以棚改貨幣化推動(dòng) 三四線樓市上漲不可持續(xù)

近期，隨著樓市調(diào)控的“漸入佳境”，各主要一二線城市樓市降溫明顯，在新房限價(jià)背景下二手房更能反映一線城市樓市真實(shí)狀況。在北京，統(tǒng)計(jì)顯示，6月二手房成交量僅8918萬套，是28個(gè)月以來的最低值，環(huán)比5月下跌了17.4%，二手房成交均價(jià)環(huán)比5月份同期下滑4.7%，“3·17新政”后的4至5月，北京二手房成交量依次為1.69萬套和1.08萬套，成交量下滑趨勢明顯；在上海，5月二手住宅成交1.46萬套，環(huán)比下跌5.31%，二手房成交價(jià)環(huán)比下跌1.34%；不僅如此，一線城市周圍熱點(diǎn)投資區(qū)域如北京東邊的北三縣樓市降溫也十分明顯。

但與一線樓市形成鮮明對比的是，三四線城市樓市仍供需兩旺，地價(jià)與房價(jià)卻仍在上升軌道。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，5月，全國單宗地塊金額超過5億的成交合計(jì)102宗，溢價(jià)率超過50%的地塊有71宗，其中有87%的地塊分布在三四線城市。徐州、?？诘瘸鞘?月房價(jià)環(huán)比上漲在5%左右。整體看一二三線樓市成交量，一線城市同比下調(diào)幅度達(dá)到了37%，二線城市下調(diào)幅度接近30%，三線城市則上升了28%。

究其原因，一二線城市普遍進(jìn)入限購、限貸、限價(jià)、限售、限商的“五限時(shí)代”，去年四季度以來，全國超55個(gè)城市發(fā)布了各種相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策累計(jì)超160次，其中一二線城市限制較嚴(yán)，三四線城市限制相對寬松。于是，一二線城市被限制的房地產(chǎn)投資需求紛紛轉(zhuǎn)向三四線城市釋放，而且，三四線城市近期正處于棚改的加速階段，隨著越來越多的城市采取棚改貨幣化安置，短期購房需求必然出現(xiàn)集中增加。兩股購房需求的結(jié)合短期內(nèi)引起了三四線樓市成交量與房價(jià)的上漲。

另一方面，對于廣大房企來說，一二線城市隨著房價(jià)上漲地價(jià)也隨之上漲，地方政府拍賣土地時(shí)一般有限價(jià)或自持要求，房企拿地不僅利潤被提前鎖定，而且由于資金量占用較大，拿地風(fēng)險(xiǎn)也同比例增加，目前一線城市拿地已基本由單一房企轉(zhuǎn)向眾多房企組成的聯(lián)合體方式，因而房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市也是其必然選擇。

但三四線樓市熱度能維持多久，必須先注意金融去杠桿與樓市庫存這兩個(gè)重要問題。

在金融去杠桿背景下，今年以來央行基礎(chǔ)貨幣的投放量顯著低于回籠量，同時(shí)，央行加大MPA考核讓市場信用收縮明顯，未來貨幣乘數(shù)料將出現(xiàn)明顯下降，而在市場上則表現(xiàn)為錢緊與市場利率的緩慢提升。上海同業(yè)拆借利率SHIBOR不同期限品種今年以來均大幅上漲，一年期Shibor利率與一年期貸款基礎(chǔ)利率LPR已呈倒掛態(tài)勢，意味著商業(yè)銀行獲得資金的成本已開始高于其放貸收益，商業(yè)銀行惜貸并逐步提高貸款利率是必然。近期一線城市部分商業(yè)銀行已把首套購房利率提升至基準(zhǔn)利率1.1倍，二套提升至1.2倍，并且批貸與放款周期明顯延長，更有部分商業(yè)銀行停止了房貸業(yè)務(wù)。未來隨著美聯(lián)儲(chǔ)加息頻率與節(jié)奏的加快，中國市場利率預(yù)計(jì)仍會(huì)維持在高位，房貸業(yè)務(wù)仍將收緊，這一趨勢也將很快就會(huì)傳導(dǎo)至三四線城市商業(yè)銀行。當(dāng)前支持房價(jià)上漲的最重要力量莫過于居民加杠桿購房，三四線銀行房貸的收緊將極大地影響當(dāng)?shù)鼐用褓彿恳庠浮?/div>