“3·17”新政之后的樓市降溫,讓房地產(chǎn)稅的緊迫性有所減緩。不過,在清華大學(xué)國家金融研究院副院長朱寧看來，盡管短期調(diào)控政策效果明顯，但作為調(diào)控房地產(chǎn)市場的長效機制，房地產(chǎn)稅仍勢在必行。
記者采訪獲悉,按照立法工作計劃,今年《房地產(chǎn)稅法》的工作重點是抓緊調(diào)研和起草,送審還需些時日。而草案出臺以前,關(guān)于房地產(chǎn)稅的疑問仍然很多。在中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院稅收研究室主任張斌看來,增加房產(chǎn)的保有成本,或?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)稅降房價的關(guān)鍵。
稅收調(diào)整新方向
6月4日,在2017清華五道口全球金融論壇上,朱寧表示,房地產(chǎn)稅應(yīng)該發(fā)生在保有環(huán)節(jié),而不是交易環(huán)節(jié),就是說即使不賣房,持有在手里就有一個持有成本,這對于很多投機者來說會有一個非常強烈的反面效果。
“增加了持有環(huán)節(jié)的成本后,明顯可以減少投機和減小房價漲幅。”朱寧表示。這和張斌的看法不謀而合。
“在我國現(xiàn)行稅制下,房地產(chǎn)的稅負(fù)基本集中在開發(fā)、建設(shè)、交易環(huán)節(jié)中,保有環(huán)節(jié)稅負(fù)很輕。在重慶、上海試點房產(chǎn)稅之前,自用住宅在保有環(huán)節(jié)不征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅,持有房產(chǎn)基本沒有額外成本;因此,房地產(chǎn)稅費的綜合改革應(yīng)適度向這方面傾斜。”張斌告訴記者。
稅收調(diào)控政策的運用,無疑能對房地產(chǎn)市場價格產(chǎn)生影響,關(guān)鍵在于如何適度地運用稅收工具。
朱寧認(rèn)為,過去15年中國房地產(chǎn)市場的牛市,很大程度上是地方政府主導(dǎo)的牛市,這跟地方政府的目標(biāo)和財政收入來源緊密相關(guān)。房地產(chǎn)稅的正式推出,逐步完善作為樓市長效調(diào)控機制,以稅費手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場需求結(jié)構(gòu),堅持“去投資化”,防止市場供應(yīng)偏大,未來房地產(chǎn)市場將回歸以自住屬性為主,樓市也將從“白銀時代”回歸到一個相對健康的發(fā)展軌道;同時,如果房地產(chǎn)稅能夠給地方政府提供一個穩(wěn)妥的財政收入來源的話,也能夠降低地方政府推高自己所在地房地產(chǎn)價格的動機。
不過,在經(jīng)濟學(xué)家馬光遠(yuǎn)看來,房地產(chǎn)稅的政策目標(biāo)究竟是什么還不明確。如果是完善房地產(chǎn)稅收體系,就要在征收房地產(chǎn)稅的同時,大幅度地取消其他的稅費;而要抑制高房價,就不應(yīng)該針對居民個人,而應(yīng)該對那些擁有三套以上住宅的,還有別墅等豪宅的征稅,或者對炒房者直接征收暴利稅。
在疑問得不到制度的回應(yīng)的情況下,強行推行房地產(chǎn)稅甚至搞擴大試點,不僅無法抑制房價,反而會引發(fā)更多的不公平。怎么征收、怎么監(jiān)管、稅率是多少這些問題,都是要在制度明確的前提下才可以討論的問題。
事實上,中國對房地產(chǎn)稅進行改革之初,基于控制房價和完善稅制的目的,提出將現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的各種收費和土地使用權(quán)出讓金等稅費合并,轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)保有階段按年統(tǒng)一收取的房地產(chǎn)稅。
不過,前幾年關(guān)于房地產(chǎn)稅的改革,無論是重慶、上海的試點,還是總體思路,合并或取消其他的稅費的說法卻越來越淡。
“房地產(chǎn)稅有很多難點,包括和土地出讓金的關(guān)系、監(jiān)管問題、稅率問題。相對來說,合并多種稅成一種稅的思路是比較明確的。”張斌表示。在他看來,房地產(chǎn)稅只是改革進程中的一個環(huán)節(jié),不僅整個土地制度要進行改革,財稅體制改革也要有相應(yīng)的進展。房地產(chǎn)稅是系統(tǒng)改革中的一個部分。
踽踽前行
事實上,在多位經(jīng)濟學(xué)家看來,房地產(chǎn)稅主要任務(wù)并不是降房價,而是理順財稅體制、建立長效機制。
“希望房地產(chǎn)稅達(dá)到讓房價下跌的目的有些樂觀。”中國發(fā)展研究基金會副理事長劉世錦表示。
“以價格下降為目標(biāo)的調(diào)控,有短期‘抑制’投機性需求的作用,但無法長期穩(wěn)定房價,反而房價會越調(diào)越高,投機需求越調(diào)越大。滿足市場機制理性決策的前提和效用最大化的約束,才能真正修復(fù)市場調(diào)節(jié)機制。”馬光遠(yuǎn)表示。
此前的限貸限購等政策一直作為短期調(diào)控措施,在多種復(fù)雜原因下調(diào)調(diào)停停,非但沒能使房地產(chǎn)市場回歸居住屬性,反而使價格更不穩(wěn)定。
不過,在短期調(diào)控手段讓房價冷靜之后,長效機制建立有了更充足的時間。
5月23日,中央全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組第三十五次會議召開,通過了《個人收入和財產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè)總體方案》。通過推進個人收入和財產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè),要立足現(xiàn)有信息資源,在符合法律法規(guī)的前提下,合理確定系統(tǒng)歸集的個人收入和財產(chǎn)信息范圍,建立健全標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范和管理制度,實行信息分級分類管理和全程可溯安全機制,強化安全技術(shù)保護,推動個人信息法律保護,確保信息安全和規(guī)范應(yīng)用。
制定個人收入和財產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè)總體方案,不僅為個稅改革做好鋪墊,同時也為房地產(chǎn)稅征收打下基礎(chǔ)。
事實上,房地產(chǎn)稅的改革,近幾年一直在推進中。
2013年11月,十八屆三中全會公報中提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”,這是房地產(chǎn)稅第一次寫進如此高規(guī)格的文件之中;2015年8月,房地產(chǎn)稅正式列入人大立法,并將其作為“第一類項目”;2016年3月11日,全國人大常委會預(yù)算工作委員會副主任劉修文表示,房地產(chǎn)稅法列為全國人大常委會當(dāng)年立法工作計劃的“預(yù)備項目”;2017年5月,全國人大常委會2017年立法工作計劃中,將房地產(chǎn)稅法列入預(yù)備級研究論證項目。
在業(yè)內(nèi)專家看來,轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)的慣性思維,增強改革的定力,并加大房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行力度和問責(zé)機制是建立長效機制的首要任務(wù)。要使房地產(chǎn)以“消費品”為主,繼而實現(xiàn)均衡價格,避免像過去幾輪房地產(chǎn)市場調(diào)控那樣,價格稍降就被“崩盤論”和“GDP下滑”的說法所誤導(dǎo)。在持續(xù)短期調(diào)控政策穩(wěn)定市場價格后,理應(yīng)盡快對接長效機制,以居住為主的房地產(chǎn)市場才能保持長期平穩(wěn)健康發(fā)展。
“我們已經(jīng)錯失了最好的建立長效機制的時機,所以改革的任務(wù)會更加繁重。”朱寧表示。
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