6月18日，“第三屆青島·中國財富論壇”在山東召開。金融專業(yè)人士朱云來在“金融回歸實體經濟”分論壇上談了實體經濟與虛擬經濟、貨幣、房地產等諸多問題。

談到所謂的脫實向虛或者脫虛返實，朱云來表示，經濟問題的本質不是虛實的問題，本質問題是貨幣擴張過大，不斷擴大投資范圍，擴大貨幣供應，是由這些東西引起的。

他指出，看看過去這些年發(fā)展的方式，除了印錢的幅度越來越大，其它的方式基本沒有改變。他表示，這樣的經濟狀況下，需要一個審慎的重新的審查和考慮，來調整經濟的發(fā)展方式。

他表示，市場經濟的基本規(guī)律，實業(yè)就是要應該賺錢。但為什么你認為好的某個領域的實業(yè)的利潤這么低？這恰恰說明它實際是過剩的，肯定是因為過剩了，才會不賺錢。但他也指出金融很賺錢也不一定對，金融賺錢正因為印了這么多的錢，他們在分錢的過程中當然賺錢。

在回答觀眾提問“房地產行業(yè)屬不屬于實體經濟”問題時，朱云來承認，房地產是一個非常有意思的東西，“你說還有什么東西，能夠比蓋房子添磚加瓦更實的實體經濟？你覺得它是實體經濟。你別笑，太早了，這個房子都是拿錢堆出來的，一切都是跟錢相關的，你說它是虛的，是不是也跟這個都很相關的？就所謂的金融，哪個房地產商不要金融來支持？”

他還提到房子為什么會這么貴？他指出，純粹是因為金融，所謂的脫實向虛的虛，貨幣存量160萬億，因為這個數(shù)不斷提升，所以房價一定會跟著漲，因為這叫資產價格通脹，因此這個房價，就越來越高。

他指出，問題是這么高的房價，真正需要住房的大多數(shù)的人的收入，平均收入又這么低，30年結余才能夠買得起一個房子。所以這顯然是經濟里面扭曲了。

至于怎么看未來的房價？朱云來表示，短期的人看不清長期的結果，所以大家會有習慣性的預期，覺得房子總是在漲價的，因為你覺得房子在漲價，所以每個人以前都買房子，因為大家都去買房子，所以都去買，就強化了房子的自我預期。最終意識到，即便挺有錢買得起房子，你買了這個房子，其實將來賣不出去，因為你真正需要的大眾，他的那個基礎收入沒到，他不可能買，他確實想買，但是不可能買，最終你時間長了發(fā)現(xiàn)，這個房子你買了也沒有意義，最終還有很多的利息的消耗，維修的消耗，各種消耗，這樣你資產持有不增值，最終可能就被迫放棄，把它賣掉，那時候價格會下來。

會調整到多少？朱云來認為，“像剛才賈（康）先生說，不知道價格怎么調整，我說是的，那時候調整到絕大多數(shù)需要買房子的人兜里有多少錢，更高的我出不來，除非搶錢去。”

以下為朱云來發(fā)言實錄：

朱云來：你剛才講的這個金融的話題，確實是大家總是爭論來爭論去。其實我覺得這恐怕更多應該還是來談經濟整體發(fā)展的方向。所謂脫實向虛，其實脫虛返實也好，經濟問題本質不是虛實的問題，本質問題是貨幣擴張過大，不斷擴大投資范圍，擴大貨幣供應，是由這些東西引起的。

因為實體，其實從投資賺錢的角度來講，我想投資人是不會管虛和實的，你只要賺錢，他一定投，你不賺錢，你再說實體經濟，他也沒法投。所以我覺得本質問題，是經濟發(fā)展本身是否良性，是否貨幣供應總體過大，跟現(xiàn)有的經濟和在現(xiàn)有經濟中能夠找到的發(fā)展機會。

因為投資總是高，大量投資，投資多了，不一定長遠對經濟一定是好事。但是因為在投資有債務支撐所造成的，債務太多了，早晚恐怕有問題。我先簡單說這些。

主持人：非常感謝。就像我剛才所說的，金融和實體經濟確實是非常寬的話題，大家也可以聽到，其實六位專家是從他們不同的角度，來談他們對這個話題的認識。所以每個人其實他們都是專注了某一個方向。我就想先向幾位專家提幾個問題。第一個問題，還是請第一個發(fā)言嘉賓，朱云來回答一下，我記得之前有一次吃飯的時候，你就提到了中國債務比例發(fā)展非?？?，大概三四年前你就提出了，我記得特別清楚，在一次小型聚會上。剛才你的主要發(fā)言又基本上還是集中在貨幣方面的擴張，你也提到了脫虛向實的問題，不管虛擬經濟還是實體經濟，投資就是要賺錢。

