受力度空前的調(diào)控影響，商辦類產(chǎn)品交易進(jìn)入低潮期甚至呈階段性“零網(wǎng)簽”，速凍效應(yīng)傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)上，表現(xiàn)為各城市商業(yè)地塊的持續(xù)遇冷乃至“流拍”。
5月，北京發(fā)生三次“流拍”情況，或底價(jià)或接近零溢價(jià)成交；5月4日，南京句容商業(yè)用地流拍；5月26日，合肥近期最受關(guān)注的巢湖2016-32號(hào)商住地塊，因競(jìng)買人未達(dá)3人而取消供應(yīng)。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，禁售個(gè)人的商業(yè)類地對(duì)開發(fā)商而言失去了以往的吸引力，反增加開發(fā)難度和長(zhǎng)周期運(yùn)營(yíng)壓力，除部分專注商業(yè)開發(fā)的企業(yè)外，各房企均有意減少商業(yè)類拿地意向，似乎“流拍”現(xiàn)象仍有持續(xù)趨勢(shì)。
關(guān)鍵詞：底價(jià)成交或流拍
“以3月26日的調(diào)控為分界線，商辦用地一下從‘香餑餑’轉(zhuǎn)而進(jìn)入了底價(jià)成交或流拍的新常態(tài)。”調(diào)查中，北京一位常年關(guān)注土地交易的研究人士稱。
以往借助于“不限購(gòu)、不限貸”空子、打著住宅擦邊球的商辦地，一夜之間變成“燙手山芋”，令眾多房企避之不及。
僅5月份，北京就接連發(fā)生三次底價(jià)成交或流拍事件。5月5日，房山、順義兩宗商業(yè)地塊現(xiàn)場(chǎng)爆冷，一宗因只有一次報(bào)價(jià)取消現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍，另一宗慘淡地一拍落槌、以25.95億元成交；5月12日，通州一處商辦地塊僅獲一次報(bào)價(jià)，以底價(jià)6.2億元出讓；5月18日，麗澤商務(wù)區(qū)兩宗商業(yè)地塊，再度上演“流拍與底價(jià)成交”雙重奏。
不僅北京，凜冽氣氛似乎席卷了全國(guó)各城市的商業(yè)土地市場(chǎng)，包括南京、合肥等城市的商業(yè)用地也遭“滑鐵盧”，原因在于開發(fā)商懼調(diào)控之壓、收縮了拿地戰(zhàn)線。
“這從側(cè)面也說明了一點(diǎn)，過去商業(yè)用地拍賣之所以火熱，在于政策層面比較寬松，所以房企會(huì)積極獲取此類用地。”上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前出現(xiàn)的習(xí)慣性流拍有其必然性，“但現(xiàn)在商住項(xiàng)目整頓以后，商業(yè)用地的開發(fā)面臨諸多變數(shù)，使得此類用地面臨較大的出讓風(fēng)險(xiǎn)。另外，近期拿地資金審核趨嚴(yán)，也會(huì)倒逼此類房企理性拿地，部分則會(huì)把有限資金轉(zhuǎn)移到住宅項(xiàng)目上去。”
房企拿地?zé)崆轶E減
“公司以前對(duì)商業(yè)地塊一直很關(guān)注，綜合體項(xiàng)目是我們多元化開發(fā)不可或缺的部分，但是現(xiàn)在這一規(guī)劃似乎面臨調(diào)整的需要。”一位從事多年商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的開發(fā)商告訴記者。
這似乎代表了許多開發(fā)商的真實(shí)心聲。目前來說，不少此前曾拿過商辦用地的房企，或開發(fā)未完，或處于銷售中，均面臨庫存難去的困境，量多者商辦儲(chǔ)備甚至占待銷售庫存的一半以上。開源節(jié)流的原則下，部分開發(fā)商透露，除加緊去化手頭的商辦房源，至少短期內(nèi)不再有拿商辦地的計(jì)劃。
而令房企拿商辦地的熱情驟減的另一原因，則在于土地出讓條件的愈趨苛刻。此前北京出讓的兩宗麗澤商業(yè)用地便是如此，一方面須依照土地出讓年限全部自持，另一方面，項(xiàng)目的體量較大，需沉淀大量資金來持有運(yùn)營(yíng)，且回收周期過長(zhǎng)。
“當(dāng)配建條件太高，又加上自持要求，對(duì)房企來講開發(fā)運(yùn)營(yíng)壓力都很大，所以大家都不愿意拿這樣的地塊。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉接受采訪時(shí)如是說。
多城市推限價(jià)商住地 仍待觀望
盡管商業(yè)土地連受房企冷落，“流拍”潮有持續(xù)之勢(shì)，但近日，各城市仍在陸續(xù)推出新的商住地塊。
據(jù)記者了解，5月16日，江門推出兩幅商住地，設(shè)置最高限價(jià)加配建需求；5月19日，常州市區(qū)今年“首次掛地”，推出的4宗商住地均設(shè)最高限價(jià)加搖號(hào)；5月26日，佛山限價(jià)6.48億推禪城商住地，體量5萬平米，最高自持2.8萬平米。上述地塊都將于6月正式出讓，但拍賣前景似不明朗。
張宏偉認(rèn)為，當(dāng)“商轉(zhuǎn)住”在市場(chǎng)上行不通，地塊開發(fā)將面臨資金周轉(zhuǎn)的巨大壓力，房企拿這樣的地塊只能開發(fā)商辦，而商辦本身即使在上海、北京這樣的大城市也有過剩之勢(shì)，言外之意是開發(fā)難度與開發(fā)前景并不成正比。
“當(dāng)然，如果商住地的住宅比例比較大，房企還是愿意拿的。”他補(bǔ)充道。
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