到期后可不再二次繳納土地出讓金，實(shí)現(xiàn)制度的有序接替。這五條是房產(chǎn)稅應(yīng)考慮的基本原則。
第三，研究征收土地增值稅。
十八屆三中全會(huì)提出，允許農(nóng)村集體建設(shè)性用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。落實(shí)這一改革措施，相關(guān)的稅收政策需跟進(jìn)。比如，一畝農(nóng)村集體建設(shè)性用地拍出500萬(wàn)元，怎么實(shí)現(xiàn)的呢？這不僅是征地成本決定的，還與配套的社會(huì)資源和投入緊密有關(guān)。國(guó)有土地出讓收入，扣除征地動(dòng)遷成本后，是拿去修地鐵、建學(xué)校等公共基礎(chǔ)設(shè)施的。農(nóng)村集體建設(shè)性用地拍出后，全部歸農(nóng)民和集體經(jīng)濟(jì)組織，顯然是不合理的。另外，對(duì)于不同區(qū)位的地塊，由于使用目的的不同，有的搞金融商貿(mào)設(shè)施，有的搞學(xué)校文化設(shè)施，它們的價(jià)格是不一樣的，一個(gè)拍出500萬(wàn)元/畝，一個(gè)拍出50萬(wàn)元/畝，對(duì)兩個(gè)地方的農(nóng)民和集體經(jīng)濟(jì)組織，也是不公平的。在歐美國(guó)家和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，都要征收土地增值稅，扣除成本后，增值50%以內(nèi)收40%的稅，增值50%~100%收50%的稅，增值100%以上的收60%的稅?，F(xiàn)在，我國(guó)土地增值稅政策還沒(méi)出臺(tái)，導(dǎo)致稅收上缺少房地產(chǎn)土地資源類的稅種。
長(zhǎng)效機(jī)制之四：租賃市場(chǎng)
我國(guó)住房的租賃體系，可以分為公租房和商品租賃房?jī)纱箢悺?/div>
第一，完善政府公租房體系。習(xí)近平總書記曾就加快推進(jìn)我國(guó)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)強(qiáng)調(diào)指出，到2020年，以公租房為主體的保障性住房覆蓋面要達(dá)到20%左右。落實(shí)好這個(gè)要求，不僅可以充分彰顯房地產(chǎn)的公共產(chǎn)品屬性，讓城市困難家庭基本住房需求有了保障。而且，如果我們能把公租房配置好，必然會(huì)帶動(dòng)開(kāi)發(fā)商和各類業(yè)主的商品租賃房體系的發(fā)展，整個(gè)住房供給系統(tǒng)就會(huì)比較平衡。
總的說(shuō)來(lái)，公租房建設(shè)應(yīng)把握好五個(gè)要點(diǎn)：（1）總量上，大體按照覆蓋20%的城市人口、人均20平方米來(lái)配套，100萬(wàn)人口的城市建400萬(wàn)平方米就夠了。（2）服務(wù)對(duì)象包括進(jìn)城農(nóng)民工、新生代大中專畢業(yè)生和城市住房困難戶，這些對(duì)象特征明顯，核定容易。（3）同步配套醫(yī)院、學(xué)校、派出所、居委會(huì)等公共服務(wù)設(shè)施和機(jī)構(gòu)，一步到位。（4）集聚區(qū)布局合理，公租房與商品房大體形成1∶3搭配，學(xué)校、醫(yī)院等公共設(shè)施共享，不能把公租房變成貧民窟。（5）合理收取物業(yè)費(fèi)，一般定價(jià)為同地段商品房的50%~60%，租金占低收入家庭年收入的1/6左右。對(duì)于政府而言，公租房是不動(dòng)產(chǎn)，商品房?jī)r(jià)格上漲，公租房租金也會(huì)上漲，建設(shè)成本是能夠平衡好的。通常，公租房60%左右建設(shè)成本是貸款，租金可以把貸款利息平衡掉。像新加坡那樣，五年以上的公租房，租戶還可以買過(guò)去，變成共有產(chǎn)權(quán)房。如果這個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房要出售，只能按照市場(chǎng)價(jià)格售賣給保障房管理部門，政府再出租給新的保障對(duì)象。如此循環(huán)往復(fù)，就能夠持之以恒地做下去。
第二，培育商品房租賃市場(chǎng)。
對(duì)于開(kāi)發(fā)商持有房屋出租，重要的不是開(kāi)發(fā)商不愿意持有，而是開(kāi)發(fā)商主要依靠融資的開(kāi)發(fā)模式，決定了它做不了持有房子的出租者。試想，1∶9的融資，有些甚至是半高利貸，房子造好后，利息滾上去，開(kāi)發(fā)商就必須盡快把房子賣掉，以回籠資金償還貸款。從這個(gè)角度講，開(kāi)發(fā)商并不是不想持有房產(chǎn)搞租賃，而是受制于1∶9的融資結(jié)構(gòu)不得不放棄。中國(guó)商品房租賃太少，很大原因和開(kāi)發(fā)商資本結(jié)構(gòu)有關(guān)。
