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  • 任志強(qiáng):今后三年房企有超萬(wàn)億到期債務(wù)

    2017年07月26日 09:57
    來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
    由于航班延誤,原華遠(yuǎn)地產(chǎn)(600743,股吧)董事長(zhǎng)、阿拉善SEE生態(tài)協(xié)會(huì)第五任會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)在博鰲(樓盤)·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第17屆年會(huì)期間發(fā)表錄音和書面演講。但也一如既往引發(fā)了大量關(guān)注。
    任志強(qiáng)表示,過去兩年地價(jià)高企,土地價(jià)格的上漲還會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。他還表示,目前情況看,今年全年商品房銷售額有可能創(chuàng)出歷史新高,哪怕只是1%的增長(zhǎng)。但這種觀點(diǎn)遭到北京(樓盤)師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉等專家和部分企業(yè)家人士的反對(duì)。
    任志強(qiáng)還警告,由于調(diào)控政策的影響,今年房企銀行貸款、債券和票據(jù)和其他融資都在持續(xù)下降,今、明、后3年房企大約有1萬(wàn)多億到期債務(wù)。因此,接下來的時(shí)間,某些房企的現(xiàn)金流會(huì)因?yàn)槭站o的調(diào)控出現(xiàn)危機(jī)。
    今年銷售或創(chuàng)新高
    最近幾個(gè)季度以來,土地價(jià)格繼續(xù)上漲。中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院數(shù)據(jù)顯示,2017年第二季度,全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為3946元/平方米,商服、住宅、工業(yè)地價(jià)分別為7088元/平方米、6200元/平方米和793元/平方米。均比上一季度有所上漲。
    任志強(qiáng)在演講中援引了上述數(shù)據(jù),并表示,土地價(jià)格處于一個(gè)持續(xù)上升的過程。從二季度公布的數(shù)據(jù)看,地價(jià)上漲速度還在持續(xù),這種上漲一定會(huì)影響到房?jī)r(jià)。
    他還援引上述機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)表明,當(dāng)前全國(guó)的綜合地價(jià)(不含工業(yè)用地)水平在6644元/平方米,而東部區(qū)域的房?jī)r(jià)水平為10387.4元/平方米,任志強(qiáng)認(rèn)為,按照這樣的房?jī)r(jià)和地價(jià)水平計(jì)算,“基本上處于一個(gè)不掙錢或者低利潤(rùn)的狀態(tài)”。
    相比之下,中部、西部和東北地區(qū)的房?jī)r(jià)水平分別為5955元/平方米、5830元/平方米和6305元/平方米,甚至低于全國(guó)的綜合地價(jià)水平。
    因此,他認(rèn)為,“從土地供給情況看,已經(jīng)成為推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的必要條件。”
    但這一觀點(diǎn)遭到鐘偉的反駁。他表示,地價(jià)并不是影響房?jī)r(jià)漲跌的決定性因素,就像股票市場(chǎng)一樣,在6000點(diǎn)買入的會(huì)被套牢,在2017年初買入三四線城市幾千畝地的房企也可能會(huì)被套牢。
    鐘偉甚至明確指出,當(dāng)M2增幅低于10%時(shí),2-3個(gè)季度后,也就是今年年底明年年初,我國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)有一輪顯著下跌。
    除了對(duì)房?jī)r(jià)抱有信心外,任志強(qiáng)對(duì)今年的市場(chǎng)成交量也頗為看好。他認(rèn)為,從今年的房產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況看,從面積到金額,都將創(chuàng)歷史新高。“哪怕今年只有1%或者2%的增長(zhǎng),仍然是歷史新高。”
