本周一，融創(chuàng)632億收購(gòu)萬(wàn)達(dá)89個(gè)項(xiàng)目；上周，萬(wàn)科551億收購(gòu)廣信旗下資產(chǎn)。近期，房地產(chǎn)行業(yè)幾筆并購(gòu)交易在金額、體量等方面創(chuàng)下歷史新高。
不過(guò)，房企并購(gòu)要隨時(shí)面對(duì)可能出現(xiàn)的“冰山”、“暗礁”和反復(fù)無(wú)常的“氣候”。近日，融創(chuàng)投資樂(lè)視、收購(gòu)星耀五洲均遇到了麻煩或阻滯。即使是海外并購(gòu)，復(fù)星、海航也受到了考驗(yàn)，成熟的并購(gòu)金融體系亟待建立。
打包并購(gòu)、深度合作
7月10日上午，萬(wàn)達(dá)商業(yè)、融創(chuàng)中國(guó)聯(lián)合發(fā)布公告：融創(chuàng)中國(guó)以295.75億元收購(gòu)13個(gè)萬(wàn)達(dá)文旅城的項(xiàng)目91%的權(quán)益，并以335.95億元收購(gòu)萬(wàn)達(dá)旗下的76個(gè)酒店，交易的總額近632億元。
萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林表示，“轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目能大幅降低萬(wàn)達(dá)商業(yè)的負(fù)債，并進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)。”
萬(wàn)達(dá)城體量巨大，一個(gè)亟待“變輕”的萬(wàn)達(dá)，似乎已不愿等待資產(chǎn)包中土地部分緩慢升值去化。
獨(dú)立評(píng)論人喬新峰表示，從萬(wàn)達(dá)集團(tuán)目前手頭資產(chǎn)來(lái)看，重資產(chǎn)項(xiàng)目主要就是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)文旅城和萬(wàn)達(dá)酒店，此舉意味著萬(wàn)達(dá)“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型的全面深化。
公告稱(chēng)，雙方還將在電影等多個(gè)領(lǐng)域進(jìn)一步合作。“這是否意味著老孫已經(jīng)在為樂(lè)視的投資找退路？這只是目前市場(chǎng)上的猜測(cè)，但可以期待的是，也許樂(lè)視影業(yè)和萬(wàn)達(dá)影業(yè)未來(lái)有巨大的合作空間。”一名熟悉融創(chuàng)的業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。
近期，樂(lè)視網(wǎng)宣稱(chēng)將改組董事會(huì)，孫宏斌被提名為非獨(dú)立董事，開(kāi)始走上臺(tái)前。而融創(chuàng)的全產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式正在搭建，融創(chuàng)此前已經(jīng)收購(gòu)樂(lè)視電視、樂(lè)視影業(yè)。
在北京，華僑城北方集團(tuán)與泰禾華北區(qū)域簽署的一份戰(zhàn)略合作協(xié)議，也頗讓人關(guān)注。泰禾相關(guān)人士表示，雙方將在文化、旅游、地產(chǎn)、醫(yī)療、教育及特色小鎮(zhèn)等多個(gè)維度上，整合資源，合作開(kāi)發(fā)。
這次合作是否會(huì)涉及此前華僑城意欲轉(zhuǎn)讓的豐臺(tái)地王，也受到市場(chǎng)關(guān)注。6月8日，北京產(chǎn)權(quán)交易所掛出一條深圳華僑城轉(zhuǎn)讓北京僑禧投資有限公司49%股權(quán)的掛牌信息，此后，華僑城又撤掉了他們?cè)诮灰姿膾炫菩畔?，?dāng)時(shí)有市場(chǎng)消息傳入伙方是泰禾。
一位熟悉泰禾的相關(guān)人士表示，目前華僑城與泰禾雙方應(yīng)該是達(dá)成整體戰(zhàn)略上的合作協(xié)議，具體項(xiàng)目上的合作應(yīng)該還在進(jìn)一步洽談中，暫時(shí)不便對(duì)外透露。
收購(gòu)涌現(xiàn)“大手筆”
近日還有多家房企發(fā)布了并購(gòu)方案，最受關(guān)注的，是6月29日，萬(wàn)科以551億拿下廣信房產(chǎn)旗下的拍賣(mài)資產(chǎn)，其中核心資產(chǎn)為位于廣州市核心區(qū)域16宗可開(kāi)發(fā)土地。