從這個(gè)意義上講，政府首先應(yīng)讓開(kāi)發(fā)商進(jìn)入1∶3的融資結(jié)構(gòu)，提高開(kāi)發(fā)商的準(zhǔn)入門檻，讓有資本金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商參與土地批租，不僅有利于遏制炒地現(xiàn)象，還有助于商品房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。此外，對(duì)搞長(zhǎng)期商品房租賃的開(kāi)發(fā)商，要形成一套激勵(lì)政策，包括承租人可以使用住房公積金付租，交易稅、契稅、個(gè)人所得稅抵扣率更高等。對(duì)老百姓二套房出租，也應(yīng)有鼓勵(lì)政策。同時(shí)，從法律上保證租房居民與產(chǎn)權(quán)房居民在教育、醫(yī)療、戶籍等方面享有同等國(guó)民待遇等。
長(zhǎng)效機(jī)制之五：地票制度
我國(guó)人口多，人均耕地不足世界水平的一半。在這種背景下，我們要做好兩件事：一方面，要十分珍惜國(guó)家給的土地指標(biāo)，加強(qiáng)土地節(jié)約集約利用。與此同時(shí)，要探索建立農(nóng)民進(jìn)城后退出農(nóng)村宅基地和建設(shè)用地的新機(jī)制。
在過(guò)去一兩百年大規(guī)模城市化進(jìn)程中，全世界的一個(gè)普遍現(xiàn)象是，各個(gè)國(guó)家和地區(qū)耕地不但沒(méi)減少反而有所增加。這是為什么呢？原因在于，在農(nóng)村由于居住分散，人均建設(shè)用地為250~300平方米；在城市，比較集約和節(jié)約，人均用地100平方米左右。一個(gè)農(nóng)民進(jìn)城，理論上講，就可以節(jié)約100多平方米的建設(shè)用地，若把它復(fù)墾，耕地必然增加。但中國(guó)農(nóng)民由于“兩頭占地”，農(nóng)村的宅基地和建設(shè)用地沒(méi)退出，城市又為其匹配了建設(shè)用地，所以全國(guó)耕地總量不斷減少。
怎么解決這個(gè)問(wèn)題呢？地票設(shè)計(jì)要遵循三個(gè)原則：一是要體現(xiàn)農(nóng)村土地是集體的公有制性質(zhì)；二是農(nóng)民是農(nóng)村改革的主體，要保護(hù)好他們的利益；三是農(nóng)村土地要嚴(yán)格實(shí)行用途管制，城鄉(xiāng)之間地票的交易對(duì)象是建設(shè)用地，不涉及任何耕地。
按照這三條原則，經(jīng)中央批準(zhǔn)，重慶開(kāi)展了地票交易探索。所謂地票，就是指將閑置的農(nóng)民宅基地及其附屬設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公益公共設(shè)施用地等農(nóng)村建設(shè)用地，復(fù)墾為耕地而產(chǎn)生的建設(shè)用地指標(biāo)。它作為土交所交易的主要標(biāo)的物，具有與國(guó)家下達(dá)的年度新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)、占補(bǔ)平衡指標(biāo)相同的功能，可在重慶市域內(nèi)憑票將符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)總體規(guī)劃的農(nóng)用地，按照法定程序征轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地。
地票的形成和使用，有四個(gè)基本環(huán)節(jié)：一是復(fù)墾，二是驗(yàn)收，三是交易，四是使用。通過(guò)這個(gè)過(guò)程，農(nóng)民進(jìn)城了，農(nóng)村閑置的宅基地和建設(shè)性用地變成耕地，被開(kāi)發(fā)的城郊接合部的耕地面積小于農(nóng)村復(fù)墾的耕地面積，最后全國(guó)耕地總面積就增加了。
一方面，地票制度具有反哺“三農(nóng)”的鮮明特色。主要體現(xiàn)在：
第一，落實(shí)了最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度。地票制度將用地模式由“先占后補(bǔ)”變?yōu)?ldquo;先補(bǔ)后占”，避免了過(guò)去占多補(bǔ)少甚至只占不補(bǔ)的現(xiàn)象。而且，經(jīng)過(guò)幾千年農(nóng)耕文明，我國(guó)可墾土地已經(jīng)基本開(kāi)發(fā)完，耕地后備資源匱乏。“地票”就解決了耕地復(fù)墾的后備資源不足問(wèn)題。由于農(nóng)村閑置的住宅、廢棄的學(xué)校、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)等所處的地方大多地勢(shì)平坦、水源充足，復(fù)墾后既無(wú)破壞生態(tài)之憂，也能保證補(bǔ)充耕地的質(zhì)量。
第二，打破了土地資源配置的空間局限。地票作為一種虛擬的標(biāo)準(zhǔn)化交易品，具有虛擬性、票據(jù)性，也有很強(qiáng)的輻射性，通過(guò)土交所實(shí)現(xiàn)交易，可以讓身處千里之外偏遠(yuǎn)地區(qū)的農(nóng)民享受到大城市近郊的級(jí)差地租。
