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  • 黃奇帆:建立房地產(chǎn)調(diào)控五大長(zhǎng)效機(jī)制

    2017年05月31日 16:29
    來(lái)源:第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)
    應(yīng)該用什么樣的措施來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的系統(tǒng)平衡呢?去年底,習(xí)近平總書記在中央工作會(huì)上明確要求:“堅(jiān)持‘房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的’的定位”,“綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制,抑制房地產(chǎn)泡沫”。這一重要指示,是我們做好房地產(chǎn)調(diào)控和房地產(chǎn)管理體系改革的總遵循。我們必須圍繞房地產(chǎn)的功能定位,厘清主要矛盾,搭建四梁八柱,配套政策措施,才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。我認(rèn)為當(dāng)前有五項(xiàng)基礎(chǔ)性制度尤為重要。
    長(zhǎng)效機(jī)制之一:土地
    第一,控制土地供應(yīng)總量。
    一個(gè)城市的土地供應(yīng)總量一般可按每人100平方米來(lái)控制,這應(yīng)該成為一個(gè)法制化原則。100萬(wàn)城市人口就供應(yīng)100平方公里。爬行釘住,后發(fā)制人。什么意思?你這個(gè)城市有本事,把人口集聚到500萬(wàn),如果以前只給了你350平方公里,今后若干年內(nèi)每年就逐步增加土地供應(yīng),補(bǔ)上這個(gè)缺口。不能根據(jù)長(zhǎng)官意志,計(jì)劃未來(lái)有城市人口500萬(wàn),現(xiàn)在才200萬(wàn),就要500平方公里,結(jié)果今后十年里真的給了你300平方公里,你另外的300萬(wàn)人沒(méi)來(lái),或只來(lái)了100萬(wàn)人,甚至原來(lái)的200萬(wàn)人還走了一些人,這個(gè)土地的錯(cuò)配,誰(shuí)負(fù)責(zé)?
    土地要爬行釘住,而不是說(shuō)你去臆想調(diào)控,長(zhǎng)官意志。這是因?yàn)椋?guī)劃意圖能否落地變成現(xiàn)實(shí)的因素,不僅僅是土地問(wèn)題,還涉及產(chǎn)業(yè)集聚能力、基礎(chǔ)設(shè)施配套能力、投融資匹配能力等因素。在這些因素中,土地是殿后的因素,而不應(yīng)成為招商引資盲目擴(kuò)張的領(lǐng)頭羊。
    總之,土地供應(yīng)總量應(yīng)當(dāng)爬行釘住人口增加,而不是違反經(jīng)濟(jì)規(guī)律去逆向調(diào)控。在這個(gè)意義上,土地指標(biāo)不應(yīng)各城市平均分配,而是要看誰(shuí)的人口多,增長(zhǎng)快。原則上,應(yīng)按照產(chǎn)業(yè)跟著功能走、人口跟著產(chǎn)業(yè)走、土地跟著人口和產(chǎn)業(yè)走,形成一個(gè)比較完整的土地調(diào)控邏輯鏈條。
    第二,控制用地結(jié)構(gòu)比例。
    人均100平方米的城市建設(shè)用地,該怎么分配呢?不能都拿來(lái)搞基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施,也不能都拿來(lái)搞商業(yè)住宅。大體上,應(yīng)該有55平方米用于交通、市政、綠地等基礎(chǔ)設(shè)施和學(xué)校、醫(yī)院、文化等公共設(shè)施,這是城市環(huán)境塑造的基本需要。對(duì)工業(yè)用地,應(yīng)控制在20平方米以內(nèi),一平方公里要做到100億元產(chǎn)值。這方面,要向上海學(xué)習(xí),早在上世紀(jì)90年代開(kāi)發(fā)浦東時(shí),金橋工業(yè)區(qū)規(guī)劃10平方公里,當(dāng)時(shí)就要求每平方公里產(chǎn)出至少100億元,事實(shí)上金橋工業(yè)區(qū)到2000年產(chǎn)出就達(dá)1500億元了。