萬(wàn)科如此大金額的收購(gòu)，尚屬首次。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，萬(wàn)科發(fā)動(dòng)如此大金額的收購(gòu)很罕見(jiàn)，這意味著萬(wàn)科步入郁亮?xí)r代后，對(duì)于企業(yè)擴(kuò)張的模式會(huì)有很多新舉措。
陽(yáng)光城近兩個(gè)月并購(gòu)金額均超過(guò)百億。5月以來(lái)，
陽(yáng)光城接連拿下廣州、武漢、成都和北京多個(gè)項(xiàng)目。同時(shí)，龍湖地產(chǎn)、新城控股等多家房企也都通過(guò)收購(gòu)、并購(gòu)斬獲多宗地塊和項(xiàng)目。據(jù)克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，泰禾集團(tuán)今年上半年中獲取的12宗土地中有9宗都是收購(gòu)?fù)瓿傻模?/div>
有人買(mǎi)，有人賣(mài)，最近SOHO中國(guó)正在尋找北京光華路SOHO2和上海凌空SOHO的買(mǎi)家。加上近期售出的上海虹口SOHO，今年，SOHO中國(guó)整售項(xiàng)目所獲現(xiàn)金將超百億。
資產(chǎn)消化風(fēng)險(xiǎn)
面對(duì)大額并購(gòu)，融創(chuàng)如何對(duì)這些項(xiàng)目進(jìn)行收編，并付出超大筆的并購(gòu)金額，將成為市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)。
孫宏斌近日透露，收購(gòu)萬(wàn)達(dá)業(yè)務(wù)的資金完全來(lái)自融創(chuàng)自有資金，截至2017年6月30日，公司賬上還有900多億元現(xiàn)金；融創(chuàng)在今年上半年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?yōu)?100多億元，全年銷(xiāo)售額將超過(guò)3000億元。
難以掩飾的問(wèn)題是，融創(chuàng)的負(fù)債率在不斷攀升。根據(jù)2016年年報(bào)，截至去年底，融創(chuàng)中國(guó)總負(fù)債2577.72億，凈負(fù)債率121.5%，而2015年融創(chuàng)中國(guó)總負(fù)債為960.89億元，凈負(fù)債率75.9%。
今年初融創(chuàng)150億元注資樂(lè)視，還先后拿下天津、重慶和大連等處項(xiàng)目，總價(jià)合計(jì)超155億元，到現(xiàn)在632億元接盤(pán)萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目，今年融創(chuàng)中國(guó)對(duì)外并購(gòu)耗資已逼近千億。
樂(lè)視的債務(wù)問(wèn)題，正在給投資樂(lè)視的融創(chuàng)帶來(lái)麻煩。此外，融創(chuàng)收購(gòu)星耀五洲也遇到了阻滯，其收購(gòu)天津星耀80%股權(quán)及債權(quán)的通函，寄發(fā)時(shí)間延遲兩個(gè)月。對(duì)此，融創(chuàng)中國(guó)解釋稱(chēng)，其需要更多時(shí)間編制須載入通函的資料，包括但不限于天津星耀的經(jīng)審核財(cái)務(wù)資料。
對(duì)于目前勢(shì)頭強(qiáng)勁的融創(chuàng)來(lái)說(shuō)，星耀五洲的巨大體量仍不能小視。星耀五洲總建筑面積約為412萬(wàn)平方米，竣工的部分年久失修、半完工的建筑需推倒重建，再加上尚未開(kāi)工的區(qū)域，擺在融創(chuàng)面前的工程量巨大。
而對(duì)于近日萬(wàn)科大手筆收購(gòu)，也有業(yè)內(nèi)人士指出，廣東國(guó)投旗下廣信資產(chǎn)閑置近20年，后續(xù)債權(quán)債務(wù)、法律糾紛問(wèn)題極為復(fù)雜，萬(wàn)科后續(xù)要處理和盤(pán)活這些資產(chǎn)需要投入大量時(shí)間和資金。
公開(kāi)資料顯示，廣東國(guó)投破產(chǎn)案是首例涉及大量境外債權(quán)的破產(chǎn)案，境外債權(quán)金額超過(guò)80%。標(biāo)普分析報(bào)告稱(chēng)，萬(wàn)科收購(gòu)的這批資產(chǎn)消化期可能較長(zhǎng)。
