中房智庫研究員 徐妍
“中國經(jīng)濟目前已經(jīng)非常接近底部，或者可以說已經(jīng)觸底。房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵是要加快房地產(chǎn)長效機制的建設(shè)，而這個建設(shè)的關(guān)鍵則是要推動房地產(chǎn)領(lǐng)域的供給側(cè)改革。”6月7日，中國發(fā)展研究基金會副理事長、國務院發(fā)展研究中心原副主任劉世錦，在由中國房地產(chǎn)報主辦、中房智庫承辦的《房地產(chǎn)調(diào)控之下的破局之道》中房智庫創(chuàng)新營銷沙龍上如是表示。
作為本次論壇的重量級嘉賓，劉世錦深度剖析當前中國經(jīng)濟形勢、供給側(cè)改革要點，詳解在多重不確定下房地產(chǎn)行業(yè)大勢和市場走向。
2017年是觸底驗證期
“我們將通過今年下半年驗證，如果中國經(jīng)濟站穩(wěn)中速增長平臺，中國經(jīng)濟還有一個穩(wěn)定的中速增長期。”談到目前的中國經(jīng)濟，劉世錦作出了一個大致的判斷，經(jīng)過七年多的穩(wěn)定發(fā)展以后，目前應該說非常接近底部，或者開始說已經(jīng)觸底。過去六七年的時間，中國經(jīng)濟一直下行壓力很大。對于過去七年時間里中國經(jīng)濟的變化，劉世錦有一個分析框架，就是轉(zhuǎn)型再平衡，即由過去10%左右的高速增長轉(zhuǎn)向中速增長。
在劉世錦看來，2017年是中國經(jīng)濟觸底的一個驗證期，但是這個觸底的過程不會一帆風順，中間可能會有波動，需要多次驗證。他認為如果中速增長可以穩(wěn)住，中國經(jīng)濟在新的中速增長平臺上，大概能夠保持至少十年左右。
中國經(jīng)濟逐步進入中速增長期以后和過去七年的時間里面很大的區(qū)別，過去七年是整個經(jīng)濟是下行的態(tài)勢，預期往往容易比較悲觀。“中國經(jīng)濟這幾年一直下行，但是現(xiàn)在穩(wěn)住了。所以目前是人民幣匯率貶值壓力最大的一段時間，這個階段可能很快就過去了。”
高房價的代價：
背離的城市發(fā)展規(guī)律
劉世錦認為，房地產(chǎn)現(xiàn)在正在進行調(diào)控，但關(guān)鍵要加快房地產(chǎn)長效機制的建設(shè)，這個建設(shè)的關(guān)鍵是要推動這個領(lǐng)域中間的供給側(cè)改革。對于一線城市房價暴漲的背景，他認為是中國在過去幾年中城市化進程出現(xiàn)了分化。
劉世錦表示，中國房價飆升有一些深層次的因素。首先，住宅用地占建筑用地比重偏低。中國一線城市住宅占建設(shè)用地比重長期低于25%，到目前為止也是低于30%。而發(fā)達國家一般這個比重在40%以上，韓國首爾占60%。其次，城市建設(shè)用地由地方政府壟斷。十八屆三中全會提出農(nóng)村宅基地也要逐步進入流轉(zhuǎn)，但是現(xiàn)在這些用地仍然沒有盤活。
在劉世錦看來，高房價導致最嚴重的問題是，既有城市化發(fā)展理念、規(guī)劃、戰(zhàn)略和城市化發(fā)展的客觀規(guī)律相背離。“這個差距太大。目前有些城市還采取了很多限制人口的方法，有的還在驅(qū)趕低端人口。一個城市的發(fā)展一定是包容性的發(fā)展，包括房地產(chǎn)。如果房子造出來，讓低端人口沒有地方住，這有很大缺陷，這個城市不可能繁榮的。”
高房價好不好呢？劉世錦認為，“有房子的都希望高房價，但是一個城市房價過高以后，現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢要下降，將來有可能發(fā)展不起來。例如最近一線城市出現(xiàn)著名企業(yè)往出走，例如有一些城市應該加大服務業(yè)發(fā)展，但現(xiàn)在服務業(yè)都是負增長。”
“以香港為例，近幾年經(jīng)濟發(fā)展遇到一些困難，這和經(jīng)濟缺少競爭力有直接關(guān)系。很大程度上的原因是房價過高。對于高房價對整個經(jīng)濟下一步發(fā)展，轉(zhuǎn)型升級、創(chuàng)新驅(qū)動要有主觀認識。”
加快房地產(chǎn)領(lǐng)域
供給側(cè)改革
要想逐步解決這些困難，劉世錦給出了自己的答案，其中最核心的就是要加快房地產(chǎn)領(lǐng)域的供給側(cè)改革，最終建立長效解決機制：首先，增加住宅用地占建設(shè)用地比重，應該提高到40%以上。另一方面，改變城市結(jié)構(gòu)，把各種資源集中于核心市區(qū)的結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘泻诵膮^(qū)加大批小城鎮(zhèn)的結(jié)構(gòu)。把城里面一些產(chǎn)業(yè)今后疏散出去，形成產(chǎn)業(yè)支撐。
“小產(chǎn)權(quán)的個問題很敏感，但是不難解決，該繳費要繳上，給它一個適當?shù)纳矸葸M入市場。”
在劉世錦看來，集體建設(shè)用地要加快轉(zhuǎn)型步伐，包括小產(chǎn)權(quán)房問題。另外，還要積極發(fā)展長期公共租賃住房。目前租售比差距很大，能不能大力發(fā)展公共租賃，特別是長期租賃。
“房地產(chǎn)稅對地方政府收入，包括對整個地價房價的調(diào)控工具方面的作用不可小覷，沒有房地產(chǎn)稅不行，這是一項基本制度建設(shè)。”雖然涉及很復雜的利益關(guān)系，但經(jīng)過精心的設(shè)計應該能夠拿出合情合理合規(guī)的解決辦法。
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