近期,北京甲級(jí)寫字樓多盤入市新增供應(yīng)約15.6萬平方米。世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示2017年一季度交易量較上季度縮減31%。慘淡的交易市場(chǎng)和集中入市的新增供應(yīng)，成為北京寫字樓市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

為什么會(huì)有大批寫字樓“抱團(tuán)”進(jìn)入市場(chǎng)？這與 “3·26”新政有到底有何關(guān)系？

5月23日住建委對(duì)“3·26”新政的重新解讀，又給寫字樓市場(chǎng)帶來哪些新變化？

面對(duì)冷清的交易市場(chǎng)和大批新增供應(yīng)，未來北京寫字樓市場(chǎng)空置率會(huì)不會(huì)增大，租金會(huì)因此減少嗎？

多位資深從業(yè)者，對(duì)此進(jìn)行解答。

新增供應(yīng)集中入市 新政非主因

“寫字樓項(xiàng)目的入市都是按照原有規(guī)劃進(jìn)行的，集中入市與新政關(guān)系不大。”中原地產(chǎn)任莉表示，商住限購政策實(shí)施后，商住項(xiàng)目想要轉(zhuǎn)成寫字樓項(xiàng)目，需要進(jìn)行重新規(guī)劃、申報(bào)、方案需重新改寫，需要一定的時(shí)間。

且2016年8月份，“3·26”新政頒布以前，市場(chǎng)就已經(jīng)得到風(fēng)聲：未開工商住類項(xiàng)目暫緩發(fā)開工證，重新規(guī)劃方案；已開工商住類項(xiàng)目要求停工，重新審查施工圖設(shè)計(jì)、規(guī)劃、開工方案等，確保不進(jìn)行“商改住”。市場(chǎng)對(duì)“商住”的供應(yīng)和需求開始謹(jǐn)慎。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，2016年北京商住房的供應(yīng)從2015年的29547套增加到41739套，2016年下半年拐點(diǎn)出現(xiàn)，2017年前兩個(gè)月的供應(yīng)總量才770套。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“3·26新政”后的一個(gè)月里，北京商住房市場(chǎng)成交已徹底冰凍，實(shí)際市場(chǎng)成交跌幅99．9％，除了少數(shù)位于通州的項(xiàng)目外，市場(chǎng)接近零成交。

商住房供需急劇縮減，那么存量的商住項(xiàng)目怎么辦？今年5月23日，住建委對(duì)“3·26”新政的重新解讀給出答案：商辦類項(xiàng)目新政的主要執(zhí)行對(duì)象為增量，而對(duì)于存量部分，除出售對(duì)象有所限定外，其余暫不執(zhí)行；在政策執(zhí)行前已取得預(yù)售許可證、有實(shí)際成交并完成網(wǎng)簽的商辦類項(xiàng)目，開發(fā)商可保持現(xiàn)有設(shè)施；已購買的商辦類房屋，購房者可保持現(xiàn)有設(shè)施；對(duì)于已購買的商辦類房屋，可進(jìn)行出租，且不限定出租對(duì)象。需注意的是，存量商辦類房屋可銷售，但購房人應(yīng)符合新政要求。這意味著存量商住房可以繼續(xù)銷售，不一定要轉(zhuǎn)成商業(yè)、辦公類項(xiàng)目。

即便有部分商住項(xiàng)目要轉(zhuǎn)成商業(yè)、辦公類項(xiàng)目也需要一定的時(shí)間。一般來說，一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目從前期投入到開發(fā)結(jié)束，少則需要兩三年，多則需要十幾年的時(shí)間才能完成，其中前期和報(bào)批過程就要10-18個(gè)月。

所以，目前進(jìn)入市場(chǎng)的寫字樓項(xiàng)目其實(shí)在幾年前就已經(jīng)有計(jì)劃了。

發(fā)展理性  北京寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀穩(wěn)定

那么，“3·26”新政實(shí)施，大量寫字樓集中入市，會(huì)給寫字樓市場(chǎng)制造更多的不穩(wěn)定因素嗎？

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示：2017年一季度北京五大核心商圈空置率上升0.5個(gè)百分點(diǎn)達(dá)5.5%，而全市空置率為6.6%相對(duì)平穩(wěn)。全市及五大核心商圈甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租金繼續(xù)保持穩(wěn)定。全市甲級(jí)寫字樓有效凈租金按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米人民幣388.4元，環(huán)比上升0.3%

