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  • 房貸漸次收緊:優(yōu)惠一減再減 部分銀行按月放貸

    2017年06月08日 14:58
    來源:中國(guó)證券報(bào)
    記者近日從北京、廣州多地商業(yè)銀行及中介機(jī)構(gòu)處獲悉,部分銀行進(jìn)一步調(diào)整個(gè)人住房按揭貸款政策。北京多家房地產(chǎn)中介透露,個(gè)別銀行首套住房按揭貸款利率最低為基準(zhǔn)利率的1.1倍,其中“補(bǔ)按揭”和“接力貸”利率最低為基準(zhǔn)利率的1.15倍;二套住房按揭貸款最低為基準(zhǔn)利率的1.2倍。由于資金面趨緊,一些銀行從4月1日開始停止受理個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)。業(yè)內(nèi)人士分析,近期部分銀行上調(diào)房貸利率是年中流動(dòng)性偏緊所致。隨著調(diào)控措施進(jìn)一步深化,一線城市樓市成交日益下滑,量?jī)r(jià)齊跌形成趨勢(shì),樓市明顯降溫。
    部分銀行按月放貸
    北京市西城區(qū)長(zhǎng)椿街附近某大型中介機(jī)構(gòu)門店經(jīng)紀(jì)人對(duì)記者表示,目前部分銀行的首套房貸款利率最低為基準(zhǔn)利率上浮10%,二套房貸款最低為基準(zhǔn)利率上浮20%。
    業(yè)內(nèi)人士表示,5月前后,北京部分銀行執(zhí)行的首套房貸利率最低水平由原來的基準(zhǔn)利率9.5折上調(diào)至基準(zhǔn)利率,二套房貸利率則是基準(zhǔn)利率的1.2倍。5月上海也有多家銀行上調(diào)首套房貸利率,審核更趨嚴(yán)格。
    新一輪房貸利率調(diào)整目前只涉及個(gè)別銀行,多家銀行以及某大型房地產(chǎn)中介人士告訴中國(guó)證券報(bào)記者,目前多數(shù)銀行在實(shí)際審批房貸時(shí),按基準(zhǔn)利率執(zhí)行的情況居多。
    中信銀行總行營(yíng)業(yè)部相關(guān)人士表示,目前該行對(duì)首套房貸款執(zhí)行的最低利率為基準(zhǔn)利率,對(duì)二套房貸款則是基準(zhǔn)利率上浮20%。中國(guó)證券報(bào)記者以購房者身份咨詢?nèi)A夏銀行、北京銀行等工作人員時(shí),也得到了“首套房貸目前執(zhí)行基準(zhǔn)利率”的答復(fù)。
    二套房方面,目前工行、農(nóng)行、中行、建行和交行等五大行的二套房貸利率上調(diào)至最低為基準(zhǔn)利率的1.2倍,北京銀行、招商銀行、中信銀行等二套房貸利率也上調(diào)至1.2倍,民生銀行則上升至1.3倍。此前,大部分銀行二套房貸款利率為上浮10%。
    偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院經(jīng)理孔丹表示,部分銀行調(diào)高房貸利率或受年中流動(dòng)性偏緊影響。隨著資金成本提高,房貸利潤(rùn)空間有限。
    某銀行北京分行房貸部門相關(guān)人士透露,去年總行以年為單位向分行下發(fā)放款額度,而今年由于內(nèi)控原因,改成按月下發(fā)。一些銀行從4月開始停止受理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。
    北京某大型房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士表示,由于工、農(nóng)、中、建等大型銀行個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)申請(qǐng)趨于嚴(yán)格,目前平安銀行、華夏銀行等中小商業(yè)銀行成為房貸業(yè)務(wù)的主力軍。
    除北京外,其他一些一線城市房貸利率也出現(xiàn)調(diào)整。近日,廣東銀監(jiān)局對(duì)廣州地區(qū)22家銀行的調(diào)查顯示,對(duì)于首套房貸,執(zhí)行基準(zhǔn)利率的銀行約占被調(diào)查銀行的80%,其中5家國(guó)有大型銀行全部取消此前9折的利率優(yōu)惠,上調(diào)至基準(zhǔn)利率;2家股份制銀行將利率調(diào)整至基準(zhǔn)利率以上;較基準(zhǔn)利率下浮的5家銀行中,下浮幅度均不超過10%。
    銀行資金成本上升
    融360數(shù)據(jù)對(duì)全國(guó)大中城市房貸利率優(yōu)惠情況的統(tǒng)計(jì)顯示,今年以來,全國(guó)首套房貸平均利率較優(yōu)惠的城市中,已無北、上、廣、深這些一線城市。在位列前十位的城市中,寧波、大連、沈陽、無錫較基準(zhǔn)利率的平均折扣為8.8折至8.9折,其他4個(gè)城市的平均折扣均為9折。