近年來，對整個金融監(jiān)管還是越來越嚴了，其實很多即使投資想賺錢也不敢做了，由于監(jiān)管方面的要求?；氐竭@個話題，如何能夠既刺激投資金融機構的積極性，同時又讓他們能夠遵守各方面的監(jiān)管，他們的規(guī)定，同時又能夠服務經濟實體，這本身是非常非常矛盾的。尤其在中國，這個投資還是導向于宏觀的政策。你要是完全靠投資賺錢，長期的這種理論來說，往往可能會最后導致自己的夭折，我這種話說的對不對？你來評論一下。

朱云來：我想講講我的幾點基本理解：

首先，你要深刻理解什么是市場經濟，如果市場經濟是參與的市場主體根據(jù)每個主體經濟利益的計算，決定這個東西做還是不做，這個本身已經自然形成了經濟。你現(xiàn)在說每一個參與的主體，也會根據(jù)他自己的計算，遵守規(guī)則，就是跟規(guī)則應該是沒有直接的關系，你平常原來已經形成一套規(guī)則，按照這個規(guī)則。如果不按照這個規(guī)則，本來就應該做某種解決的，或者你規(guī)則錯了，你把規(guī)則改了，或者必須應該遵守的規(guī)則，才使公眾利益最大化。

因此你必須讓他遵守這個規(guī)則。這個跟規(guī)則沒有關系，可能在實際生活當中，可能更希望快點發(fā)展經濟，因此很容易講形成一些項目去投，通過這些項目擴張貸款，擴張貸款之后實際不賺錢，很多人不了解，在你貸款過程中，你創(chuàng)造了貨幣，這個貨幣即便是你為了這個項目做的這個錢，你只要不收回這個貸款，這個錢通過經濟交易過程，投資一方把錢交給了提供的一方，提供的一方可能是提供一部分或者是中間的作用，又轉給下一個人，所以這個錢一直在里面轉，越來越多，這個錢總是要逐利，總是要找機會。所以我們看到很多，不是說你可以脫實向虛，脫虛向實，不是這樣一個規(guī)律。

我們從宏觀經濟發(fā)展，從大的角度來看，這樣的背景下，我們的貸款規(guī)模是不是夠，是太大了，還是太小了？這是看機會，在早期發(fā)展階段，世界經濟進行調整，給中國很好的機會，你去投資建設出口的工廠。現(xiàn)在世界此一時彼一時，已經又變了好多年，十年二十年了，情況變了，你怎么做？前面有住房的建設，在開始起到很好的作用，現(xiàn)在又是此一時彼一時?，F(xiàn)在建房總量比十年前增加了可能兩三倍，這個數(shù)量大到一定程度的時候，它就是問題了。你現(xiàn)在再去做這種大量的地產投資，可能就有問題了。

所以我覺得可能是我們需要審慎考慮一下經濟的發(fā)展方式。我們一直在講發(fā)展要轉變方式，但事實上，我們過去看到的過去這些年發(fā)展的方式，其實基本沒變，除了這個錢印的幅度越來越大，其它的方式沒有改變。可能這樣的經濟狀況下，需要一個審慎的重新的審查和考慮，來調整經濟的發(fā)展方式。

主持人：謝謝，我總結一下云來說的，第一是金融一定要服務于實體經濟，而且錢，就是投資收益一定要是真正的實體賺來的收益，而不是用自己的錢賺一些高利貸也好，就不能不斷在錢中再加錢。

朱云來：市場經濟，市場機制會決定這個錢，是錢多的問題，不是主體應該決定往哪兒去，比如合法的規(guī)定，這是原來都已經說的，你還能說做違法的嗎？既然是非法的，原來有什么法該怎么管怎么管，這沒有關系，在原有條件沒有變的情況下，為什么覺得現(xiàn)在錢更多脫實向虛了？其實是因為錢更多了，過去也沒有這個錢，也不會往那里去，不賺錢不會去的。現(xiàn)在反過來說，有些投資者拿了錢，給應該投實體，回報才2%、5%，不準人家投金融，那個金融15%、20%的回報，怎么能這樣呢？你是贊成市場經濟，還是不贊成呢？如果必須都安排錢投到哪里去，不就變成計劃經濟了嗎？那就不用討論了。

