日前,有媒體報(bào)道,某股份制銀行上海分行零售業(yè)務(wù)部門人士透露,在該行內(nèi)部,房貸放款的先后順序已開始按照貸款利率的高低排序,而非“先來(lái)后到”。換句話說,只有接受利率上浮幅度更高的貸款人才能較快獲得貸款,未上浮者則可能面臨長(zhǎng)達(dá)數(shù)月的等待。銀行收緊房貸的動(dòng)作已經(jīng)在一線城市逐漸鋪開,北京、廣州的多家中小銀行近期也已經(jīng)上調(diào)了首套房貸款的最低利率。當(dāng)前,一些銀行的首套房貸款利率較基準(zhǔn)利率已經(jīng)上浮至1.1倍,二套房則上浮至1.2倍。
銀行方面表示,在當(dāng)前流動(dòng)性趨緊、資金利率走高的背景下,不上浮房貸利率,“簡(jiǎn)直在做義務(wù)勞動(dòng)。”據(jù)報(bào)道,個(gè)別基層行房貸業(yè)務(wù)停滯,房貸業(yè)務(wù)成“雞肋”。筆者認(rèn)為,提高房貸利率不僅是銀行的“在商言商”,從調(diào)控房?jī)r(jià)的角度來(lái)看,這有助于改變“炒房”預(yù)期。
“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”,這里面指出了住房市場(chǎng)的兩種不同的需求市場(chǎng),一是以居住等利用為目的的消費(fèi)性需求;二是投資及理財(cái)?shù)刃枨螅鄬?duì)消費(fèi)性房地產(chǎn)需求,投資需求對(duì)個(gè)體、社會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投機(jī)是房地產(chǎn)投資的一種特殊形式,常常給房地產(chǎn)帶來(lái)的消極作用。
這種消極作用,從小處說,房地產(chǎn)的“炒房”需求會(huì)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成“擠壓效應(yīng)”,引發(fā)了“脫實(shí)向虛”的擔(dān)憂。從大處說,房?jī)r(jià)暴漲暴跌有可能引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)甚至經(jīng)濟(jì)危機(jī),如美國(guó)次貸危機(jī)。從各國(guó)的經(jīng)濟(jì)史來(lái)看,房地產(chǎn)所引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)今世界上引發(fā)金融危機(jī)、經(jīng)濟(jì)危機(jī)的重要風(fēng)險(xiǎn)源之一。
對(duì)未來(lái)價(jià)格的預(yù)期是影響房地產(chǎn)投機(jī)的重要因素。當(dāng)價(jià)格上漲,人們紛紛投資房地產(chǎn),從而脫離“真實(shí)消費(fèi)需求”,形成房地產(chǎn)泡沫。改變對(duì)未來(lái)價(jià)格的預(yù)期是遏制炒房需求最有效的辦法。
利率等房貸政策是影響房?jī)r(jià)變化的重要外生變量之一,利率的微小變動(dòng)都有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的劇烈波動(dòng)。房?jī)r(jià)與利率呈現(xiàn)負(fù)關(guān)系,即利率上升,房?jī)r(jià)會(huì)下降;利率下降,房?jī)r(jià)會(huì)上升。
利率除了直接作用于房地產(chǎn)開發(fā)成本以外,還通過以下三個(gè)方面影響房?jī)r(jià):一是利率下降時(shí),各種抵押貸款將大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng);二是從住房消費(fèi)來(lái)看,其成本主要是銀行抵押貸款的利息。三是房地產(chǎn)價(jià)值是預(yù)期未來(lái)收益的現(xiàn)值之和,折現(xiàn)率與房地產(chǎn)價(jià)值成負(fù)相關(guān),而與利率成正相關(guān)。
這一輪房?jī)r(jià)瘋漲,背后就有利率大幅度下降的鬼魅身影。2015年以來(lái),在貨幣寬松的背景下,同時(shí)經(jīng)濟(jì)下行、實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振、資產(chǎn)配置荒等,住房按揭貸款被銀行認(rèn)為是最優(yōu)質(zhì)、安全的信貸業(yè)務(wù)。各家銀行不約而同地“愛上”了房貸,利率下浮到八折等。
2016年,5家銀行個(gè)人住房貸款增幅均為三成左右,5家銀行相加共新增個(gè)人住房貸款2.9萬(wàn)億元。除交行外,“工農(nóng)中建”四大行新增個(gè)人住房信貸占全部新增個(gè)人貸款的比例,均在七成以上。
房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)實(shí)際利率是非常敏感的??梢灶A(yù)見,提高房貸利率有助于改變炒房的預(yù)期,二套房利率上升1.2倍,不僅抬高了炒房的成本與門檻,更是釋放出了明確的調(diào)控信號(hào),讓炒房者望而卻步。同時(shí),提高房貸利率是符合調(diào)控房?jī)r(jià)、利率市場(chǎng)化要求的,亦是對(duì)此前降低利率引發(fā)房?jī)r(jià)上升的一種糾偏。
不過,此次房貸利率上漲也出現(xiàn)了不正常現(xiàn)象,例如首套房上漲到1.1倍,這對(duì)首套購(gòu)房者是不公平的,也有違中央保障“住房”需求的政策初衷,首套房的價(jià)格彈性較弱,這對(duì)本來(lái)買不起房的中低收入者更是雪上加霜。
據(jù)報(bào)道稱,除“價(jià)高者先得”外,上述銀行內(nèi)部人士還向記者透露了另兩條獲貸捷徑:一是該行的“高凈值客戶”,可以更快獲得貸款;二是對(duì)于一手房按揭貸款,若開發(fā)房企也是同一家銀行的對(duì)公貸款客戶,則房貸發(fā)放也可能“插隊(duì)”。這些都是有違社會(huì)公平等公共利益的,監(jiān)管者應(yīng)該予以糾正銀行的“唯利是圖”。
開發(fā)商繞道三四線補(bǔ)倉(cāng) 高溢價(jià)在三四線拿地
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