    現(xiàn)在一些城市,工業(yè)用地投入產(chǎn)出比太低,每平方公里甚至只有20億~30億產(chǎn)出,浪費(fèi)太嚴(yán)重,一定要提高剛性約束,把過(guò)去太慷慨的工業(yè)用地倒逼下來(lái)。如果1000萬(wàn)人的城市,1000平方公里建設(shè)用地,就可以搞50平方公里商業(yè)設(shè)施用地。200平方公里的住宅用地,相當(dāng)于2億平方米,如果容積率平均1∶2,就是4億平方米,1000萬(wàn)人口的城市,人均40平方米住房應(yīng)當(dāng)是平衡的。因此,要改變以往為了GDP大手大腳招商搞工業(yè)、工業(yè)用地占比太高的問(wèn)題,把城市用地20%用于住宅開(kāi)發(fā)、5%用于商業(yè)開(kāi)發(fā),這個(gè)比例作為法制性的用途規(guī)則確定下來(lái)。
    第三,控制拍賣土地價(jià)格。
    大體上,樓面地價(jià)不要超過(guò)當(dāng)期房?jī)r(jià)的三分之一。如果一地塊周邊當(dāng)期房?jī)r(jià)1萬(wàn)元/平方米,地價(jià)拍到3300元/平方米就要適可而止,否則就會(huì)人為推高房?jī)r(jià)。當(dāng)土地供應(yīng)是比較充分的、合理的、有效的時(shí)候,如果地價(jià)高了,就把政府的儲(chǔ)備地多賣幾塊出來(lái)平衡一下。還有一種情況,舊城改造、拆遷成本很高,但政府不能為了不虧本而拍高地價(jià),應(yīng)該在城郊接合部的出讓土地收入中,拿出一部分來(lái)平衡,以此覆蓋舊城改造成本。政府看起來(lái)是吃了點(diǎn)小虧,但整個(gè)投資環(huán)境好了,工商經(jīng)濟(jì)發(fā)展了,實(shí)體經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)之間平衡了,最終這個(gè)城市會(huì)長(zhǎng)期健康發(fā)展。
    長(zhǎng)效機(jī)制之二:金融
    第一,堅(jiān)決守住開(kāi)發(fā)商自有資金拿地這條底線。
    任何開(kāi)發(fā)商拿地的錢必須是自有資金,這個(gè)規(guī)定早已有之。一般地,開(kāi)發(fā)商搞房地產(chǎn),資本金和社會(huì)融資比例大體上應(yīng)該是1∶3?,F(xiàn)在,全國(guó)房地產(chǎn)平均融通量多少?保守估計(jì)為1∶9,有的開(kāi)發(fā)商可能達(dá)1∶50。
    1∶9是怎么來(lái)的呢?拿地的錢三七開(kāi),如果一塊地10億元,自己出3億元,另外7億元從金融機(jī)構(gòu)借來(lái),然后把這塊地抵押給銀行至少貸款六七億元,造好房子后預(yù)售又把按揭貸款拿過(guò)來(lái)。這個(gè)過(guò)程中,如果這塊地三年后漲到20億元,開(kāi)發(fā)商就可以拿到15億元的抵押貸款。最終,整個(gè)開(kāi)發(fā)流程中的融資就可以加杠桿到1∶9。
    “地王”不斷出現(xiàn)的背后,不僅是土地短缺、拍賣機(jī)制的問(wèn)題,還和無(wú)限透支金融有關(guān),比的是開(kāi)發(fā)商的資金融通能力。所以,只要做到一切買地的錢通通不許借債,有了這道防火墻,現(xiàn)在M2中大量的資金就不能進(jìn)入到房地產(chǎn)了。這么一來(lái),“地王”現(xiàn)象就一定會(huì)消滅掉一大半。
    第二,堅(jiān)決防止開(kāi)發(fā)商多賬戶借款。
    開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)債券、銀行貸款,算比較規(guī)范的,但有時(shí)又是私募基金,私募基金好像是股權(quán),但“形股實(shí)債”,有時(shí)候還把理財(cái)資金、高利貸弄來(lái)。一個(gè)開(kāi)發(fā)商如果有30%的資本金是清晰的,70%的貸款基本上是銀行、信托、債券市場(chǎng)來(lái)的,那還過(guò)得去。如果一個(gè)開(kāi)發(fā)商涉及幾十上百家金融機(jī)構(gòu)的債務(wù),各種高利貸、“中利貸”占到全部融資的50%以上,你的賬戶一目了然就是危機(jī)狀態(tài)。對(duì)這種開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)運(yùn)行必須提高警惕。
    第三,認(rèn)真管好住房按揭貸款。