提問：我想請教一下朱總，朱總對國際形勢比較了解，在現(xiàn)在可以看到的大的國家，在金融的監(jiān)管，金融和實體經濟相互支持協(xié)調，相對比較好的，運行相對比較健康的國家或者大的經濟體，應該是哪幾個，有哪幾個，或者哪幾個經濟體運行的特點，監(jiān)管的現(xiàn)狀值得我們好好研究學習和借鑒？謝謝。

朱云來：這個問題有點大，這么多涉及到國際的情況，各個國家的監(jiān)管。其實我覺得總體來說，西方像美國、歐洲這些國家的經濟，發(fā)展得比較早，所以相對比較系統(tǒng)，但不是說沒有問題，但是我們自己的問題，我們可以有借鑒，但是真正中國的問題和這些國家的問題不太一樣，恐怕我們必須走自己的路，但是我覺得可能自己需要一個更為清晰的思維。就是你到底面臨什么樣的問題，你怎么樣去解決它？應該在一個制度體系，原來我講一個可能過去，需要一些頂層設計，其實這個是對之前的一些實際的做法，就是各個部門，各自為戰(zhàn)，實際上都是根據(jù)自己的基礎的情況，從底下往下做起來的一些規(guī)則。

剛才賈先生也提到，一行三會這么多的金融領域，相互之間是有相當?shù)拿芮械穆?lián)系，但是你又是分別去制定規(guī)則，甚至也是分別去執(zhí)行。遇到很多問題，可能就很難協(xié)調。但是這些問題，恐怕我們需要把它系統(tǒng)來看。但是你的基本規(guī)則是說什么樣是一個合理的規(guī)則體系，什么該管，什么不該管，該管的也要講究怎么個管法。要通過這些研究，形成一定的共識，要把它明確化。

我們習慣于把這些規(guī)則，今天出了一個什么事，頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳，這些規(guī)則本身不細化。暫時解決這個問題，明天又引起另外一個問題，就看我們房屋調整政策，這三五年，這十年，改了多少回了。有用嗎？每一次都改完了之后，又出來下面一個問題，農產品也是一樣，今天肉價漲了，就來個新政策，刺激肉生產，明天又跌得一塌糊涂，沒法做了，等開始做了，又開始漲了。這都是經濟的規(guī)律。

我們要學習什么是市場經濟的基本規(guī)律，要根據(jù)這個市場規(guī)律來正確做，甚至有的時候我們覺得，這是中國的一種文化習慣，資本逐利，雖然大家現(xiàn)在多少能接受，但是實際感覺上還是有點鄙視。后來我在想，逐利不是說不好，是必須的，國有企業(yè)不逐利，不掙錢，那就是對的嗎？它要逐利，因為這是全民所有財產，全民才能得到利益，這是最大的利益，它必須逐利，必須盈利。所以其實盈利是沒有錯的，市場主體根據(jù)盈利的規(guī)則，就會做它經濟的判斷和選擇。不是突然一下，你認為這個領域，這個實業(yè)好，它的就要應該賺錢，其實為什么你認為好的這個實業(yè)，它的利潤這么低？就說明它實際是過剩的，你要聽從市場的道理，你肯定是因為過剩了，才會不賺錢。那么你金融賺錢，當然也不一定對，但是它的原因是什么？正因為你印了這么多的錢，他們在分錢的過程中，他當然賺錢。

所以這實際上是說，中國的發(fā)展，還是要真正把這些基本問題分析清楚，我們討論清楚，我們可能不能一下子做到位，這個可能很難，至少把這個問題抓到它的本質，放在系統(tǒng)里面，所以我說需要一個系統(tǒng)設計，各種市場制度。本來是有一個比較好的體系，原來我們在說，你在出臺一個制度之前，要在系統(tǒng)內進行討論，后來做得好像越來越形式化了，一拍腦袋就定了，對體制要更為系統(tǒng)，這樣對發(fā)展更為良好。

提問：“您覺得房地產行業(yè)，屬于實體經濟嗎？”

朱云來：我補充兩句，你這個問題我覺得提得非常好，其實正好也是我們今天討論所謂這個主題是實還是虛。

房地產是一個非常有意思的東西，你說房地產，你問的問題是實體經濟還是虛擬經濟，你說還有什么東西，能夠比蓋房子添磚加瓦更實的實體經濟？你覺得它是實體經濟，你別笑，太早了，這個房子都是拿錢堆出來的，一切都是跟錢相關的，你說它是虛的，是不是也跟這個都很相關的，就所謂的金融，哪個房地產商不要金融來支持？

