試點城市或逐步擴大
某研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,廣州17日出臺的租賃政策本身就帶有很強的信號意義,而此次住建部選取的首批開展住房租賃試點12個城市的名單,也充分體現(xiàn)了此類城市較好的政策管控的導向。
在嚴躍進看來,租賃市場的政策吹暖風,一方面說明房地產(chǎn)租賃市場的培育和成長速度會加快,這樣部分因高房價而難以解決住房的群體可以選擇租房。另一方面,租賃市場后續(xù)和購房市場的差異會不斷縮小,這樣也容易制約房價的上漲。嚴躍進預期,2018年試點城市會有擴大的可能。
據(jù)測算,我國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住,其中以年輕人為主,主要是外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學生等。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析認為,短期內(nèi)租房不是目的,租房之后再購房才是最終目的。起碼對于還在推進城鎮(zhèn)化的一些城市來講,通過購租并舉和租購同權(quán)進一步吸引更多的人,保證城市的產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟持續(xù)增長,這才是關(guān)鍵。
租賃活躍利于穩(wěn)房價
“如果租房就能跟買房一樣待遇,市民為什么一定要忍受奇高的租售比?”某企業(yè)集團克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉表示,按照去年的二手房價和租金計算,廣州像天河、越秀,租售比都在1?500以上了,租金回報率奇低。按道理,如果不是買房有“額外的好處”(這里先不考慮升值,考慮公共福利),那大家還一定要買房嗎?假如真能做到購租并舉、租購同權(quán),買房的需求還有以前大嗎?這是要打個問號的。
肖文曉認為,若能實現(xiàn)租購同權(quán),買房需求可能會減少。租賃市場和買賣市場就會產(chǎn)生一個動態(tài)的博弈,租金太貴就買房,房價太高就租房,所以這個政策本質(zhì)上是有助于租金和房價的穩(wěn)定的。
不過,方圓資產(chǎn)管理首席市場分析師鄧浩志則認為,增加租賃住房用地供應(yīng),未來土地競配建、競自持或成新常態(tài)。此為雙刃劍,一方面增加了租賃住房總量,對穩(wěn)定租金水平是好事;但另一方面減少了可銷售房源總量,未來住房銷售端供不應(yīng)求情況會更加突出,房價反而可能進一步加快上漲。整體而言,租賃市場發(fā)展不能解決高房價問題。
日前,廣州重磅推出租房新政保障租購同權(quán),引發(fā)外界熱議。昨日,住建部在其官網(wǎng)發(fā)布由九部委聯(lián)合發(fā)文的 《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》(以下簡稱《通知》),要求在人口凈流入的大中城市,加快發(fā)展住房租賃市場。而據(jù)央視報道,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部已會同有關(guān)部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。租賃市場政策頻出,高房價是不是真要被撼動了?
廣深佛肇成首批試點
此次《通知》,由住建部會同國家發(fā)展改革委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、證監(jiān)會等八部門聯(lián)合印發(fā)。12個首批試點城市中,廣深佛肇四市入圍?!锻ㄖ吩诼鋵嵢ツ陣鴦?wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》中提出的一系列支持政策措施之外,還進一步對政策做出了細化的要求。
如鼓勵各地通過新增用地建設(shè)租賃住房,在新建商品住房項目中配建租賃住房等方式,多渠道增加新建租賃住房供應(yīng)。超大城市、特大城市可開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點工作。
壯大租賃產(chǎn)業(yè)有難度
對于壯大現(xiàn)代租賃產(chǎn)業(yè),鄧浩志認為有難度:“政府發(fā)展租賃住房就是為對沖高房價的負面影響,所以租金穩(wěn)定甚至偏低是政策追求的主目標之一,但企業(yè)不會愿意參與沒盈利前景的市場;如果作為社會福利,又違背了市場優(yōu)化資源配置的基本思路。由于兩個目標存在先天沖突,同時達成幾乎沒有可能性。”
鄧浩志分析,目前住宅租金回報率低于3%,而房企融資成本高于6%,哪怕運營將收入提升一倍還是蓋不過利息。除非采用輕資產(chǎn)運營模式,即把物業(yè)證券化打包銷售,降低財務(wù)成本。但國內(nèi)REITs一直沒有進展,以致租賃企業(yè)難成長。
至于發(fā)展“城中村”現(xiàn)代租賃服務(wù)業(yè),在鄧浩志看來,變相扶植了小產(chǎn)權(quán)房,目前不少小產(chǎn)權(quán)房都是“以租代售”,通過長期租賃合同實現(xiàn)“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移”,等于將小產(chǎn)權(quán)房的長租納入經(jīng)營范疇進行管理。如果小產(chǎn)權(quán)房變得明目張膽,會對商品房市場產(chǎn)生多大影響?
廣州租賃新政中,商改住被再次提及,表述與此前中央、省文件精神一致,即只是針對企業(yè),不涉及個人手上的商辦物業(yè)(包括公寓),不涉及買賣轉(zhuǎn)讓,不涉及土地性質(zhì)與年限的改變。所以,鄧浩志認為,對商辦公寓項目的銷售不構(gòu)成絲毫利好,也粉碎了此前眾多不實傳聞。
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