    對(duì)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)調(diào)控最直接、最有效的辦法是,合理設(shè)定首付與按揭之間的杠桿比。如果這一比例過(guò)高,比如零首付,會(huì)造成房地產(chǎn)泡沫,引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn);過(guò)低,比如零按揭,會(huì)使得老百姓買房困難,宏觀上也會(huì)導(dǎo)致樓市低迷,制約房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。因此,要根據(jù)不同需求層次和房?jī)r(jià)走勢(shì),實(shí)施差別化按揭制度。
    要做到這一點(diǎn),就涉及老百姓貸款情況和收入核定問(wèn)題。
    長(zhǎng)效機(jī)制之三:稅收
    第一,形成高端有遏制、中端有鼓勵(lì)、低端有保障的差別化稅率體系。
    高端有遏制,就是對(duì)別墅這樣的高檔住宅,要實(shí)行有差別的稅收政策,如果普通商品房的稅率是1%,那么別墅就要考慮收5%,如果三五年內(nèi)想賣掉,交易稅可以再升到8%。香港就是不斷遞增印花稅稅率,加到?jīng)]人敢炒房。中端有鼓勵(lì),就是讓一般老百姓買得起自住房,比如首套房按揭貸款的錢可以抵扣個(gè)人所得稅。今后稅制改革應(yīng)采取按揭貸款自住普通商品房抵扣所得稅這類政策。這是全球通行的房產(chǎn)稅政策。低端有保障,就是不僅不收稅,政府還幫助建好公租房,用低價(jià)格保障老百姓住有所居。
    第二,適時(shí)征收房產(chǎn)稅或物業(yè)稅。
    這樣做有四大好處:一是健全稅制。在歐美國(guó)家,直接稅往往占總稅收的40%。中國(guó)普遍是間接稅,缺少直接稅,物業(yè)稅是持有環(huán)節(jié)的直接稅,這符合國(guó)際經(jīng)驗(yàn)。二是這是有效遏制投機(jī)性炒房的重要手段之一。以1%稅率來(lái)計(jì)算房產(chǎn)稅,一套200萬(wàn)元的房子即使十年翻番到400萬(wàn)元,賬面上是賺了200萬(wàn)元,但升值過(guò)程中的房產(chǎn)稅,加上買賣過(guò)程中繳納的契稅、增值稅等,再考慮資金的終值系數(shù),投機(jī)炒房的動(dòng)機(jī)會(huì)大大降低。三是由于持有環(huán)節(jié)成本提高,有助于優(yōu)化資源配置,繁榮房屋租賃市場(chǎng)。四是對(duì)全社會(huì)住房觀念、房地產(chǎn)理念和房屋領(lǐng)域的意識(shí)形態(tài)都會(huì)帶來(lái)巨大調(diào)整。
    總體上,房產(chǎn)稅應(yīng)包括五個(gè)要點(diǎn):(1)對(duì)各種房子存量、增量一網(wǎng)打盡,增量、存量一起收。(2)根據(jù)房屋升值額度計(jì)稅,如果1%的稅率、價(jià)值100萬(wàn)元的房屋就征收1萬(wàn)元,升值到500萬(wàn)元稅額就漲到5萬(wàn)元。(3)越高檔的房屋持有成本越高,稅率也要相對(duì)提高。(4)低端的、中端的房屋要有抵扣項(xiàng),使得全社會(huì)70%~80%的中低端房屋的交稅壓力不大。(5)房產(chǎn)稅實(shí)施后,已批租土地70年到期后可不再二次繳納土地出讓金,實(shí)現(xiàn)制度的有序接替。這五條是房產(chǎn)稅應(yīng)考慮的基本原則。
    第三,研究征收土地增值稅。
    十八屆三中全會(huì)提出,允許農(nóng)村集體建設(shè)性用地出讓、租賃、入股,實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。落實(shí)這一改革措施,相關(guān)的稅收政策需跟進(jìn)。比如,一畝農(nóng)村集體建設(shè)性用地拍出500萬(wàn)元,怎么實(shí)現(xiàn)的呢?這不僅是征地成本決定的,還與配套的社會(huì)資源和投入緊密有關(guān)。國(guó)有土地出讓收入,扣除征地動(dòng)遷成本后,是拿去修地鐵、建學(xué)校等公共基礎(chǔ)設(shè)施的。農(nóng)村集體建設(shè)性用地拍出后,全部歸農(nóng)民和集體經(jīng)濟(jì)組織,顯然是不合理的。另外,對(duì)于不同區(qū)位的地塊,由于使用目的的不同,有的搞金融商貿(mào)設(shè)施,有的搞學(xué)校文化設(shè)施,它們的價(jià)格是不一樣的,一個(gè)拍出500萬(wàn)元/畝,一個(gè)拍出50萬(wàn)元/畝,對(duì)兩個(gè)地方的農(nóng)民和集體經(jīng)濟(jì)組織,也是不公平的。在歐美國(guó)家和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū),都要征收土地增值稅,扣除成本后,增值50%以內(nèi)收40%的稅,增值50%~100%收50%的稅,增值100%以上的收60%的稅?,F(xiàn)在,我國(guó)土地增值稅政策還沒(méi)出臺(tái),導(dǎo)致稅收上缺少房地產(chǎn)土地資源類的稅種。