但是我覺得恰巧這個問題不在于實和虛，而在于你到底這個房子蓋了多少，蓋了有什么用，到底能不能買得起這個房子？你看看現(xiàn)在房子蓋了這么多。其實根據(jù)國家統(tǒng)計局的年鑒，歷年統(tǒng)計你只要算算數(shù)就知道了，現(xiàn)在深圳住房總體面積已經夠支撐按人均30平米這樣的標準來計算，已經能夠支撐10億人，實際上我們的城市化率已經是比較夸張了，其實這里面還有很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)里的，也都算進去了，也只有7億人，你多了3億。

你說這叫庫存嗎？是什么庫存？是在開發(fā)商手里還沒有賣出去的，賣出去的就不是庫存了嗎？或者更準確講，它是一種閑置，因為雖然被人買了，但是沒有被人住，他之所以買是為了將來賣，其實他仍然在這個市場。所以我認為，總量本來已經很高了，算算價格，平均7千元，而收入一年平均只有3萬，平衡收支之后，剩下的大約一萬，一萬塊錢買一個一平米六七千，將近一萬的，現(xiàn)在可能更高，按照統(tǒng)計平均的概念來說，老百姓總共沒有這么多錢能夠買得起這么貴的房子。

房子為什么會這么貴呢？就因為你純粹的金融，所謂的脫實向虛的虛，貨幣存量160萬億，因為這個數(shù)不斷提升，所以房價一定會跟著漲，因為這叫資產價格通脹，因此這個房價，就越來越高，問題是你這么高的房價，真正需要住房的大多數(shù)的人的收入，平均收入又這么低，30年結余才能夠買得起一個房子。所以這顯然是經濟里面扭曲了。

短期的人看不清長期的結果，所以大家會有習慣性的預期，覺得房子總是在漲價的，因為你覺得房子在漲價，所以每個人以前都買房子，因為大家都去買房子，所以都去買，就強化了房子的自我預期。最終意識到，即便挺有錢買得起房子，你買了這個房子，其實將來賣不出去，因為你真正需要的大眾，他的那個基礎收入沒到，他不可能買，他確實想買，但是不可能買，最終你時間長了發(fā)現(xiàn)，這個房子你買了也沒有意義，最終還有很多的利息的消耗，維修的消耗，各種消耗，這樣你資產持有不增值，最終可能就被迫放棄，把它賣掉，那時候價格會下來。

像剛才賈先生說，不知道價格怎么調整，我說是的，那時候調整到絕大多數(shù)需要買房子的人兜里有多少錢，更高的我出不來，除非搶錢去。

所以要看到實和虛都在一起，說到底是一個經濟，沒有聽說我們把經濟學分成兩半，一半叫做實體經濟怎么研究，一半虛擬經濟怎么研究，不可能的，經濟學就是一個，確實實際上金融的過程，是說經濟里面的一部分，但是確實是很重要的一部分，是把經濟里面有一些贏余轉移到有需求、有發(fā)展的地方去，去促進經濟的發(fā)展。

所以從這方面來講，對經濟促進作用很重要。所以現(xiàn)在我們看到，這些表象可能不是我們想的這么簡單，問題更深層次，總體來講國家經濟有一個合理的增長的速度，合理的增長方式，這些不調整的話，長期發(fā)展，可能會越來越多的問題，所以現(xiàn)在我覺得應該是改革開放將近40年了，也是應該是一個系統(tǒng)總結，修復，然后改變。因為其實我們政策大眾方針其實早也定過，我認為是挺正確的，就是你要轉變發(fā)展方式，要升級，要繼續(xù)完善市場經濟的體制框架，讓市場起更重要的決定性作用。所以我覺得這也是很好的例子，而且其實某種意義上來說，我們的地產經濟，在整個經濟里面，比重占得也是非常之大的，我們看了一下，大概從廣義一點的，包括所有的建筑，占了經濟至少是1/3甚至更多。所以應該說這個比重是比較大的，問題是比較重的。怎么才能調整好，恐怕增長速度應該不是那么重要，相比我們的增長質量，如果我們增長速度很高，但是增長的質量是不高的，甚至是可能有很多的引起長期的過剩和虧損的，那我們寧愿首先關注的是增長質量，謝謝。