昨天下午，房地產服務商戴德梁行在北京召開了2017年第二季度發(fā)布會。
戴德梁行北中國區(qū)投資及顧問服務部高級助理董事楊蕾在會上介紹，盡管今年資金上舊有融資渠道收緊或關閉，政策層面對某些物業(yè)出售予個人買家予以限制，但2017年上半年北京大宗交易投資總額仍然多達119億元，同比增長15%。
“散售退出使得大宗交易成為商業(yè)物業(yè)成交的重要渠道，但面臨嚴峻挑戰(zhàn)。”楊蕾說，2016年全年北京市場大宗交易投資總額376億元，創(chuàng)下歷史新高，其中上半年投資總額103億元，所有交易集中以寫字樓及零售物業(yè)為主。2017年上半年大宗交易投資總額為119億元，“如果累加我們追蹤到的60億元左右二手住宅地塊交易，上半年大宗交易投資總額將接近180億元。”
現在北京商業(yè)物業(yè)市場形勢嚴峻，融資收緊及散售退出，寫字樓租金預期在未來一段時間內難以獲得大幅增長，“未來租金漲幅難有積極預期的情況下，今年上半年大宗交易的市場表現提振了信心。”
她預計今年下半年北京商業(yè)物業(yè)投資市場依然會非常活躍，前景樂觀。“開發(fā)商會越來越多地從土拍市場轉回到存量市場，政府加強宏觀調控影響的高預期下，外資投資機構很難在市場上獲得機會，內資買家有望守住主場。”
外資買家已經淡出北京商業(yè)物業(yè)大宗交易市場。根據戴德梁行的跟蹤監(jiān)測，2017年上半年所有大宗交易買家里，沒有一宗交易是由外資買家參與完成。而將時間追溯至2012年，內資買家總交易量占比提升幅度更加明顯。
“拋開貨幣和政策兩個因素，外資買家對中國商業(yè)地產市場的預期還停留在過去幾年的狀態(tài)，所以在交易決策過程中，要比內資買家慢很多，也更加復雜。”楊蕾說。而且她強調，外資買家在處理舊改、升級改造物業(yè)上，長期體現出的資產管理和物業(yè)改造的能力，優(yōu)勢已經不那么明顯。
另一個原因是內資買家收購商業(yè)資產的動力更足。越來越緊縮的土地供應，或者土地出讓的諸多條件限制，使得很多地產商在公開市場獲取土地，它們開始投入到存量市場。今年上半年37%存量市場大宗交易是由地產商參與完成，這一數據至少是去年的6倍之多。
“地產商很大程度上已經從土拍市場轉到了存量市場。”楊蕾說。
2017年上半年大宗交易商業(yè)物業(yè)類型里，酒店、寫字樓、零售物業(yè)和公寓幾乎平分了這個市場，相比2016年大宗交易物業(yè)類型比例調整較大。
“北京商業(yè)市場有其特殊屬性。比如相比上海，供應量比較少，活躍度較低，流動性也不是足夠強。所以大量大宗交易集中在改造類物業(yè)上，今年上半年占比達到了78%。”她說，城市更新已經不是一種趨勢，至少在上半年，城市更新主導了大宗交易市場。
據戴德梁行參與完成及跟蹤大宗交易披露，今年上半年一些資本完成了北京東四環(huán)陽光上東酒店、首創(chuàng)中環(huán)假日酒店收購。其中，陽光上東酒店被境內一支基金收購后將改造成寫字樓對外出租；首創(chuàng)置業(yè)出售了北京中環(huán)假日酒店予一家境內資本，也將改建為辦公樓出租。另外，地處王府井的一家商場也在今年上半年完成交易，未來將改造成寫字樓。
這些改造類物業(yè)被機會資本收購改造以后，租金提高使得資產價值得以大幅度釋放。香港上市公司盈大地產出售北京盈科中心前一直空置，經過三年時間改造及提升物業(yè)管理，目前盈科中心商場部分實現滿租，平均租金提升至260元/月/平方米。
“收購改造3年后，以現在租金水平評估盈科中心市場價值，至少增長了40%。”楊蕾說。
另外，戴德梁行北中國區(qū)投資及顧問服務部還幫助本地基金公司完成了太陽宮百盛和開元名都酒店收購。其中，太陽宮百盛收購節(jié)點上正在運營，不過當時租金水平已經折至118元/月/平方米，改造之后預租租金達到了350元/月/平方米；北京開元名都酒店收購時運營租金水平只有100元/月/平方米，經過改造之后，預租租金達到了360元/月/平方米。
“這兩個項目在三年后達到滿足或者穩(wěn)定運營狀態(tài)，市場價值預計會更高。”她說，改造類物業(yè)改造周期通常是10個月至1年左右，這個周期內物業(yè)會開始預租，盈科中心改造完成時預租率達到了60%。“根據現在租金水平倒推物業(yè)資產價值，盈科中心反映到租金上是從空置狀態(tài)提升至260元/月/平方米，但考慮到改造成本、資金成本和運營成本，我們預估盈科中心資產價值提升了40%。”
楊蕾說，過去很長一段時間，城市發(fā)展都是“攤大餅式”外擴，現在開始內收，深耕到物業(yè)項目，比如酒店、寫字樓、公寓、商場，改造挖掘項目資產價值，這些存量資產成為市場上最有價值的投資物業(yè)。
“戰(zhàn)術型、保守型買家已經不太適合現階段北京商業(yè)物業(yè)投資市場，相比糾結于收購節(jié)點上物業(yè)資產的租售比，對未來商業(yè)市場準確和樂觀的預期更加重要。”楊蕾最后總結，資產管理的能力和物業(yè)改造的方式，對物業(yè)資產增值變得至關重要，“擁有較強資產管理能力的戰(zhàn)略型買家，才是這一輪或下一輪商業(yè)物業(yè)投資市場的贏家。”
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