海外并購(gòu)資金擔(dān)憂加劇
國(guó)內(nèi)房企并購(gòu)隱現(xiàn)資金擔(dān)憂的同時(shí)，房企在海外大規(guī)模并購(gòu)也受到監(jiān)管部門(mén)的關(guān)注。“目前中國(guó)房企的出海熱度雖受到資金管控影響，不過(guò)總體規(guī)模還很大。去年整年中國(guó)房企對(duì)海外投資大概在350億美元，但今年上半年出海投資額已接近去年全年。”第一太平戴維斯海外投資部負(fù)責(zé)人王堯表示。
如今中國(guó)房企不再滿足于單純地產(chǎn)并購(gòu)，而是與海外市場(chǎng)在技術(shù)、資源等方面深入對(duì)接。有媒體報(bào)道，萬(wàn)科正在洽商加入一個(gè)由厚樸投資管理公司和高瓴資本領(lǐng)軍的財(cái)團(tuán)，競(jìng)購(gòu)新加坡物流設(shè)施供應(yīng)商普洛斯。
一名萬(wàn)科人士表示對(duì)此并不知情。不過(guò)，國(guó)內(nèi)企業(yè)掀起的國(guó)際并購(gòu)潮中，以萬(wàn)達(dá)、海航、復(fù)星為代表的海外收購(gòu)內(nèi)容更為多元，中國(guó)房企的海外開(kāi)發(fā)進(jìn)入了明顯的產(chǎn)業(yè)資源整合周期。
不過(guò)，國(guó)內(nèi)對(duì)于房企海外投資并購(gòu)的擔(dān)憂正在加碼。此前，萬(wàn)達(dá)電影與復(fù)星股價(jià)下跌就受此影響。據(jù)悉，銀監(jiān)會(huì)重點(diǎn)關(guān)注所涉及并購(gòu)貸款、“內(nèi)保外貸”等跨境業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)情況。在中企海外并購(gòu)中，不少規(guī)模數(shù)十億美元收購(gòu)的項(xiàng)目，不僅給出了高溢價(jià)，還要承擔(dān)巨額虧損與債務(wù)。
對(duì)于和融創(chuàng)632億的交易，王健林表示，“這次回收資金全部用于還貸，萬(wàn)達(dá)商業(yè)計(jì)劃今年內(nèi)，清償絕大部分銀行貸款。”
王堯建議，由于海外并購(gòu)金額巨大，可以引入海外銀團(tuán)貸款。
并購(gòu)金融模式亟待建立
大手筆并購(gòu)少不了金融介入。一些房企在海外并購(gòu)的做法已經(jīng)日趨成熟。如萬(wàn)達(dá)在海外并購(gòu)時(shí)，采取合營(yíng)公司的方式，集中負(fù)責(zé)在區(qū)域收購(gòu)及發(fā)展地產(chǎn)項(xiàng)目。普衡律所預(yù)計(jì)，中國(guó)房產(chǎn)商將會(huì)更多地采用基金以及金融產(chǎn)品等間接投資策略，而不是獲取房地產(chǎn)的直接所有權(quán)。
在國(guó)內(nèi)并購(gòu)上，融創(chuàng)、
陽(yáng)光城等擅長(zhǎng)并購(gòu)的房企，也形成了一套完整的并購(gòu)金融體系，擅長(zhǎng)融資創(chuàng)新及債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。
明源地產(chǎn)一名分析師表示，在并購(gòu)資金來(lái)源上，支撐融創(chuàng)業(yè)務(wù)快速擴(kuò)張有三大法寶：一是快周轉(zhuǎn)模式下占用上下游伙伴的資金，二是快速銷(xiāo)售獲取客戶預(yù)收賬款，三是以中長(zhǎng)期為主的借貸。此外，融創(chuàng)還擅長(zhǎng)通過(guò)采用永續(xù)資本證券控制資產(chǎn)負(fù)債率。融創(chuàng)甚至通過(guò)信托模式籌集發(fā)展資金。
該分析師表示，
陽(yáng)光城在探索融資創(chuàng)新、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)上也有不少舉措，除長(zhǎng)期借款外，
陽(yáng)光城還通過(guò)設(shè)立資管公司、發(fā)行債券實(shí)現(xiàn)融資，此外，積極嘗試并購(gòu)基金、資產(chǎn)證券化、中期票據(jù)等多種創(chuàng)新融資方式，
陽(yáng)光城2016年整體平均融資成本下降到了7.35%。
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