忽如一夜春風(fēng)來，千樹萬樹梨花開。”借用這首古詩來形容當(dāng)下不斷被熱炒的“特色小鎮(zhèn)”浪潮，并不為過。

2016年7月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、財政部三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》（以下簡稱《通知》）提出，2020年前培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿(mào)物流、現(xiàn)代制造、教育科技、傳統(tǒng)文化、美麗宜居等特色小鎮(zhèn)?？芍^“一石激起千層浪”，自此特色小鎮(zhèn)迅速引發(fā)社會各界關(guān)注。時至今日，該《通知》發(fā)布還不到1年時間，從各級政府，到央企、國企，再到民企，如果不與特色小鎮(zhèn)扯上關(guān)系，仿佛就顯得已經(jīng)跟時代脫節(jié)。

一時間，各大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)爭先恐后宣布進(jìn)軍特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域，并大談特談將如何打造特色小鎮(zhèn)；各種行業(yè)論壇、研討會，如果不談特色小鎮(zhèn)話題就感覺不夠高端，沒有多大價值；各個領(lǐng)域的專家們，更是逢人必談特色小鎮(zhèn)……

進(jìn)入錢越來越難賺、利潤越來越難保障的“白銀時代”，踐行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、加速企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級步伐是每家房企的必然選擇。然而，“房企+特色小鎮(zhèn)”是深思熟慮之后的真轉(zhuǎn)型，還是跟往常一樣講個好聽的故事給投資者、股東、客戶們聽，則有待進(jìn)一步觀察。

房地產(chǎn)化行不通

繼上述《通知》之后，2016年10月份，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布了首批127個全國特色小鎮(zhèn)名單。2017年6月初，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部再次要求6月底前各省上報300個特色小鎮(zhèn)推薦名單，且以旅游文化產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的特色小鎮(zhèn)推薦比例不超過1/3。

另據(jù)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，截至今年1月份，全國共發(fā)布特色小鎮(zhèn)相關(guān)政策105個，其中有21個省、自治區(qū)以及33個地級市都先后發(fā)布了特色小鎮(zhèn)相關(guān)政策。

毫無疑問，政策層面的高度重視是引發(fā)社會各界集中關(guān)注特色小鎮(zhèn)并逐漸形成熱潮的重要原因之一。越是熱潮，越需要冷思考。旗幟鮮明地反對特色小鎮(zhèn)房地產(chǎn)化，就是其中一個明確的方向。據(jù)中國建設(shè)報記者長期跟蹤統(tǒng)計，截至目前，至少有20多家品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)明確提出要進(jìn)軍特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域，其中有部分企業(yè)已開始動工建設(shè)。

作為中國經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)跟金融、建筑、建材、部品等上下游多個產(chǎn)業(yè)之間保持著千絲萬縷的聯(lián)系，每家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其實都是一個平臺商、資源整合商，而打造特色小鎮(zhèn)很關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是培育特色產(chǎn)業(yè)，倘若相關(guān)開發(fā)企業(yè)能夠充分利用自身優(yōu)勢，真正能夠因地制宜為當(dāng)?shù)嘏嘤厣a(chǎn)業(yè)，無可厚非；相反，如果只是假借特色小鎮(zhèn)之名行圈地蓋房賣房之實，就另當(dāng)別論了。

正如住房城鄉(xiāng)建設(shè)部村鎮(zhèn)建設(shè)司司長張學(xué)勤曾說的那樣：“特色小鎮(zhèn)建設(shè)是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的重要載體。培育特色小鎮(zhèn)，主要是打造特色鮮明的產(chǎn)業(yè)形態(tài)、和諧宜居的美麗環(huán)境，彰顯特色的傳統(tǒng)文化，提供便捷完善的設(shè)施服務(wù)，建設(shè)充滿活力的體制機(jī)制。”

對此，國家發(fā)展改革委發(fā)展規(guī)劃司副司長陳亞軍也公開表示，特色小鎮(zhèn)受一些房企的追捧，主要是因為以特色小鎮(zhèn)名義向政府拿地成本相對較低，但這和特色小鎮(zhèn)建設(shè)的初衷相背離，最終是行不通的。

