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  • 聶梅生:房地產(chǎn)泡沫不會(huì)破裂 引導(dǎo)資金流向特色小鎮(zhèn)等

    2017年07月26日 14:21
    來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
    中國房地產(chǎn)市場受政策影響極大,尤其是進(jìn)入2017年,花式調(diào)控頻出,遠(yuǎn)超從前。7月23日,在博鰲(樓盤)·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第17屆年會(huì)上,全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長、清華校友房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長聶梅生分享了她對(duì)當(dāng)前宏觀金融政策的研究和房地產(chǎn)生態(tài)、投資風(fēng)向的思考。
    聶梅生認(rèn)為,防范金融風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、制度改革進(jìn)入深水區(qū),都使房地產(chǎn)行業(yè)的生態(tài)環(huán)境發(fā)生了巨大變化,房地產(chǎn)去泡沫化勢(shì)在必行,同時(shí)生態(tài)環(huán)境的變化,也給行業(yè)提供了新的機(jī)會(huì)和平臺(tái)。
    聶梅生指出,剛剛召開的“全國金融工作會(huì)議”意義重大,防范金融風(fēng)險(xiǎn)是其重要內(nèi)容。而抑制房地產(chǎn)泡沫,是當(dāng)前防范金融風(fēng)險(xiǎn)重要的議題。
    歷經(jīng)14年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,從2003年到2017年出臺(tái)了七八十個(gè)調(diào)控文件,房地產(chǎn)從支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在防范泡沫風(fēng)險(xiǎn),行業(yè)生態(tài)環(huán)境發(fā)生了很大變化。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整要從投資轉(zhuǎn)到消費(fèi),加之土地財(cái)政、個(gè)稅改革等都是這個(gè)生態(tài)環(huán)境變化的特點(diǎn)。
    從2007年到2017年,每年房地產(chǎn)的投資平均是在10萬億左右,十年就是100萬億,這些資金都在房地產(chǎn)的大池子里固化在房子當(dāng)中,并進(jìn)入了去庫存周期。
    這十年里,M1與房價(jià)呈正相關(guān),房價(jià)基本上是跟著貨幣在跳動(dòng)。隨著房地產(chǎn)投資的增大,房價(jià)上漲,房地產(chǎn)資產(chǎn)也在快速膨脹。
    當(dāng)前,中國整個(gè)房地產(chǎn)資產(chǎn)沉淀著龐大的資金量,現(xiàn)在一二線城市,因?yàn)榈貎r(jià)上漲產(chǎn)生的財(cái)富增值達(dá)到了24萬億。2016年全國個(gè)人財(cái)富很大一部分集中在房地產(chǎn),經(jīng)過了一輪調(diào)控以后到2017年初,房價(jià)走向還是沒有明顯改變。
    所以,現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)防范金融風(fēng)險(xiǎn),首先就是房地產(chǎn)業(yè)界的金融風(fēng)險(xiǎn)。
    “但我并不認(rèn)為中國的房地產(chǎn)泡沫會(huì)破裂。我覺得一定會(huì)平穩(wěn)突破這一輪,走向新的發(fā)展階段。”聶梅生說。
    她指出, 金融工作會(huì)議的另一重要內(nèi)容是金融要服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)。而下一步中國經(jīng)濟(jì)增長的特點(diǎn),反而提供了廣闊的平臺(tái),讓房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了新的發(fā)展階段。
    聶梅生認(rèn)為,金融或資本應(yīng)該進(jìn)入到“一帶一路”、特色小鎮(zhèn)和大健康、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域,而平臺(tái)經(jīng)濟(jì)、共享經(jīng)濟(jì)又提供了新的思路。
    她指出,在這種背景下,要積極組織和引導(dǎo)資金的合理流向,作為行業(yè)組織,全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)根據(jù)產(chǎn)業(yè)的生態(tài)引導(dǎo)企業(yè)往哪里走。跟政府一起做產(chǎn)業(yè)基金,去發(fā)展主流。比如說民間資本怎么融入國家“一帶一路”產(chǎn)業(yè)基金;啟動(dòng)了中國養(yǎng)老基金,也是在政府的引導(dǎo)下做的事情。
    值得關(guān)注的是,在這次論壇上,全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)主導(dǎo)成立了特色小鎮(zhèn)分會(huì),致力于為開發(fā)商和實(shí)體企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展特色小鎮(zhèn)提供支持。據(jù)介紹,分會(huì)會(huì)員主體包括開發(fā)商、實(shí)體產(chǎn)業(yè)、金融機(jī)構(gòu)以及城鎮(zhèn)化和特色小鎮(zhèn)上下游全產(chǎn)業(yè)鏈,而房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為推動(dòng)特色小鎮(zhèn)發(fā)展的重要力量,藍(lán)城、碧桂園、路勁集團(tuán)、泰禾集團(tuán)(000732,股吧)、山水文園等房企成為分會(huì)首批會(huì)員。
    聶梅生說,房地產(chǎn)發(fā)展逾30年,聚集了豐富的經(jīng)驗(yàn)、大量的資本和資源,開發(fā)商進(jìn)入特色小鎮(zhèn)有非常多優(yōu)勢(shì)。但是想做特色小鎮(zhèn),無論金融機(jī)構(gòu)還是開發(fā)商,都避免不了定位、商業(yè)模式、金融模式和建設(shè)運(yùn)營這幾個(gè)問題。
    首先是定位,在城鎮(zhèn)化概念下可以做很多特色小鎮(zhèn),也可以在新興產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新上做很多特色小鎮(zhèn)概念。這是兩個(gè)不同的定位,需想清楚。
    商業(yè)模式當(dāng)中,最重要的是金融模式。特色小鎮(zhèn)沒有按揭貸款,土地也是目前的瓶頸。這個(gè)問題解決以后,才能說建設(shè)。特色小鎮(zhèn)的運(yùn)營和商業(yè)模式,盈利模式是結(jié)合在一起的。聶梅生認(rèn)為,特色小鎮(zhèn)是一個(gè)平臺(tái),是一個(gè)共享經(jīng)濟(jì),農(nóng)業(yè)、建筑業(yè)、制造業(yè)、服務(wù)業(yè)都可以做特色小鎮(zhèn)。
    聶梅生說,此次成立特色小鎮(zhèn)分會(huì)后,準(zhǔn)備發(fā)起100個(gè)企業(yè)主題的特色小鎮(zhèn),為會(huì)員企業(yè)聚集資源,同時(shí)爭取配套政策。
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