樓市稍有風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì)牽動(dòng)億萬(wàn)買(mǎi)房人的心，7月7日，上海、深圳樓市再次爆出大消息！
兩大一線城市同日宣布大幅增加住宅土地供應(yīng)，讓我們來(lái)看看他們的主要舉措：
1、上海：在“十三五”期間（2016－2020年），上海新增住房比“十二五”增加60%左右，住房用地預(yù)計(jì)供應(yīng)5500公頃，新增住房大約為170萬(wàn)套。
在新增的這170萬(wàn)套房中：商品住房約45萬(wàn)套，以中小套型普通商品住房為主；租賃住房約70萬(wàn)套；各類保障性住房約55萬(wàn)套。
2、深圳：2017年深圳新建商品住房由原來(lái)的4.3萬(wàn)套增加到8萬(wàn)套，增幅將近1倍。安排保障性住房和人才住房用地65公頃，計(jì)劃安排建設(shè)保障性住房和人才住房5萬(wàn)套、約277萬(wàn)平方米，套數(shù)建設(shè)指標(biāo)較去年同期增長(zhǎng)25%。
如果把時(shí)間往前移，還可以看到北京樓市也有類似舉動(dòng)：
3、北京：4月7日，北京市政府批準(zhǔn)《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》，北京計(jì)劃今后五年供應(yīng)住宅用地6000公頃，保障150萬(wàn)套住房建設(shè)需求。
三地政策具有一個(gè)共同特征那就是增加住宅土地供應(yīng)，一線城市房?jī)r(jià)之所以會(huì)上漲，很大一部分原因是因?yàn)樽≌玫鼐o缺，住房供不應(yīng)求，增加供應(yīng)可以緩解燃眉之急。
1、我們都知道房?jī)r(jià)漲不漲，短期看政策，中期看土地，長(zhǎng)期看人口。以前（2016年10月－至今）樓市主要是政策調(diào)控，不斷加碼的限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售政策，輔之以金融手段（限制房企再融資、信托地產(chǎn)、切斷理財(cái)資金進(jìn)入樓市），短期讓樓市迅速降溫。
來(lái)自偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)的數(shù)據(jù)，上半年，北京二手住宅的網(wǎng)簽總量環(huán)比去年下半年減少了36%，考慮到限價(jià)令下新房?jī)r(jià)格已經(jīng)失真，現(xiàn)在二手房?jī)r(jià)格仍然是客觀反應(yīng)樓市真面目的，可見(jiàn)政策的效果非常明顯。
2、然而正如小白此前說(shuō)過(guò)的，限購(gòu)新政后有35.62%的買(mǎi)房用戶延緩買(mǎi)房進(jìn)程，28.22%的用戶表示暫時(shí)觀望，如果不輔之中長(zhǎng)期政策，單純依靠行政化實(shí)際上是為未來(lái)房?jī)r(jià)上漲播下種子。
增加一線城市的土地供應(yīng)，可以消化購(gòu)房需求上升帶來(lái)的房?jī)r(jià)上漲壓力，但迫于一線城市控制城市規(guī)模，土地供應(yīng)尤其是住宅用地增幅有限。現(xiàn)在大幅增加住宅土地供應(yīng)，可以理解為降房?jī)r(jià)的玩法由政策調(diào)控向市場(chǎng)調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)變，樓市調(diào)控迎來(lái)2.0版
考慮到北上深樓市總市值在全國(guó)樓市中占比超過(guò)三分之一，所以三地的樓市“新玩法”在全國(guó)具有非常大的指示意義。
那么問(wèn)題來(lái)了，房?jī)r(jià)真的會(huì)降嗎？
我們還是以上海為例：
1、在“十三五”期間上海將新增住房大約為170萬(wàn)套，按照目前三口之家的現(xiàn)狀，這170萬(wàn)套大約可以滿足540萬(wàn)人的住房需求。
2、從官方公布的人口來(lái)看，2014年上海的總?cè)丝陂_(kāi)始出現(xiàn)拐點(diǎn)，走下降趨勢(shì)。
也就是說(shuō)人口數(shù)據(jù)無(wú)誤的情況下，170萬(wàn)套的供給是能夠滿足上海人住房需求的，甚至供大于求，理論上未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)下跌！
不過(guò)如果你僅僅從這一角度看那就錯(cuò)了，里面有一些細(xì)節(jié)你需要注意到，在新增的170萬(wàn)套房中有70萬(wàn)套是租賃住房，剩下的才是商品房和保障性住房，真正能夠上市交易的房子已經(jīng)打了折扣。
其次從人口角度上，2013年上海的小學(xué)生人數(shù)是79.25萬(wàn)，2015年是79.87萬(wàn)，人數(shù)是增加的，相比官方統(tǒng)計(jì)的總?cè)丝?，以?shù)人頭為統(tǒng)計(jì)的小學(xué)生人數(shù)更為準(zhǔn)確，可見(jiàn)上海的人口增加或是被低估的。
再者，計(jì)劃不等于實(shí)際完成，以北京為例2016年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃是1200公頃，實(shí)際上只完成了469公頃，完成度僅有39%。
未來(lái)上海的供應(yīng)用地完成度到底是多少，那要看它的房?jī)r(jià)走勢(shì)，如果房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，那可能會(huì)增加土地供應(yīng)。但如果消化周期（待售面積除以銷售面積）過(guò)快那么可能還會(huì)減少土地增應(yīng)，住建部要求的主要指標(biāo)如下：
對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地;36-18個(gè)月的，要減少供地;12-6個(gè)月的，要增加供地;6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。
可見(jiàn)本次北上海提出的大幅增加土地供應(yīng)是調(diào)控房?jī)r(jià)的重要一環(huán)，中央對(duì)這次房地產(chǎn)調(diào)控是認(rèn)真的，房?jī)r(jià)進(jìn)入調(diào)整甚至下跌已經(jīng)是必然。至于調(diào)整時(shí)間有多久，那取決于經(jīng)濟(jì)，如果經(jīng)濟(jì)下行壓力大，那么政策可能會(huì)有一定的松動(dòng)，供地量不可能大幅增加。
未來(lái)的房?jī)r(jià)將會(huì)在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中徘徊，不過(guò)即使是徘徊，未來(lái)的房?jī)r(jià)都不可能出現(xiàn)大漲，因?yàn)樨泿胖芷?、調(diào)控周期、經(jīng)濟(jì)周期都不允許，這種勢(shì)頭至少會(huì)持續(xù)到2019年底。
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