第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示：一季度甲級(jí)辦公樓整體空置率進(jìn)一步環(huán)比上升0.5 個(gè)百分點(diǎn)至6.1 %。相較于上一季度，2017年1季度北京最貴寫字樓TOP20的每月每平米最近價(jià)格也比較穩(wěn)定。

從兩組數(shù)據(jù)看，目前北京寫字樓市場(chǎng)的空置率相對(duì)平穩(wěn)，租金小幅波動(dòng)，發(fā)展仍處于理性狀態(tài)。

供需調(diào)整  寫字樓的小型“投資客”逐漸消失

不過，雖然在空置率和租金方面波動(dòng)較小，“3·26”新政實(shí)施兩個(gè)月后，新增寫字樓的面積和投資趨向正發(fā)生變化。

寫字樓本身對(duì)經(jīng)營(yíng)管理要求高，具有收益性物業(yè)的特性，高的出租(售)是獲得良好穩(wěn)定收益的保證。如果經(jīng)營(yíng)管理不當(dāng)，就不能贏得客戶，甚至?xí)R上失去已有的客戶，而當(dāng)期空置即意味著當(dāng)期損失。

“很多投資者購買寫字樓多作為公司的固定資產(chǎn)。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，“3·26”新政規(guī)定商業(yè)、辦公類項(xiàng)目套內(nèi)最小分割單元不低于500平方米，意味著實(shí)際面積至少要在600平方米以上，市場(chǎng)對(duì)此類寫字樓的需求又有限，開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)壓力增加。“面積增大表示投資增加”郭毅認(rèn)為，這樣一來未來市場(chǎng)用于銷售的寫字樓比例會(huì)下降，更多會(huì)以租賃的方式經(jīng)營(yíng)。

中原地產(chǎn)任莉與郭毅持近似觀點(diǎn)。她認(rèn)為寫字樓本身投資門檻就高，套內(nèi)面積的增加會(huì)導(dǎo)致按單戶購買的小型投資客消失，整套購買的大型投資機(jī)構(gòu)會(huì)成為寫字樓的投資主流。

寫字樓租賃市場(chǎng)或出現(xiàn)“中部下陷”現(xiàn)象

當(dāng)供需關(guān)系發(fā)生變化，寫字樓在租金等方面也會(huì)有新的調(diào)整。

中糧廣場(chǎng)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，包括望京商圈的融新科技中心、美瑞大廈、國(guó)際電子總部大廈，以及亞奧商圈的恒毅大廈等項(xiàng)目在內(nèi)，北京寫字樓市場(chǎng)未來6個(gè)月，預(yù)計(jì)將有9個(gè)項(xiàng)目入市，為市場(chǎng)帶來約72萬平方米新增供應(yīng)量。

“面對(duì)更多的新增供應(yīng)，在需求端，我們目前卻還沒有看到有特別明顯的增長(zhǎng)趨勢(shì)。預(yù)計(jì)2017年空置率有上升的可能性，租金則會(huì)小幅下滑。” 第一太平戴維斯北京項(xiàng)目及開發(fā)顧問部董事兼負(fù)責(zé)人熊志坤指出。

新增供應(yīng)讓租戶將面臨著更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的選擇。中原地產(chǎn)任莉認(rèn)為：面對(duì)變化，存量市場(chǎng)為留住租戶會(huì)適當(dāng)采取更優(yōu)惠的續(xù)租政策，因此租金會(huì)有小幅度的跌落。由于新增項(xiàng)目入市，整體空置率增大。另外，北京市新增禁限產(chǎn)業(yè)的頒布以及政府東遷使得部分產(chǎn)業(yè)外遷，核心區(qū)空置率將持續(xù)增大。外圍新興商務(wù)區(qū)將受益，租金預(yù)計(jì)會(huì)有小幅增長(zhǎng)，空置率下降。

北京市核心區(qū)部分產(chǎn)業(yè)外溢，使該區(qū)域空置率增大，從而使租金微跌。而外圍新興商務(wù)區(qū)承接了核心區(qū)外溢的產(chǎn)業(yè)，相反其空置率會(huì)下降，租金會(huì)微漲。在“一漲一落”的過程中,“外圍凸起 中部下陷” 成為未來北京寫字樓市場(chǎng)的新趨勢(shì)。

所以，雖然短期內(nèi)很難看出“3.26”新政給北京寫字樓市場(chǎng)帶來明顯變化，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度看，北京寫字樓市場(chǎng)的供需關(guān)系、租售比例、面積大小等都會(huì)因新政的實(shí)施發(fā)生變化。至于這些變化對(duì)北京寫字樓市場(chǎng)到底有何影響需要時(shí)間的考證。