特色產(chǎn)業(yè)是重中之重

自2017年起，綠地集團(tuán)將特色小鎮(zhèn)列為集團(tuán)核心戰(zhàn)略之一，并將成為商住調(diào)控重點、京津冀區(qū)域的最主要業(yè)務(wù)。綠地方面也認(rèn)為，單純從房地產(chǎn)開發(fā)理解特色小鎮(zhèn)是狹隘的，特色小鎮(zhèn)建設(shè)過程中開發(fā)商可以看做是平臺，內(nèi)涵不單純是之前的拿地、蓋房、賣樓。

億達(dá)中國CEO姜修文日前接受記者采訪時也表示，“特色是小鎮(zhèn)的核心元素，產(chǎn)業(yè)特色則是重中之重。找準(zhǔn)特色，凸顯特色，放大特色，才是小鎮(zhèn)發(fā)展壯大的關(guān)鍵。同時，特色小鎮(zhèn)有自己獨特的發(fā)展邏輯和規(guī)律，是全壽命周期的系統(tǒng)工程，需要聚合各方力量，發(fā)揮各方優(yōu)勢，相互鏈接，相互支持，協(xié)同發(fā)展”。

長期關(guān)注小城鎮(zhèn)建設(shè)的中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會小城鎮(zhèn)開發(fā)專業(yè)委員會副秘書長田野則表示，房地產(chǎn)企業(yè)不是不可以進(jìn)軍特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域，但需要進(jìn)行角色轉(zhuǎn)換，不能再把自己簡單地定位為蓋樓賣房，而要轉(zhuǎn)型做好特色小鎮(zhèn)的運營商，把企業(yè)發(fā)展與特色小鎮(zhèn)更緊密地融合在一起。特色小鎮(zhèn)建設(shè)一定要根據(jù)產(chǎn)業(yè)集聚趨勢、規(guī)模和用地需求，適度確定城鎮(zhèn)規(guī)模，避免過去在產(chǎn)業(yè)園、大學(xué)城和新城建設(shè)中出現(xiàn)過多次的“運動式造城”現(xiàn)象。

特色小鎮(zhèn)建設(shè)確實需要適度建設(shè)一些房地產(chǎn)項目，但如果以房地產(chǎn)為主、房地產(chǎn)先行，就會演變?yōu)榉康禺a(chǎn)“一業(yè)獨大”，所謂的“特色”也將千篇一律。因此，對于習(xí)慣了“房地產(chǎn)思維”的開發(fā)企業(yè)而言，進(jìn)軍特色小鎮(zhèn)前務(wù)必得做好一系列的準(zhǔn)備工作?？偨Y(jié)國內(nèi)外現(xiàn)階段成功經(jīng)驗，特色小鎮(zhèn)的建設(shè)與發(fā)展必須要具備一定的基礎(chǔ)性條件，有專家認(rèn)為至少要具備產(chǎn)業(yè)升級、科技創(chuàng)新與植入或者消費帶動三種基礎(chǔ)條件之一。

國家發(fā)展改革委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心產(chǎn)業(yè)所所長榮西武分析表示，在特色小鎮(zhèn)建設(shè)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商的介入，通過蓋房建成小鎮(zhèn)容易，但產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入難。不少房企一般都缺乏引入實體產(chǎn)業(yè)的資源，也缺乏運營實體企業(yè)的經(jīng)驗，一旦城建起來了，產(chǎn)業(yè)發(fā)展不起來，形成不了可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，特色小鎮(zhèn)建設(shè)就會重新回到出售物業(yè)以平衡開發(fā)資金的傳統(tǒng)道路。

對此，榮西武建議，要針對不同類型企業(yè)主導(dǎo)的特色小鎮(zhèn)，出臺分類指導(dǎo)政策，鼓勵有實力、有市場的實體企業(yè)參與特色小鎮(zhèn)開發(fā)、運營；適當(dāng)提高房企參與特色小鎮(zhèn)開發(fā)和運營門檻，對其資金規(guī)模、可持續(xù)建設(shè)能力、項目的綜合收益等做好綜合評估，對其規(guī)劃設(shè)計、盈利模式和后期運營方案進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。

房企+特色小鎮(zhèn)，是真轉(zhuǎn)型還是講故事，有待時間檢驗。好在眼下正在進(jìn)行中的第二批全國特色小鎮(zhèn)推薦，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部已明確要求不得推薦以房地產(chǎn)為單一產(chǎn)業(yè)的鎮(zhèn)，并要求被推薦的小鎮(zhèn)需實施并儲備一批質(zhì)量高、帶動效應(yīng)強的產(chǎn)業(yè)項目。