    長(zhǎng)效機(jī)制之四:租賃市場(chǎng)
    我國(guó)住房的租賃體系,可以分為公租房和商品租賃房?jī)纱箢悺?/div>
    第一,完善政府公租房體系。習(xí)近平總書記曾就加快推進(jìn)我國(guó)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)強(qiáng)調(diào)指出,到2020年,以公租房為主體的保障性住房覆蓋面要達(dá)到20%左右。落實(shí)好這個(gè)要求,不僅可以充分彰顯房地產(chǎn)的公共產(chǎn)品屬性,讓城市困難家庭基本住房需求有了保障。而且,如果我們能把公租房配置好,必然會(huì)帶動(dòng)開(kāi)發(fā)商和各類業(yè)主的商品租賃房體系的發(fā)展,整個(gè)住房供給系統(tǒng)就會(huì)比較平衡。
    總的說(shuō)來(lái),公租房建設(shè)應(yīng)把握好五個(gè)要點(diǎn):(1)總量上,大體按照覆蓋20%的城市人口、人均20平方米來(lái)配套,100萬(wàn)人口的城市建400萬(wàn)平方米就夠了。(2)服務(wù)對(duì)象包括進(jìn)城農(nóng)民工、新生代大中專畢業(yè)生和城市住房困難戶,這些對(duì)象特征明顯,核定容易。(3)同步配套醫(yī)院、學(xué)校、派出所、居委會(huì)等公共服務(wù)設(shè)施和機(jī)構(gòu),一步到位。(4)集聚區(qū)布局合理,公租房與商品房大體形成1∶3搭配,學(xué)校、醫(yī)院等公共設(shè)施共享,不能把公租房變成貧民窟。(5)合理收取物業(yè)費(fèi),一般定價(jià)為同地段商品房的50%~60%,租金占低收入家庭年收入的1/6左右。對(duì)于政府而言,公租房是不動(dòng)產(chǎn),商品房?jī)r(jià)格上漲,公租房租金也會(huì)上漲,建設(shè)成本是能夠平衡好的。通常,公租房60%左右建設(shè)成本是貸款,租金可以把貸款利息平衡掉。像新加坡那樣,五年以上的公租房,租戶還可以買過(guò)去,變成共有產(chǎn)權(quán)房。如果這個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房要出售,只能按照市場(chǎng)價(jià)格售賣給保障房管理部門,政府再出租給新的保障對(duì)象。如此循環(huán)往復(fù),就能夠持之以恒地做下去。
    第二,培育商品房租賃市場(chǎng)。
    對(duì)于開(kāi)發(fā)商持有房屋出租,重要的不是開(kāi)發(fā)商不愿意持有,而是開(kāi)發(fā)商主要依靠融資的開(kāi)發(fā)模式,決定了它做不了持有房子的出租者。試想,1∶9的融資,有些甚至是半高利貸,房子造好后,利息滾上去,開(kāi)發(fā)商就必須盡快把房子賣掉,以回籠資金償還貸款。從這個(gè)角度講,開(kāi)發(fā)商并不是不想持有房產(chǎn)搞租賃,而是受制于1∶9的融資結(jié)構(gòu)不得不放棄。中國(guó)商品房租賃太少,很大原因和開(kāi)發(fā)商資本結(jié)構(gòu)有關(guān)。
    從這個(gè)意義上講,政府首先應(yīng)讓開(kāi)發(fā)商進(jìn)入1∶3的融資結(jié)構(gòu),提高開(kāi)發(fā)商的準(zhǔn)入門檻,讓有資本金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商參與土地批租,不僅有利于遏制炒地現(xiàn)象,還有助于商品房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。此外,對(duì)搞長(zhǎng)期商品房租賃的開(kāi)發(fā)商,要形成一套激勵(lì)政策,包括承租人可以使用住房公積金付租,交易稅、契稅、個(gè)人所得稅抵扣率更高等。對(duì)老百姓二套房出租,也應(yīng)有鼓勵(lì)政策。同時(shí),從法律上保證租房居民與產(chǎn)權(quán)房居民在教育、醫(yī)療、戶籍等方面享有同等國(guó)民待遇等。
    長(zhǎng)效機(jī)制之五:地票制度
    我國(guó)人口多,人均耕地不足世界水平的一半。在這種背景下,我們要做好兩件事:一方面,要十分珍惜國(guó)家給的土地指標(biāo),加強(qiáng)土地節(jié)約集約利用。與此同時(shí),要探索建立農(nóng)民進(jìn)城后退出農(nóng)村宅基地和建設(shè)用地的新機(jī)制。
