“并購王”融創(chuàng)又出手了，融創(chuàng)以631.7億元收購萬達13個文旅項目及76個酒店，創(chuàng)下內地房地產市場企業(yè)間并購的歷史最高金額。圖謀向“輕資產”轉型的萬達遇上規(guī)?；c轉型發(fā)展的融創(chuàng)，這筆交易或實現(xiàn)雙贏。
進入白銀時代，房企逐漸從過去的拿地競爭模式過渡到現(xiàn)在的企業(yè)之間股權兼并模式，未來這種現(xiàn)象或將頻繁發(fā)生。
交割后萬達品牌不變
根據雙方協(xié)議，萬達以注冊資本金的91%即295.75億元，將西雙版納萬達文旅項目等13個文化旅游城項目的91%股權轉讓給融創(chuàng)，并由融創(chuàng)承擔項目的現(xiàn)有全部貸款。融創(chuàng)以335.95億元，收購北京萬達嘉華、武漢萬達瑞華等76個酒店。雙方同意在7月31日前簽訂詳細協(xié)議，并盡快完成付款、資產及股權交割。
值得注意的是，雙方同意交割后，萬達文旅項目維持“四個不變”：品牌不變，項目持有物業(yè)仍使用“萬達文化旅游城”品牌；規(guī)劃內容不變，項目仍按照政府批準的規(guī)劃、內容進行開發(fā)建設；項目建設不變，項目持有物業(yè)的設計、建造、質量，仍由萬達實施管控；運營管理不變，項目運營管理仍由萬達公司負責。
酒店交割后，酒店管理合同仍繼續(xù)執(zhí)行，直至合同期限屆滿。雙方同意在電影等多個領域全面戰(zhàn)略合作。
由此可以看出，萬達也并非簡單的“賣資產”，在其文旅項目上均保留了萬達品牌。萬達通過出售資產達到“輕運營”目的，以降低風險。
萬達推進“輕資產”轉型
作為國內最早進行大規(guī)模商業(yè)地產開發(fā)的企業(yè)，萬達商業(yè)地產“先招商再投資”、打造“訂單商業(yè)”、“只租不售”等模式在業(yè)界具有舉足輕重的影響。不過，隨著未來幾年房地產行業(yè)利潤率降低，有的企業(yè)開始選擇退出房地產，萬達也成為其中之一。
萬達此前發(fā)布“輕資產”轉型計劃，其目標是到2020年開業(yè)400個至500個萬達廣場，徹底去房地產化，變成萬達商業(yè)投資公司或商業(yè)投資管理公司。到2020年收入達到1000億美元，市值2000億美元。
雖然此前和萬科的合作及與蘇寧的合作并非一帆風順，但此次打包資產賣給融創(chuàng)，業(yè)內人士認為這場交易應該是雙贏。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向中國經濟網指出，從賣的角度來看，賣是因為現(xiàn)在資產價格處于高位，萬達現(xiàn)在賣可以順利實現(xiàn)退出；同時，通過出售剝離資產，尤其是剝離不是太盈利的資產，可以降低萬達商業(yè)的負債，優(yōu)化公司發(fā)展戰(zhàn)略，使萬達走的更輕，從而可以聚焦核心業(yè)務，也有利于萬達順利回A，估值上也會高一些。
“隨著樓市進入下半場與本輪樓市進入調整期，處于利潤考量、降低負債與轉型發(fā)展需要，萬達有可能還會繼續(xù)‘去地產’化，后期還會有更多的萬達產品走向‘輕資產’，比如萬達廣場。”張宏偉說。
巧合的是，萬達電影股價曾在6月22日突發(fā)性跳水，起因是一條“萬達地產債今天被砸得很慘”的消息，但隨后萬達發(fā)布聲明稱該事件系惡意炒作，并稱將對相關微博大號進行起訴。
中原地產首席分析師張大偉表示，萬達轉讓非核心資產的主要目的應該和回A受挫有關，作為國內最大的商業(yè)地產公司，上個月債券出現(xiàn)恐慌性拋售，可能影響了流動性，也可能會對萬達未來融資和發(fā)債帶來負面影響，所以轉讓非核心資產對提高流動性有幫助。
融創(chuàng)借力繼續(xù)做“大”
對于房地產龍頭企業(yè)融創(chuàng)來說，過去單一側重中高端住宅市場的發(fā)展顯得過于集中，在這種情況下介入酒店及文化旅游地產市場，有利于業(yè)務開拓。盡管目前，融創(chuàng)對樂視的戰(zhàn)略投資結果還未明朗化。
目前，大房企從開發(fā)商到運營商的轉變賽已經開始，“地產+X產業(yè)”轉型可以規(guī)避短期住宅市場運營風險，未來這種企業(yè)間的并購或合作或將頻繁出現(xiàn)。
張宏偉認為，萬達資產包中有不少土地儲備，對于還處于規(guī)?；娜趧?chuàng)來講也是必要的，同時，通過萬達的品牌也可以增強投資拿地能力、融資能力等，還可以借力發(fā)力繼續(xù)做“大”。另外，融創(chuàng)規(guī)?；呀涍_到一定階段，今年總銷規(guī)模預計在2000-3000億，在這個階段，融創(chuàng)需要通過轉型規(guī)避風險。
融創(chuàng)2016年年報顯示，公司的凈負債率已由2015年的75.9%升至121.5%，提升了45.6個百分點。融創(chuàng)還在去年發(fā)行了100億元的永續(xù)債。對此，孫宏斌的回應是，此次收購用的是自有資金。截至今年6月末，融創(chuàng)賬戶上的現(xiàn)金流仍有900億元。
從去年10月到今年3、4月，樓市調控政策頻出，多個城市先后發(fā)布新樓市調控政策，多地重啟限購限貸、限售，預示著房地產行業(yè)進入新一輪的調控周期。歷史經驗表明，每一輪市場調整期都將有一批房企退出房地產市場，行業(yè)“大魚吃小魚”并購與整合的現(xiàn)象也會頻繁發(fā)生。
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