第三，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利。增加農(nóng)民收入，關(guān)鍵是提高農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入。重慶每畝地票均價(jià)20萬(wàn)元左右，扣除2萬(wàn)多元的復(fù)墾成本，凈收益大體為18萬(wàn)元。這筆錢按15∶85的比例分配給集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶，每畝地農(nóng)民能拿到15萬(wàn)元左右，是一筆很大的財(cái)產(chǎn)性收入。同時(shí)，地票作為有價(jià)證券，可用作融資質(zhì)押物，為農(nóng)房貸款的資產(chǎn)抵押評(píng)估提供現(xiàn)實(shí)參照系，從而解決農(nóng)民信用不足的問(wèn)題。
第四，支持了新農(nóng)村建設(shè)。危舊房改造、易地扶貧搬遷歷來(lái)是新農(nóng)村建設(shè)的難題，主要的原因就是農(nóng)民手里缺錢。實(shí)踐中，重慶把農(nóng)村閑置宅基地復(fù)墾與農(nóng)村危舊房改造、地質(zhì)災(zāi)害避險(xiǎn)搬遷、高山生態(tài)扶貧搬遷等工作有機(jī)結(jié)合、共同推進(jìn)，達(dá)到了“一票”帶“三房”的效果。
第五，推動(dòng)了農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口融入城市。通過(guò)土地復(fù)墾和地票交易，農(nóng)民工進(jìn)城有了“安家費(fèi)”，相應(yīng)的養(yǎng)老、住房、醫(yī)療、子女教育及家具購(gòu)置等問(wèn)題，都能很好解決，無(wú)疑可以讓轉(zhuǎn)戶居民更好地融入城市。
另一方面，地票制度可對(duì)城市房地產(chǎn)調(diào)控特別是土地供應(yīng)發(fā)揮重要作用。
剛才講到，近幾年，國(guó)家逐步控制新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)，在建設(shè)用地的配置使用上又主要供給基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地，房地產(chǎn)用地供給不足。地票制度可以相當(dāng)程度上解決這一難題，因?yàn)榈仄敝贫刃纬傻耐恋刂笜?biāo)，是市場(chǎng)化指標(biāo)，可以等效于國(guó)家用地指標(biāo)，專門提供給開(kāi)發(fā)商用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)的征地需求，從而彌補(bǔ)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地不足的矛盾。
拿重慶來(lái)講，近幾年國(guó)家下達(dá)重慶的建設(shè)用地指標(biāo)在16萬(wàn)~17萬(wàn)畝。實(shí)際使用中，重慶優(yōu)先保證基礎(chǔ)設(shè)施和民生項(xiàng)目用地，合理保障工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地，能夠用于房地產(chǎn)的土地極其有限，只有10%、2萬(wàn)畝左右。不過(guò)，由于有了地票制度，每年可市場(chǎng)化供地2萬(wàn)多畝，很好補(bǔ)充了住房建設(shè)所需用地。重慶包括萬(wàn)州、涪陵在內(nèi)的二三十個(gè)中小城市實(shí)力相對(duì)較弱，城市開(kāi)發(fā)過(guò)程都是用國(guó)家下達(dá)的新增建設(shè)用地指標(biāo)，主城區(qū)作為近千萬(wàn)人口的特大城市，每年2萬(wàn)多畝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)批租指標(biāo)，基本上全部來(lái)自地票交易。這就相當(dāng)于重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地指標(biāo)多了一倍，土地供應(yīng)量增加了一倍，房地產(chǎn)調(diào)控能力就大大增強(qiáng)。重慶的這項(xiàng)探索，目前已被納入國(guó)家《深化農(nóng)村改革綜合性實(shí)施方案》予以推廣。
以上這五個(gè)方面的制度化安排，按照中央的要求，把四梁八柱搭建好，形成供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的長(zhǎng)效機(jī)制，以后再逐步形成法律法規(guī)。我國(guó)應(yīng)該有《房地產(chǎn)稅法》，應(yīng)該有《住房法》，應(yīng)該有《房屋租賃法》，將一些基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制固化下來(lái)。
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