    在過(guò)去一兩百年大規(guī)模城市化進(jìn)程中,全世界的一個(gè)普遍現(xiàn)象是,各個(gè)國(guó)家和地區(qū)耕地不但沒(méi)減少反而有所增加。這是為什么呢?原因在于,在農(nóng)村由于居住分散,人均建設(shè)用地為250~300平方米;在城市,比較集約和節(jié)約,人均用地100平方米左右。一個(gè)農(nóng)民進(jìn)城,理論上講,就可以節(jié)約100多平方米的建設(shè)用地,若把它復(fù)墾,耕地必然增加。但中國(guó)農(nóng)民由于“兩頭占地”,農(nóng)村的宅基地和建設(shè)用地沒(méi)退出,城市又為其匹配了建設(shè)用地,所以全國(guó)耕地總量不斷減少。
    怎么解決這個(gè)問(wèn)題呢?地票設(shè)計(jì)要遵循三個(gè)原則:一是要體現(xiàn)農(nóng)村土地是集體的公有制性質(zhì);二是農(nóng)民是農(nóng)村改革的主體,要保護(hù)好他們的利益;三是農(nóng)村土地要嚴(yán)格實(shí)行用途管制,城鄉(xiāng)之間地票的交易對(duì)象是建設(shè)用地,不涉及任何耕地。
    按照這三條原則,經(jīng)中央批準(zhǔn),重慶開(kāi)展了地票交易探索。所謂地票,就是指將閑置的農(nóng)民宅基地及其附屬設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公益公共設(shè)施用地等農(nóng)村建設(shè)用地,復(fù)墾為耕地而產(chǎn)生的建設(shè)用地指標(biāo)。它作為土交所交易的主要標(biāo)的物,具有與國(guó)家下達(dá)的年度新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)、占補(bǔ)平衡指標(biāo)相同的功能,可在重慶市域內(nèi)憑票將符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)總體規(guī)劃的農(nóng)用地,按照法定程序征轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地。
    地票的形成和使用,有四個(gè)基本環(huán)節(jié):一是復(fù)墾,二是驗(yàn)收,三是交易,四是使用。通過(guò)這個(gè)過(guò)程,農(nóng)民進(jìn)城了,農(nóng)村閑置的宅基地和建設(shè)性用地變成耕地,被開(kāi)發(fā)的城郊接合部的耕地面積小于農(nóng)村復(fù)墾的耕地面積,最后全國(guó)耕地總面積就增加了。
    一方面,地票制度具有反哺“三農(nóng)”的鮮明特色。主要體現(xiàn)在:
    第一,落實(shí)了最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度。地票制度將用地模式由“先占后補(bǔ)”變?yōu)?ldquo;先補(bǔ)后占”,避免了過(guò)去占多補(bǔ)少甚至只占不補(bǔ)的現(xiàn)象。而且,經(jīng)過(guò)幾千年農(nóng)耕文明,我國(guó)可墾土地已經(jīng)基本開(kāi)發(fā)完,耕地后備資源匱乏。“地票”就解決了耕地復(fù)墾的后備資源不足問(wèn)題。由于農(nóng)村閑置的住宅、廢棄的學(xué)校、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)等所處的地方大多地勢(shì)平坦、水源充足,復(fù)墾后既無(wú)破壞生態(tài)之憂,也能保證補(bǔ)充耕地的質(zhì)量。
    第二,打破了土地資源配置的空間局限。地票作為一種虛擬的標(biāo)準(zhǔn)化交易品,具有虛擬性、票據(jù)性,也有很強(qiáng)的輻射性,通過(guò)土交所實(shí)現(xiàn)交易,可以讓身處千里之外偏遠(yuǎn)地區(qū)的農(nóng)民享受到大城市近郊的級(jí)差地租。
    第三,賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利。增加農(nóng)民收入,關(guān)鍵是提高農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入。重慶每畝地票均價(jià)20萬(wàn)元左右,扣除2萬(wàn)多元的復(fù)墾成本,凈收益大體為18萬(wàn)元。這筆錢按15∶85的比例分配給集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶,每畝地農(nóng)民能拿到15萬(wàn)元左右,是一筆很大的財(cái)產(chǎn)性收入。同時(shí),地票作為有價(jià)證券,可用作融資質(zhì)押物,為農(nóng)房貸款的資產(chǎn)抵押評(píng)估提供現(xiàn)實(shí)參照系,從而解決農(nóng)民信用不足的問(wèn)題。