    前述某銀行北京分行房貸部門相關(guān)人士表示,對(duì)于首房貸,目前北京地區(qū)大部分銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率,僅有少數(shù)外資銀行能給9.5折優(yōu)惠,而且要想拿到優(yōu)惠,申請(qǐng)人必須通過銀行對(duì)征信、收入、首付真實(shí)性來源等方面的嚴(yán)格審核。
    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,隨著調(diào)控越來越嚴(yán)格,房?jī)r(jià)將出現(xiàn)調(diào)整。過去兩年銀行的房產(chǎn)抵押物大量增加,風(fēng)險(xiǎn)也對(duì)應(yīng)增加。銀行對(duì)抵押品的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)將提高,預(yù)計(jì)后續(xù)將繼續(xù)收緊房地產(chǎn)貸款額度并提高貸款利率。
    中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,4月以來,深圳、上海、廣州、重慶、福州、蘇州、廈門、南昌和寧波等城市房貸利率上行。在全國(guó)35個(gè)城市的533家銀行機(jī)構(gòu)中,有122家的首套房貸利率折扣減少,占比22.89%。
    5月以來,房貸收緊的現(xiàn)象愈演愈烈。一家股份制銀行深圳某支行負(fù)責(zé)人表示:“5月下旬開始,我們行的首套房貸最低利率從基準(zhǔn)利率的9折上調(diào)至9.5折,而且總行對(duì)于地方分行、支行的額度卡得特別緊。有時(shí)分行已經(jīng)批貸了,但沒有錢放給客戶。”
    除利率優(yōu)惠空間收窄外,放款周期也給房地產(chǎn)成交帶來一定影響。中國(guó)證券報(bào)記者在采訪中獲悉,一些購房者雖然爭(zhēng)取到9.5折甚至更低的利率,但銀行放款周期存在拉長(zhǎng)的情況。
    多位銀行業(yè)內(nèi)人士表示,銀行房貸業(yè)務(wù)全面收縮事出有因,除響應(yīng)國(guó)家政策、應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)外,資金成本不斷上升也是重要原因。商業(yè)銀行必須充分考慮利潤(rùn)和收益,將有限的資金投放到收益較高的領(lǐng)域。近期市場(chǎng)利率水平上升,并且近年銀行的資金來源趨于短期化,而個(gè)人房貸期限往往是二三十年,期限錯(cuò)配的壓力在流動(dòng)性緊張時(shí)變得非常突出。
    樓市成交明顯縮量
    房貸收緊、放款周期延長(zhǎng),樓市交易成本隨之上升,交易縮量,買賣雙方的博弈也發(fā)生變化。
    某大型房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)大興區(qū)門店經(jīng)理介紹,在5月成交的一項(xiàng)交易中,買主看中了一棟房齡為10年、“滿五唯一”的兩居室。4月初,在完成審核購房資質(zhì)、簽訂意向合同、網(wǎng)簽等流程后,由于買主個(gè)人征信原因,銀行遲遲未發(fā)放貸款。中介辦貸人員與銀行人員經(jīng)過溝通后,取消買主的9.5折利率優(yōu)惠并調(diào)減貸款額度,直到6月初才順利放款。去年即使出現(xiàn)征信問題,利率優(yōu)惠也不會(huì)調(diào)減,而且即使調(diào)減貸款額度,也不影響放款周期。
    多位中介經(jīng)紀(jì)人員表示,由于銀行信貸收緊信號(hào)強(qiáng)烈,加上嚴(yán)格調(diào)控帶來的買盤縮量,買賣雙方博弈較以往發(fā)生了變化。例如,一套報(bào)價(jià)400萬元-500萬元的房產(chǎn),買主很容易就有10萬元-15萬元的議價(jià)空間,這在3月之前是不可想象的。
    某大型中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,在北京大興、房山等去年初房?jī)r(jià)快速上漲的區(qū)域,4月以來多個(gè)樓盤沒有成交記錄。業(yè)內(nèi)人士表示,相比于西城、東城、海淀等價(jià)值高地來說,其他一些此前所謂的“價(jià)值洼地”在這一輪調(diào)控,房?jī)r(jià)回落會(huì)更明顯。
    孔丹認(rèn)為,在限購、限貸政策密集出臺(tái)的背景下,房貸的利率上行勢(shì)必對(duì)購房者心理、市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生重大影響。
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