    統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年1-6月,全國(guó)商品房銷售面積74662萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)16.1%;商品房銷售額59152億元,增長(zhǎng)21.5%。在連續(xù)下滑三個(gè)月后,這兩項(xiàng)指標(biāo)的增速雙雙擴(kuò)大,分別比1-5月提高1.8個(gè)百分點(diǎn)和2.9個(gè)百分點(diǎn)。
    還貸高峰期將至
    任志強(qiáng)認(rèn)為,從供需關(guān)系看,城鎮(zhèn)化的背景并不會(huì)發(fā)生變化。即人口再繼續(xù)向城市集中,特別是中小城市人口向百萬(wàn)或者三百萬(wàn)以上城市集中。與此同時(shí),從消費(fèi)的角度看,住房需求一定是一個(gè)不斷改善和升級(jí)的過程。
    但微觀政策調(diào)控可能會(huì)對(duì)區(qū)域樓市帶來影響。任志強(qiáng)表示,“微觀政策會(huì)導(dǎo)致購(gòu)買力發(fā)生變化、價(jià)格預(yù)期發(fā)生變化,開發(fā)商的投資能力、資金周轉(zhuǎn)能力發(fā)生變化,也導(dǎo)致庫(kù)存發(fā)生變化。”
    去年以來,房地產(chǎn)調(diào)控政策經(jīng)歷了多輪加碼,到如今被稱為“五限時(shí)代”,力度之大前所未有。但由于擯棄了“一刀切”思路,不同城市之間的政策力度差別較大。因部分熱點(diǎn)城市的成交量下滑明顯,有從業(yè)者呼吁調(diào)控政策能夠“松綁”。
    任志強(qiáng)認(rèn)為,政策松動(dòng)有兩個(gè)先決條件,一是房地產(chǎn)市場(chǎng)快速下行,二是實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)生巨大變化。他表示,今年1-6月份房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)增長(zhǎng)很快,契稅增長(zhǎng)18.5%,土地增值稅增加了23.9%,高于其他稅費(fèi)兩倍多。所以,只有出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)下滑,特別是由于資金面緊張導(dǎo)致的這種情況,才有可能對(duì)房地產(chǎn)政策做出調(diào)整。
    任志強(qiáng)認(rèn)為,金融風(fēng)險(xiǎn)防范工作的加強(qiáng),其影響可能會(huì)波及到房企的債務(wù)問題。
    他列舉數(shù)據(jù)稱,今年1-5月份,108家房企的銀行貸款、債券、票據(jù)和其他融資額都在持續(xù)下降。6月份的數(shù)據(jù)雖然略有提高,但同比仍是下降趨勢(shì)。
    他表示,2015-2016年兩年間,房企新增債務(wù)8500億元,而2010-2014年的5年期間只有8000多億。他估算,到2018年,房地產(chǎn)行業(yè)將迎來一個(gè)還債高峰,額度達(dá)到3300億;2019年額度則達(dá)到4700億,今年、明年、后年房地產(chǎn)企業(yè)還債規(guī)模將超一萬(wàn)億。
    在他看來,接下來的時(shí)間,某些房企的現(xiàn)金流會(huì)因?yàn)槭站o的調(diào)控出現(xiàn)危機(jī),而還貸高峰也會(huì)影響到一些企業(yè)未來的變化。
    這一觀點(diǎn)與部分機(jī)構(gòu)的結(jié)論較為吻合。廣發(fā)證券(000776,股吧)就指出,從房企債務(wù)端看,樣本上市房企存量債務(wù)的期限大多在2-3年。因此,過去兩年大規(guī)模的債務(wù)融資或?qū)⒃谖磥韼啄昙袃陡丁?jù)統(tǒng)計(jì),明后兩年樣本房企債務(wù)兌付數(shù)量將達(dá)到高點(diǎn),兌付規(guī)模將分別高達(dá)3375億、4474億。
    鐘偉同樣不認(rèn)同上述觀點(diǎn),他表示,雖然未來兩三年房企面臨萬(wàn)億還貸高峰,但房企的現(xiàn)金流問題不太大,因?yàn)?016年是個(gè)好年景,房企的銷售額大概為12萬(wàn)億。
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