    第四,支持了新農(nóng)村建設(shè)。危舊房改造、易地扶貧搬遷歷來(lái)是新農(nóng)村建設(shè)的難題,主要的原因就是農(nóng)民手里缺錢。實(shí)踐中,重慶把農(nóng)村閑置宅基地復(fù)墾與農(nóng)村危舊房改造、地質(zhì)災(zāi)害避險(xiǎn)搬遷、高山生態(tài)扶貧搬遷等工作有機(jī)結(jié)合、共同推進(jìn),達(dá)到了“一票”帶“三房”的效果。
    第五,推動(dòng)了農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口融入城市。通過(guò)土地復(fù)墾和地票交易,農(nóng)民工進(jìn)城有了“安家費(fèi)”,相應(yīng)的養(yǎng)老、住房、醫(yī)療、子女教育及家具購(gòu)置等問(wèn)題,都能很好解決,無(wú)疑可以讓轉(zhuǎn)戶居民更好地融入城市。
    另一方面,地票制度可對(duì)城市房地產(chǎn)調(diào)控特別是土地供應(yīng)發(fā)揮重要作用。
    剛才講到,近幾年,國(guó)家逐步控制新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo),在建設(shè)用地的配置使用上又主要供給基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地,房地產(chǎn)用地供給不足。地票制度可以相當(dāng)程度上解決這一難題,因?yàn)榈仄敝贫刃纬傻耐恋刂笜?biāo),是市場(chǎng)化指標(biāo),可以等效于國(guó)家用地指標(biāo),專門提供給開(kāi)發(fā)商用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)的征地需求,從而彌補(bǔ)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地不足的矛盾。
    拿重慶來(lái)講,近幾年國(guó)家下達(dá)重慶的建設(shè)用地指標(biāo)在16萬(wàn)~17萬(wàn)畝。實(shí)際使用中,重慶優(yōu)先保證基礎(chǔ)設(shè)施和民生項(xiàng)目用地,合理保障工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地,能夠用于房地產(chǎn)的土地極其有限,只有10%、2萬(wàn)畝左右。不過(guò),由于有了地票制度,每年可市場(chǎng)化供地2萬(wàn)多畝,很好補(bǔ)充了住房建設(shè)所需用地。重慶包括萬(wàn)州、涪陵在內(nèi)的二三十個(gè)中小城市實(shí)力相對(duì)較弱,城市開(kāi)發(fā)過(guò)程都是用國(guó)家下達(dá)的新增建設(shè)用地指標(biāo),主城區(qū)作為近千萬(wàn)人口的特大城市,每年2萬(wàn)多畝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)批租指標(biāo),基本上全部來(lái)自地票交易。這就相當(dāng)于重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地指標(biāo)多了一倍,土地供應(yīng)量增加了一倍,房地產(chǎn)調(diào)控能力就大大增強(qiáng)。重慶的這項(xiàng)探索,目前已被納入國(guó)家《深化農(nóng)村改革綜合性實(shí)施方案》予以推廣。
    以上這五個(gè)方面的制度化安排,按照中央的要求,把四梁八柱搭建好,形成供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的長(zhǎng)效機(jī)制,以后再逐步形成法律法規(guī)。我國(guó)應(yīng)該有《房地產(chǎn)稅法》,應(yīng)該有《住房法》,應(yīng)該有《房屋租賃法》,將一些基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制固化下來(lái)。
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